Metri quadri nella visura catastale: quali sono i risvolti per i condomini?

È di pochi giorni fa l’importante novità dell’Agenzia delle Entrate che permette di ottenere nelle visure catastali sugli immobili l’indicazione della superficie in metri quadri. Un’informazione che si rivela preziosa per i cittadini e per i condomini, e che ha qualche risvolto da tenere in considerazione soprattutto per quanto riguarda il lavoro degli amministratori di condominio.

Nuove visure catastali: quali dati contengono?

Le nuove visure catastali riporteranno d’ora in poi i seguenti dati:

• dati identificativi degli immobili (quali il comune, la sezione urbana, il foglio, la particella, il subalterno, la zona censuaria, ecc.)
• superficie catastale calcolata secondo i parametri stabiliti dal d.P.R. 23 marzo 1998, n. 138
• metratura ai fini dell’applicazione della Tari destinata a finanziare i costi del servizio di raccolta e smaltimento dei rifiuti, a carico dell’utilizzatore.

Vi ricordiamo che è possibile ottenere una visura catastale su Visure Italia: il servizio del portale permette di ottenere già le visure aggiornate con i metri quadri.

Metri quadri nelle visure: risvolti per il condominio

In seguito alla riforma del condominio è stato previsto un nuovo registro, denominato Registro dell’Anagrafe Condominiale che comporta nuovi adempimenti per l’amministratore di condominio. Si tratta infatti di un registro finalizzato a garantire una maggiore trasparenza della composizione della compagine condominiale sia nei rapporti interni tra comproprietari e tra questi ultimi e l’amministratore sia nei rapporti esterni con i privati e le pubbliche autorità.

Oltre all’amministratore condominiale, i nuovi adempimenti interessano anche i singoli condomini, chiamati a collaborare con l’amministrazione comunicando tempestivamente le informazioni richieste ed ogni variazione utile. La disciplina prevede che:

• ogni condomino è tenuto a comunicare all’amministratore per iscritto ogni variazione anagrafica-catastale entro 60 giorni dalla data di verificazione, in modo da consentire l’aggiornamento del registro da parte dell’amministratore stesso;
• nel caso in cui l’amministratore di condominio venga informato di eventuali variazioni anagrafiche e catastali da soggetti terzi (ad esempio, dal conduttore), potrà e dovrà richiedere lumi mediante lettera raccomandata indirizzata al condomino interessato che non ha fornito le predette informazioni;
• decorsi 30 giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l’amministratore sarà tenuto ad acquisire diversamente le informazioni necessarie (rivolgendosi presso i competenti uffici pubblici o incaricando di tale attività un professionista o agenzie specializzate).

Per gli amministratori di condominio, quindi, l’introduzione delle superfici in metri quadri nelle visure catastali comporta diversi risvolti, come la possibilità di scoprire i condomini che non dichiarano quanto dovrebbero.

Le nuove visure catastali imporranno agli amministratori un progressivo aggiornamento dei dati riportati sui registri ove non coincidenti con quelli di superficie catastale, dall’altro saranno di ausilio nell’individuazione di quelle iniquità condominiali derivanti, fin troppo spesso, da lavori di ampliamento “non dichiarati” dai condomini e per i quali risulterà necessario rivedere le tabelle millesimali. Insomma, “carta canta”: di fronte ad un aumento di superficie risultante dalla nuova visura catastale il condomino non potrà più sottrarsi al pagamento di maggiori spese condominiali.

Nuove visure catastali e Tari

Il presupposto della Tari è il possesso o la detenzione a qualsiasi titolo di locali o di aree scoperte, come terrazzi e balconi, adibiti a qualsiasi uso, suscettibili di produrre rifiuti urbani. Sono escluse quindi dalla TARI soltanto le aree scoperte pertinenziali o accessorie a locali tassabili, non operative, e le aree comuni condominiali di cui all’articolo 1117 del codice civile non occupate o detenute in via esclusiva.

In sostanza, la superficie delle unità immobiliari assoggettabile alla TARI è costituita da quella calpestabile dei locali e delle are e che sono suscettibili di produrre rifiuti urbani e assimilati. Cosa succede in caso di incoerenza tra la planimetria conservata agli atti del catasto e la superficie calcolata? I cittadini possono avvalersi del portale istituzionale per presentare una dichiarazione di aggiornamento catastale nel caso in cui l’immobile sia addirittura sprovvisto di una planimetria per il calcolo della superficie.

Le nuove informazioni che compariranno sulle visure catastali riguarderanno le unità abitative urbane a destinazione ordinaria, corredate da planimetria, iscritte nei gruppi:

• A (abitazioni di ogni tipo e uffici)
• B (uffici pubblici, scuole, biblioteche, laboratori scientifici, magazzini sotterranei, ospedali ecc.)
• C (box auto, negozi, botteghe, lavoratori, stabilimenti, ecc.).

Le informazioni, quindi, saranno molto più precise rispetto al passato. Ciò consentirà non solo la verifica della correttezza dell’applicazione dei tributi come la TARI, ma anche un confronto tra immobili iscritti in catasto, potendo far emergere situazioni di iniquità a parità di superficie calpestabile.

È possibile infatti che con le nuove informazioni ci si possa imbattere in situazioni eclatanti in cui l’unità immobiliare pur avendo una superficie superiore ai limiti previsti dal D.M. del 1969 sia catastalmente classificata non di lusso, con tutte le conseguenze che ne potrebbero discendere poi sul piano fiscale.

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