Visura ipocatastale ventennale: cosa fa il visurista?

L’attività del visurista per il notaio si incentra nelle visure ipotecarie ventennali e nell’accertamento della conformità catastale. Un obbligo questo per il notaio, come confermato dalla sentenza della Cassazione n. 20465 del 11 ottobre 2016 . Vediamo meglio come viene eseguita una visura ipocatastale ventennale.

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Cosa fa il Visurista?

Inizialmente individuati come meri copiatori di atti notarili, i visuristi hanno nel tempo modificato ed aggiornato la loro professionalità. Da quando è stata estesa la meccanizzazione dei dati in Conservatoria, il ruolo del visurista è infatti diventato sempre più prezioso per il notaio.

La professionalità degli esperti visuristi è caratterizzata da una profonda conoscenza della propria realtà territoriale, differenziata e specifica per ogni provincia e regione italiana. Solo i visuristi sono infatti a conoscenza delle modalità di archiviazione dei dati nelle Conservatorie e negli Uffici del Catasto di loro competenza.

Può infatti verificarsi che siano intervenute delle variazioni territoriali che hanno comportato la costituzione di nuovi Comuni, precedentemente indicati come frazione. In questi casi, il visurista sa di dover estendere la ricerca indicando non uno ma due comuni. Così come si verifica spesso che lo stesso immobile debba essere ispezionato in Conservatoria in un Ufficio Provinciale ed in Catasto in un altro Ufficio Provinciale. Solo i visuristi sono quindi esperti delle fattispecie particolari e specifiche delle loro aree di intervento. I notai, d’altronde, non potrebbero assolvere i loro compiti in assenza del loro prezioso contributo.

Come si diventa esperto visurista per professione?

La professione di esperto visurista è disciplinata ai sensi della Legge n. 4 del 14.01.2013. Come tutti i professionisti, il visurista è tenuto a:

• iscrivere la propria attività di impresa al Registro Imprese della Camera di Commercio (codice Ateco 82.99.40)
• dotarsi di Polizza per i Rischi Professionali
• tenere aggiornato il DVR, Documento di Valutazione dei Rischi
• tenere aggiornato il DPS, Documento Programmatico sulla Sicurezza
• tenere aggiornati i propri dati aziendali e di contatto e disporre di una casella PEC, Posta Elettronica Certificata
• seguire i corsi di formazione professionale ed aggiornare i propri crediti formativi

Gli esperti visuristi sono associati all’AVI, Associazione Professionale Esperti Visuristi Italiani. Per approfondire le competenze di un visurista certificato, ti suggeriamo l’intervista a Paolo Baita.

L’attività del visurista per il notaio: la visura ipocatastale ventennale

La visura ipocatastale ventennale ha l’obiettivo di fornire un quadro sinottico della continuità dei trasferimenti di diritti reali relativi ad un dato immobile. L’attività viene svolta direttamente dal visurista negli Uffici di Pubblicità Immobiliare e nel Catasto.

Il visurista svolge una attività fondamentale a supporto del notaio. Il suo ruolo è quello di fornire al notaio tutti gli elementi utili in primo luogo a ricercare l’atto di provenienza di un immobile. La ricerca viene svolta nei venti anni antecedenti la data del rogito ma può essere estesa anche ai trenta o quaranta anni prima. Una volta riscontrata la provenienza, il ruolo del visurista è quello di verificare che vi sia la continuità dei trasferimenti di diritti reali. Un altro fondamentale tassello è rappresentato dalla ricerca di ipoteche, gravami, servitù, trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli. Infine, per completare la visura ipotecaria ventennale, occorre accertare la conformità catastale. 

Come si fa una visura ipocatastale ventennale?

Vediamo nel dettaglio tutte le attività che vengono svolto da un visurista per elaborare una visura ipotecaria ventennale.

1. Ricerca dell’atto di provenienza

La prima attività consiste nella ricerca di un atto di provenienza valido. Spesso infatti la provenienza è costituita da una denuncia di successione o da una donazione che possono essere impugnate dagli eredi legittimi. In questi caso il notaio richiede di individuare un atto che indichi in modo inequivocabile la titolarità giuridica del bene in capo ad un soggetto. Per svolgere questo compito il visurista effettua una visura ai repertori cartacei della Conservatoria. Vengono quindi ricercati tutti i soggetti che sono intervenuti nei vari trasferimenti di proprietà dell’immobile. Per ogni soggetto, vengono poi evidenziate le formalità (gli atti notarili) riferiti all’immobile oggetto di ispezione. Il compito dei visuristi è quello di individuare il primo atto notarile che ha conferito la proprietà sull’immobile nei venti, trenta o quaranta anni antecedenti.

2. Verifica della continuità delle trascrizioni e delle iscrizioni

E’ fondamentale verificare che tutti i trasferimenti di diritti reali nel corso degli anni siano chiari ed evidenziati. Il notaio infatti nell’atto notarile dovrà certificare che sia stata rispettata la continuità delle trascrizioni. Il visurista svolge quindi una visura all’archivio cartaceo della Conservatoria per individuare i soggetti ed i passaggi di proprietà. Il compito del visurista è fornire al notaio un quadro sinottico con indicazione precisa di tutti i trasferimenti di proprietà tra tutti i soggetti, persone fisiche o giuridiche. Lo stesso dicasi per quanto riguarda le iscrizioni. Anche in questo caso gli esperti visuristi hanno l’obbligo di accertare se le ipoteche sono ancora in essere o sono state cancellate o sono intervenuti dei frazionamenti di quota.

3. Verifica ipoteche, pregiudizievoli e gravami

Si può verificare che l’impresa di costruzioni abbia iscritto ipoteca sul terreno, l’area di sedime sulla quale viene edificato il fabbricato. Con i successivi accolli di mutuo, l’ipoteca viene poi trasferita ad altri soggetti. Per ogni atto di accollo di mutuo, la banca deve provvedere al frazionamento in quota dell’ipoteca. Non sempre però gli acquirenti di un immobile ricorrono all’accollo del mutuo. L’atto di compravendita può infatti essere completato ricorrendo a proprie risorse finanziarie o al mutuo sottoscritto con un’altra banca. L’ipoteca iniziale deve comunque venire interamente cancellata a cura dell’impresa di costruzioni. Qualora questa non provveda, l’ipoteca originaria iscritta sul terreno continua ad avere valore giuridico. Il compito del visurista è proprio quello di effettuare una visura ipotecaria sulle pregiudizievoli da Conservatoria per analizzare nel dettaglio gli annotamenti di cancellazione, totale o parziale, ed i frazionamenti di quote dell’ipoteca.

4. Verifica della conformità catastale

Abbiamo già esaminato alcuni errori del Catasto nell’indicazione dei dati catastali. Con questi errori il visurista si deve interfacciare per verificare che sia rispettata la conformità catastale. Come? Richiedendo un certificato catastale ventennale vengono evidenziate tutte le variazioni intervenute ai dati catastali. La soppressione di particelle catastali e la costituzione di nuove particelle va  poi raffrontata con i dati catastali negli atti notarili. Solo in seguito alle verifiche che effettuerà il visurista, compresa, se necessario la visura all’archivio cartaceo del Catasto, il notaio disporrà di tutti gli elementi per certificare la conformità catastale dell’immobile.

Per concludere, il nostro suggerimento è, prima di stipulare un atto di compravendita o di donazione o prima di contrarre un mutuo, di rivolgersi sempre ad un esperto visurista certificato.