Chi deve fare le visure, il notaio o l’agenzia immobiliare?
Nella compravendita immobiliare, uno degli aspetti fondamentali è garantire che l’immobile sia privo di vincoli, problematiche legali o difformità edilizie. A tale scopo si eseguono le cosiddette “visure”, ovvero ricerche presso i registri immobiliari che permettono di verificare dati riguardanti la proprietà e la situazione giuridica e tecnica di un immobile. Ma chi è responsabile di queste verifiche? Il notaio o l’agenzia immobiliare? In questo articolo verrà analizzata proprio la distribuzione delle responsabilità tra queste figure coinvolte nella transazione.
La responsabilità dell’agente immobiliare nelle intermediazioni immobiliari
Nell’art. 1759 c.c. è previsto che “il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possono influire sulla conclusione dello stesso“. Il mediatore, in questo contesto, è l’agente immobiliare, il quale ha l’obbligo di comunicare tutte le informazioni di cui è a conoscenza o che avrebbe dovuto conoscere con la normale diligenza. Questo include non solo gli aspetti economici relativi all’affare, ma anche eventuali informazioni sulle condizioni personali delle parti coinvolte o sul bene in oggetto. L’articolo prosegue specificando che “il mediatore risponde dell’autenticità della sottoscrizione delle scritture e dell’ultima girata dei titoli trasmessi per il suo tramite“.
La sentenza della Corte di Cassazione, n. 8849 del 5 aprile 2017, ha chiarito ulteriormente questo ambito. La Corte ha esaminato il caso di un contratto preliminare in cui i promittenti acquirenti, dopo aver versato all’agenzia immobiliare una provvigione di seimila euro, hanno scoperto l’esistenza di due ipoteche sull’immobile, portando alla risoluzione consensuale del contratto. Gli acquirenti hanno quindi intentato una causa contro l’agenzia per ottenere la restituzione della provvigione, e la questione è stata portata fino alla Corte di Cassazione.
La Corte ha stabilito che l’incarico conferito all’agente immobiliare per l’acquisto di un immobile non comporta automaticamente l’obbligo di effettuare indagini di natura tecnico-giuridica. In altre parole, il mediatore non è tenuto a verificare la presenza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli sull’immobile, a meno che non gli venga conferito un incarico esplicito in tal senso da parte del promittente acquirente.
Chi è quindi tenuto ad effettuare tutte le verifiche in Conservatoria ed in Catasto indispensabili per la stipula dell’atto di compravendita?
Controlli del notaio prima del rogito e la sua responsabilità
L’agenzia immobiliare ha un ruolo prevalentemente informativo e di mediazione, mentre la responsabilità legale di effettuare le visure immobiliari ricade sul notaio. In quanto pubblico ufficiale, il notaio ha l’obbligo legale di verificare che l’immobile sia libero da gravami, come ipoteche, pignoramenti, servitù o altre problematiche che potrebbero compromettere la validità della compravendita.
Per un approfondimento sul ruolo e le responsabilità del notaio nelle transazioni immobiliari, consulta il nostro articolo dedicato.
La Suprema Corte di Cassazione, con ordinanza n. 21775 del 29 agosto 2019, ha riaffermato che il notaio deve effettuare le visure catastali e ipotecarie per garantire la serietà e la certezza del negozio giuridico, salvo diverso accordo tra le parti per motivi di urgenza o altre ragioni. La giurisprudenza prevalente stabilisce che il notaio deve compiere tali attività accessorie e successive, non solo per assicurare l’esatta individuazione dell’immobile, ma anche per verificare la sua libertà da gravami pregiudizievoli.
La responsabilità del notaio è di natura contrattuale e non extracontrattuale; egli è tenuto a rispettare i propri obblighi con la diligenza qualificata stabilita dal Codice Civile e non può avvalersi della limitazione di responsabilità prevista per difficoltà tecniche particolarmente complesse.
Sebbene il notaio possa delegare a terzi la materialità delle visure, resta responsabile della loro esecuzione diligente.
In sintesi, il notaio deve svolgere le visure ipocatastali a meno che le parti non richiedano esplicitamente e con giustificati motivi l’esonero (Cass., 24 ottobre 2017, n. 25111), e deve sempre garantire che le parti siano pienamente consapevoli delle implicazioni di tale scelta. inoltre, la mancata osservanza di tali obblighi può avere conseguenze significative, sia sul piano civile che disciplinare.
Tuttavia, la sua responsabilità può essere esclusa solo in casi particolari, come quando errori della conservatoria impediscono la rilevazione di iscrizioni ipotecarie.
