Vendita di un terreno senza certificato di destinazione urbanistica

La Corte di Cassazione si è espressa in merito alla vendita di un terreno senza il certificato di destinazione urbanistica. Con la sentenza n. 23541/2017 depositata il 9 ottobre, infatti, i giudici hanno approfondito questo tema fornendo maggiori risposte.

INDICE:

Cos’è il certificato di destinazione urbanistica?

Il certificato di destinazione urbanistica (CDU) è un documento fondamentale quando si stipula un atto relativo ad un terreno, come un atto di compravendita o di donazione. Pertanto, ancor prima della stipula, il Notaio potrebbe richiedere il CDU poiché è obbligatorio per legge.

Il CDU è un documento della Pubblica Amministrazione, che viene rilasciato dal Comune in cui è ubicato il terreno. Attraverso il CDU l’ente comunale certifica la sua destinazione urbanistica, sulla base del piano regolatore a livello locale e regionale.

In particolare, il Comune certifica che la particella di terreno per cui si è richiesto il CDU, è un terreno con destinazione agricola o edificabile. Lo scopo è individuare la categoria urbanistica del terreno prevista dalle autorità, per comprendere quali siano i diritti e doveri che ricadranno sul proprietario. Ad esempio, può trattarsi del divieto di edificare in caso di terreno agricolo, o il divieto di superare una determinata altezza in una zona urbanistica.

Il costo totale del servizio è di € 61,00, ma in questo prezzo non sono comprese le spese relative ai diritti di segreteria del Comune ed eventuali marche da bollo. L’importo relativo alle spese integrative, infatti, verrà comunicato direttamente dal servizio Assistenza Clienti e dovrà essere saldato prima della consegna del certificato.

Quanto tempo vale un certificato di destinazione urbanistica?

Questo certificato non ha una validità infinita perché, una volta rilasciato, non vincola il Comune a mantenere la stessa destinazione urbanistica certificata in precedenza. Il CDU, infatti, certifica la destinazione urbanistica che il terreno ha nel preciso momento del suo rilascio.

In questo caso è bene rivolgersi al Notaio, il quale si occuperà di indicare in quale momento delle trattative di compravendita sia preferibile richiederne il rilascio. La migliore delle ipotesi, a tal proposito, sarebbe quella del rilascio nella stessa giornata della stipula dell’atto. Qualora non fosse possibile, la legge stabilisce che il certificato mantenga la sua validità per un anno.

Ma cosa succede se la stipula dell’atto di compravendita del terreno avviene dopo il rilascio del CDU, entro un anno da questa data? All’allegazione si aggiungerebbe anche l’obbligo di dichiarazione dell’alienante del fatto che, nel frattempo, non sia intervenute modifiche degli strumenti urbanistici del terreno.

Si può fare la vendita di un terreno senza certificato di destinazione urbanistica?

Si considera assolutamente nullo, senza possibilità di sanare il vizio, l’atto di compravendita di terreni sprovvisti del certificato di destinazione urbanistica. È quanto ha disposto la Corte di Cassazione con la sentenza n. 23541 del 2017 che abbiamo menzionato in apertura.

Di conseguenza, la mancata allegazione del documento determina la nullità dell’atto di compravendita del terreno. L’eccezione alla regola è rappresentata dalle aree trasferite insieme a fabbricati dei quali sono pertinenza (cortili, giardini, orti), purché la loro superficie sia inferiore a 5.000 metri quadrati. Ricordiamo che nel caso dei fabbricati rurali venduti insieme al terreno agricolo, i fabbricati costituiscono pertinenza del terreno ed il certificato di destinazione urbanistica è sempre necessario.

La nullità dell’atto di compravendita, inoltre, può essere sanata con un successivo atto di conferma. A quest’ultimo dovrà essere allegato un CDU storico, riferito alla data dell’atto (legge 28 novembre 2005, n. 246).

Quando non serve il certificato di destinazione urbanistica?

L’obbligo di allegazione del CDU è previsto per gli atti tra vivi e non per gli atti mortis causa. Questo significa che non sarà necessaria nel caso di accettazione dell’eredità che contenga al suo interno uno o più terreni. Gli atti tra vivi sono quelli a titolo oneroso (compravendita o contratto di mantenimento) e a titolo gratuito (donazione o cessione in godimento del terreno). Il CDU è infine obbligatorio anche nell’eventualità di costituzione o scioglimento di una comunione sul bene.

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