Vendita fittizia di un immobile ad un solo figlio: si può fare?
Mettiamo che un genitore anziano sia proprietario di un immobile che vorrebbe lasciare ad uno solo dei suoi due figli. Dato che per legge una sua parte dovrebbe spettare anche al secondo figlio, decide di vendere formalmente il bene al primo. In questo caso, quindi, si parla di vendita fittizia di un immobile ad un solo figlio. Vediamo in cosa consiste.
INDICE:
Qual è il significato di vendita fittizia?
La vendita fittizia si verifica soprattutto in ambito familiare, quando avviene il trasferimento di un immobile tra genitore e figlio senza un corrispettivo in denaro. Sono diverse le motivazioni per le quali si ricorre a questo sistema, dall’intento di un padre di far recuperare i soldi del mutuo al figlio al desiderio di trasferire una quota ad un solo erede.
L’incognita della donazione dell’immobile, d’altra parte, è la possibilità che gli altri eredi possano contestare l’atto se questo crea un pregiudizio alla loro quota di legittima. Quando un immobile viene donato ad un parente, infatti, gli eredi possono contestare l’atto entro 10 anni dalla morte del donante se sono pregiudicate le loro quote di legittima. Inoltre, se il donatario cede a sua volta l’immobile, gli eredi possono opporsi fino a 20 anni dopo la donazione.
Per evitare simili problematiche, quindi, spesso si finge una vendita.
Come si fa una finta vendita?
La vendita fittizia si realizza tutte le volte in cui:
- non avviene il passaggio di denaro. Ad esempio, l’acquirente dichiara di aver incassato la somma precedentemente all’atto,
- l’acquirente versa il denaro richiesto dal venditore ma quest’ultimo, in un secondo momento, glielo restituisce a diverso titolo.
Come avviene la vendita fittizia di un immobile ad un solo figlio?
La vendita fittizia dell’immobile ad un solo figlio anticipa la suddivisione del patrimonio che dovrebbe avvenire al momento dell’apertura del testamento. Vediamo in quali modi è possibile cedere un immobile al proprio figlio.
Donazione
La prima modalità per cedere l’immobile al proprio figlio è optare per la donazione. In questo caso però, come abbiamo anticipato, gli eredi potrebbero reclamare la quota legittima sul bene. Quest’opzione di cessione, infatti, è realizzabile soltanto con il benestare di tutti gli eredi.
Vendita
Un’altra opzione plausibile è vendere l’immobile in modo fittizio ad un prezzo irrisorio. Il problema che potrebbe sorgere dalla vendita è l’intento delle parti di nascondere una donazione che gli eredi potrebbero contestare. La vendita dell’abitazione ad un solo figlio, comunque, deve essere realizzata secondo i prezzi di mercato.
Donazione con vendita
In tale ipotesi la donazione è fatta in favore di tutti gli eredi, secondo le percentuali stabilite dalla legge. Coloro che hanno ricevuto la quota ma non intendono mantenere la proprietà dell’immobile, potranno trasferire le loro quote tramite un atto del notaio.
Come contestare una compravendita immobiliare fittizia?
L’erede leso da una compravendita immobiliare fittizia potrebbe impugnare l’atto dimostrando che si tratta di una simulazione lesiva dei propri diritti. In che modo? Ad esempio, proprio poiché chiunque può prendere visione del contratto attraverso una richiesta al notaio, si potrà dimostrare che il prezzo corrisposto è fuori mercato. In alternativa, si potrà fornire una prova concreta che dal conto corrente dell’acquirente non è mai partito un pagamento in favore del venditore.
Leggi anche >> Passaggio di proprietà di un immobile tra fratelli: come avviene?
36 commenti per "Vendita fittizia di un immobile ad un solo figlio: si può fare?"
Posso impugnare la compravendita fittizia entro 10 anni dalla successione o dalla data di compravendita? Grazie
Buongiorno Nataliya, le tempistiche per impugnare un atto di vendita fittizio oscillano tra 5 e 20 anni. Nel caso di vendita fittizia tra parenti, l’atto può essere impugnato entro i 10 anni. Se la vendita avviene in modo fittizio per eludere creditori, invece, questi ultimi hanno 5 anni per contestare l’atto. Cordiali saluti.
Buongiorno,
siamo 3 fratelli ed abbiamo ereditato un’appartamento da mia mamma (deceduta), mia figlia è interessata all’acquisto di questo appartamento liquiderebbe ovviamente i miei fratelli la mia quota la cederei direttamente a lei, la mia domanda è questa in fase di compravendita i miei fratelli verrebbero liquidati mentre per la quota che spetta a me deve per forza esserci un passaggio di denaro, cioè mia figlia deve per forza liquidare anche me oppure si può agire in maniera diversa.
La ringrazio
Cordiali saluti
Buongiorno Cristina, in fase di compravendita, per la sua quota di eredità è necessario un passaggio di denaro, in quanto la cessione della quota deve avvenire con il pagamento del prezzo. Tuttavia, se decide di cedere la sua quota a sua figlia senza alcun corrispettivo, dovrebbe formalizzare questa cessione tramite un atto scritto. È consigliabile consultare un notaio per garantire che tutte le pratiche siano corrette e per verificare eventuali implicazioni fiscali. Cordiali saluti.
Buongiorno,
sono figlio unico. I miei genitori sono proprietari insieme a me di un immobile (prima casa). Volendo acquistare una casa mia, per poter usufruire delle agevolazioni prima casa, ho deciso di cedere la mia quota vendendola ai miei genitori. Il pagamento (stabilito in relativo valore di mercato) avverrà tramite assegno emesso da un conto cointestato a tutti e tre. Non avendo comunque intenzione di appropriarmi del denaro, per non incorrere in futuro in controlli e/o sanzioni da parte dell’agenzia delle entrate è necessario che l’assegno venga incassato da me o posso evitare? Se è meglio incassare, posso farlo sullo stesso conto (cointestato) dal quale è stato emesso? Grazie in anticipo per la risposta!
Buongiorno Giuseppe, sarebbe preferibile che lei disponesse di un conto personale per evitare di effettuare transazioni esclusivamente tramite il conto corrente intestato con i suoi genitori. Le consigliamo di consultare un notaio o un consulente bancario per esaminare attentamente la sua situazione e ricevere indicazioni precise su come procedere, così da evitare eventuali sanzioni da parte dell’Agenzia delle Entrate. Cordiali saluti.
Salve,
Volevo comprare a mia madre una parte dei suoi immobili, facendo fare una stima “giurata” o stima semplice da parte di un geometra per il valore dell’immobile.
La mia domanda è : una volta venuta a mancare la mamma, i miei fratelli possono in qualche modo impugnare l’atto? Magari dimostrando che secondo loro quando è stata comprata valeva di più? Cosa mi consigliate per non avere nessun problema?
Buongiorno Silvia, se il trasferimento degli immobili avviene tramite atto di compravendita con regolare pagamento del prezzo, non ci dovrebbero essere le condizioni per una futura impugnazione da parte degli eredi.
Le suggeriamo di confrontarsi con un notaio, il quale vi indicherà la via migliore da percorrere. Cordiali saluti.
Buongiorno a voi.
Mia madre,ancora viva,ha lasciato un immobile a mia sorella che gli ha fatto simulare una compravendita.Dico simulare perché non c’è stato alcun passaggio di denaro.In che modo potrei fare valere i miei diritti di leggittima?Potrei farlo anche da ora con mia madre in vita? Grazie
Buongiorno Marcello, in questi casi è necessario rivolgersi ad un legale per verificare se ricorrano le condizioni per poter impugnare l’atto dimostrando che si tratta di una simulazione lesiva dei propri diritti. Cordiali saluti.
Buongiorno a voi.
Mia madre, anziana e gravemente malata, ha un appartamentino in montagna che, in famiglia, avremmo deciso di vendere, più mio fratello che io, a dire il vero (mio padre starebbe a quello che decidiamo noi) ma con un po’ dispiacere suo di lei e di mio padre (che la vorrebbe tenere ancora, ma anche lui non è più un giovanotto…).
Di recente avremmo incaricato un’agenzia per la vendita dell’immobile (ma sinceramente la cosa mi mette tristezza, mi sembra una sorta di “carognata” nei loro confronti).
La mia domanda è la seguente: non sarebbe possibile che mia madre facesse una vendita (“fittizia”?) a me e che io in seguito liquidassi subito mio fratello (in modo ufficiale e senza eventuali futuri ricorsi) con la metà del valore di mercato dell’immobile?
Così saremmo tutti soddisfatti: io mantengo la casetta (anche in ricordo di mia madre) potrei portarci su mio padre qualche volta e mio fratello avrebbe cash la sua parte e chiuso il discorso. E’ fattibile la cosa? Ovviamente il tutto nella legalità.
Ringrazio anticipatamente di cuore.
Buongiorno Paolo, per comprendere quale sia l’opzione migliore considerata la Vostra situazione è consigliabile chiedere la consulenza di un Notaio. Cordiali saluti.
Posso acquistare la casa di. Mia madre in vita e con altri due figli, con regolare vendita del valore della casa,ài figli e genitore quando spetta?
Gentile Cesare, siamo spiacenti ma non ci è chiara la sua situazione. Potrebbe specificare a chi è intestato l’immobile in oggetto? Saremmo lieti di aiutarla se possibile. Cordiali saluti.
Buongiorno dottore,se e possibile volevo sapere come mi posso muovere legalmente,le spiego,mio padre a venduto la casa a mia sorella,ma non risulta nessun pagamento da parte di mia sorella,le dico che la casa era metà di mio padre e metà di mia madre,mio padre e morto da parecchi anni,ma mia madre è in vita,sono andati dal notaio mio padre mia madre e mia sorella per la firma,ma io non ho avuto nulla di eredità da parte dei miei genitori,essendo ancora in vita mia madre è possibile abolire l’atto di vendita vedendo che non c’è stato nessun bonifico e nessun assegno nel conto di mio padre?la ringrazio anticipatamente
Buongiorno Carlo, per verificare se quanto da lei prospettato è possibile, occorre chiedere la consulenza di un legale. Cordiali saluti.
Mio padre vende la sua abitazione nell 2006 x 270 000 euro dopo due mesi le mie due sorelle comprano x 80 000 euro di cui 30 000 da parte dei miei genitori come diritto di abitazione ma invece la casa del valore di 200 000 la pagavano tutto i miei genitori il tutto allo scuro da parte mia io non ho mai saputo fino ha quando mio padre è venuto a mancare e ora io in successione quando c’era una casa ora non c’è piu e mi dicono che io ho già preso 100 000 quando mi sono sposato e quella è la mia parte peccato ke io lavoravo e davo tutto in casa e come dalle mie buste che ancora ho io ho dato hai miei genitori 100 000 xcui cosa c’entra a me non hanno dato nulla delka legittima e loro si ora i tempi sono scaduti come mi rispondono xcio cosa vuoi?????ma sappiamo benissimo che hanno pagato tutto loro come potrei agire confido in un suo merto consiglio buon lavoro
Buongiorno Marina, trattandosi di una situazione complessa, che andrebbe analizzata nel dettaglio, le suggeriamo di chiedere la consulenza di un legale. Cordiali saluti.
Mia mamma ha venduto a me la sua casa senza passaggio di denaro con l obbligo mio di assistenza e mantenimento e così é stato .i miei fratelli erano tutti d’accordo infatti anno firmato che erano d’accordo.la casa era soltanto di mia mamma.ora lei é morta e loro rivogliono la casa .il contratto é stato fatto 11anni fa’
Buongiorno Lucia, il contratto è stato firmato dinanzi ad un Notaio? Le suggeriamo di chiedere informazioni presso quest’ultimo. Cordiali saluti.
Buongiorno, mio padre ha donato la casa a mio fratello e a suo figlio (il nipote). Io, non vorrei fare alcuna azione finchè mio padre è in vita, perchè lui effettivamente non ha capito che cosi sta ledendo i diritti miei e di mia figlia. Mio padre è convinto che sta facendo le cose in parti uguali fra i nipoti (a mia figlia e a me non ha intestato nulla), rimandando a mio fratello in fase di divisione testamentaria il riallineamento delle quote. Ora io vorrei chiedergli di sistemare le cose prima della sua dipartita, ma non vorrei farlo attraverso una donazione. Gli anni per la revoca o l’opposizione alla donazione scaderebbero per me in seguito a quella di mio fratello, e non mi va di rimanere in balia di questo evento. Come posso agire?
Se mio padre e mio fratello mi vendessero un bene, a prezzo di mercato, e io trasferissi i soldi sui loro conti, e in un secondo momento loro me li tornassero, cio inficerebbe la vendita?
Buongiorno Sabrina, per comprendere quale sia l’opzione migliore considerata la Vostra situazione è consigliabile chiedere la consulenza di un Notaio. Cordiali saluti.
Salve,mi chiamo Eva 3 di 4 figli ho mia madre malata d Alzheimer mio padre 84 anni,i miei fratelli da quando accudisco imiei genitori nn sono più venuti e mio padre vorrebbe intestare solo a me la sua casa,ma nn so come potrei fare.
Buongiorno Eva, le suggeriamo di confrontarsi con un notaio. Suo padre potrebbe donarle la casa, oppure lasciare un testamento a suo favore. Cordiali saluti.
Buon giorno. Ho un cugino che seguo a livello medico in quanto solo. Vorrebbe lasciare a me la casa. Siamo 4 cugini di primo grado, che mai si sono interessati. Come bisognerebbe fare ? Grazie
Buongiorno, suo cugino potrebbe fare un testamento a suo favore, facendo in modo che non venga lesa la quota di legittima degli altri eredi. Le suggeriamo di confrontarsi con un notaio. Cordiali saluti.
Salve dottore io ocomprato da mia madre un immobile nel 2020 con regolare rogito e trasferimento di denaro in breve tempo mi madre a speso tutto parliamo circa 250 milaeuri io gli dico guarda che non si più nulla da lasciare a mia sorella lei mi risponde non problema tanto la casa che ti ho venduto torna in eredità è vero mi devo preoccupare?
Buongiorno Oscar, se la vendita è avvenuta correttamente, l’immobile non rientra più nell’asse ereditario di Sua madre. Cordiali saluti.
Salve mia mamma è venuta a mancare da un mese ha lasciato un testamento registrato dal notaio.
Gli eredi siamo io e mio fratello, ma il testamento è stato fatto nel 2005e come erede a quei tempi c’era ancora mio padre in vita.
L’immobile è stato diviso:
Piano terra per me è mio padre
Piano 1 a mio fratello con possibilità di rialzare l’immobile di un piano.
Nella scrittura ce scritto che questa decisione è stata presa in quanto a me sono stati donati 60000 euro come caparra dell’acquisto del mio appuntamento.
Ora sono venuta a conoscenza che nel 2011 mia madre e mio fratello hanno fatto un atto di vendita stipulato davanti ad un notaio.
Ora lui vuole che io rinunci .
Cosa devo fare?
Gentile Alessandra, non è chiaro quale fosse l’oggetto dell’atto di vendita stipulato nel 2011. In questi casi è consigliabile chiedere il supporto di un Notaio. Cordiali saluti.
Salve, a seguito della morte di mio padre abbiamo provveduto a fare la successione dell’immobile con l’assegnazione delle relative quote.
Siamo in 5 mamma compresa, che per diritto tocca la metà dell’intero immobile e la quota rimanente dell’altra metà uguale ai 4 figli.
Premetto che io abito al piano superiore in comodato già da 13 anni e avrei intenzione di acquistarlo.
L’immobile è già stato valutato da un tecnico che ha deciso le quote da pagare in caso di acquisto a tutte le parti. Il problema nasce da parte di 2 miei fratelli, che chiedono in denaro più di quello che il tecnico ha riferito e che non sono disposti alla vendita della loro quota se non come economicamente chiesto da loro. Adesso mi trovo bloccato perchè mia mamma e una delle mie sorelle vorrebbero venderlo e dall’altra parte la banca stessa non può fare il mutuo se non per l’intero immobile.
E’ possibile rimanere bloccati solo per dei “capricci” e a loro detto aspettare la morte di mamma per rivedere tutta la situazione? …pensando di accaparrarsi di più e di essere sicuri che la parte economica che dovrei pagare a mia mamma un giorno sarebbe suddivisa anche a loro?
Cordiali Saluti
Gentile Antonio, per procedere con la vendita è necessario trovare un accordo tra le parti. Le suggeriamo di rivolgersi ad un legale per verificare l’esistenza di altre possibilità. Cordiali saluti.
Salve , Sono una impresa edile ho fatto una scrittura privata , che per oggetto lo scambio di prestazione edile , cioè la costruzione di 3 villette in cambio di una somma di denaro ed il trasferimento da parte della controparte di un lotto dove a mie spese ho costruito una 4° villetta . Il trasferimento della proprietà chiesto al controparte per le vie brevi ritardava ed essere eseguito , di seguito il mio avvocato scriveva con lettera raccomandata alla controparte di presentarsi dal notaio in un giorno stabilito, pena di trascrivere al giudice art. 2932 . Di seguito dopo il ricevimento delle raccomandata che lo invitava dal notaio , siamo venuti a conoscenza che la controparte aveva venduto il terreno con sopra la villetta in oggetto ad sua figlia , tra altro per un prezzo basso rispetto al mercato di zona . Come posso agire per far valere in miei diritti?? dato che doveva essere trasferita a me da contratto
Buongiorno Carmine, trattandosi di una situazione molto particolare, le suggeriamo di richiedere supporto al legale che la sta seguendo in questa vicenda affinché l’aiuti a far valere i Suoi diritti. Cordiali saluti.
salve, poco tempo fa sono venuta a conoscenza che mio padre ha venduto o donato(questo non lo so) la casa che mio nonno aveva lasciato a lui , alla sua compagna con la quale ha altri 4 figli.A questo punto io , prima figlia dell ‘unico (per ora ) matrimonio di mio padre, sono stata diseredata. Mia madre è venuta a mancare nel 98 perciò mio padre risulta essere vedovo. Ho un tempo limite per far rispettare i miei diritti? altrimenti gli unici eredi sarebbero i successivi suoi 4 figli. DONOZIONE O COMPRAVENDITA, si può facilmente dimostrare che è stata una vendita fittizia visto che la compagna già viveva e risiedeva presso tale abitazione?
grazie
Buongiorno Sara, suo padre essendo nella piena disponibilità del bene poteva disporne liberamente vendendolo o donandolo. Le suggeriamo innanzitutto di fare chiarezza sull’atto di trasferimento effettuato attraverso una visura ipocatastale per immobile, in questo modo potrà conoscere con certezza se è avvenuta una compravendita o una donazione e chi sono i nuovi intestatari. Accertato tale aspetto potrà poi eventualmente agire impugnando l’atto di compravendita dimostrando che si tratta di una simulazione lesiva dei suoi diritti, oppure agire impugnando la donazione per lesione della quota legittima con la cosiddetta azione di riduzione. Le suggeriamo di rivolgersi ad un legale per ricevere il supporto necessario. Cordiali saluti.