Vendere casa con sottotetto non abitabile: regole di accatastamento
Spesso il significato dei termini come sottotetto, mansarda e soffitta viene confuso. L’interpretazione verte sulla definizione di vano accessorio e sulla conseguente abitabilità. Rispondiamo alle domande dei nostri lettori analizzando le regole di accatastamento da rispettare prima di vendere casa caratterizzata da una porzione immobiliare non abitabile.
Le norme in materia di accatastamento di cantine e sottotetto sono state modificate di recente nel 2016. La modifica riguarda le nuove costruzioni mentre per gli immobili edificati ante 2016 e già accatastati non dovrà essere eseguito alcun aggiornamento catastale. In precedenza, i locali considerati come vani accessori rispetto all’unità immobiliare principale ed a questa collegati mediante scale, venivano inseriti nella medesima planimetria catastale. Pertanto, non erano soggetti alla attribuzione di una classe di merito così come alla relativa rendita catastale.
La nuova normative introdotta dalla Agenzia delle Entrate con la circolare 2E/2016 prevede ora una specifica procedura di accatastamento. I vani accessori come il sottotetto o la cantina devono essere accatastati separatamente rispetto all’unità immobiliare principale. Ad ogni unità deve essere attribuito un identificativo catastale, il subalterno, e deve essere censita all’interno della categoria catastale C/2 (magazzini e locali di deposito). In questo modo non si tratterà più di un vano accessorio ma di un vano principale, soggetto, quindi, alla attribuzione della relativa rendita catastale. Ne deriva che il pagamento delle imposte sulla casa come IMU, TARI e TASI, subirà un incremento in conseguenza dell’inserimento di questi vani nella relativa dichiarazione.
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Come vendere casa se il sottotetto non è abitabile
Prima della stipula dell’atto di compravendita il notaio, tramite un professionista incaricato, deve provvedere alla verifica della conformità urbanistica. Pertanto, in presenza di abusi edilizi, l’atto di compravendita non può essere stipulato. In effetti, il notaio non svolge un ruolo di controllo sulla regolarità urbanistica. È il venditore che, consapevole delle conseguenze penali in caso di dichiarazioni false, dichiara che l’immobile oggetto di compravendita è conforme alle norme urbanistiche.
Si può verificare, quindi, che il notaio venga dispensato dalle parti ad eseguire questa verifica. In questi casi, l’onere della sanatoria sarà a carico della parte acquirente, salvo che questa non dimostri di non essere stata edotta dal venditore della presenza di abusi. Si tratta, nella fattispecie, di verificare in cosa consistano concretamente gli abusi edilizi in un sottotetto non abitabile.
Il sottotetto, infatti, se oggetto di una ristrutturazione che ha modificato radicalmente la destinazione apportando degli interventi alla distribuzione interna, alla realizzazione di servizi igienici o di una cucina, deve essere considerato come abusivo. Il sottotetto è, infatti, un locale che può essere adibito unicamente a deposito e non è abitabile. Pertanto, qualunque intervento che sia stato apportato che abbia modificato la destinazione da deposito, lavanderia o stenditoio ad abitazione con camera da letto, cucina o bagno è da considerarsi abusivo.
Accatastamento del sottotetto prima di vendere casa
Come si può verificare se un sottotetto sia accatastato o meno? Per tutti gli immobili censiti in Catasto prima del 2016, la verifica poteva essere fatta unicamente attraverso la planimetria catastale. Nella stessa rappresentazione cartografica veniva inserito l’unità principale, l’appartamento, con i vani accessori come cantina, sottotetto, giardino e posto auto. Una unica mappa catastale conteneva, quindi, tutte le unità.
Dal 2016, con l’introduzione della nuova normativa, la Agenzia delle Entrate ha definito che ogni vano, principale o accessorio, indipendentemente dalla destinazione d’uso, debba essere identificato catastalmente. La attribuzione di un identificativo catastale, il subalterno, fa sì che ora si possa verificare la destinazione d’uso del sottotetto attraverso una semplice visura catastale.
E se il sottotetto non fosse accatastato, come si deve procedere? In questo caso occorre affidarsi ad un tecnico che provvederà a:
- eseguire il rilievo del sottotetto
- verificare il progetto depositato in Comune e confrontarlo con lo stato dei luoghi analizzando, in particolare, l’altezza di colmo della falda e l’altezza minima
- accertare la disponibilità di una eventuale cubatura residua da utilizzare per la pratica di sanatoria
- analizzare il regolamento urbanistico comunale riferito, nello specifico, alle altezze ed alle destinazioni d’uso dei sottotetti
- predisporre la pratica di accatastamento DOCFA
È possibile vendere casa se il sottotetto non è abitabile?
La risposta a questa domanda, in linea di massima, è positiva. Il sottotetto, in quanto locale uso deposito, non è abitabile. Pertanto, nulla osta alla stipula dell’atto qualora sia rispettata la destinazione d’uso. Se, al contrario, il venditore abbia eseguito delle opere che hanno alterato la destinazione iniziale, dovrà provvedere alla loro demolizione ed al ripristino dello stato dei luoghi prima della stipula.
Il valore immobiliare di un locale sottotetto può essere considerato pari al 50% del valore dell’unità principale. Il fatto che siano state apportate delle migliorie, anche con materiali e finiture di pregio, non comporta un incremento del valore. Al contrario, il valore immobiliare viene penalizzato dalla presenza di abusi edilizi e dal costo che il venditore o l’acquirente, se vorrà farsene carico, dovranno sostenere per le opere di demolizione e ripristino.
Differenza tra sottotetto e mansarda
Spesso i termini vengono utilizzati indifferentemente ma hanno un preciso significato che chiariamo di seguito.
Sottotetto
La copertura di un fabbricato può essere realizzata con una terrazza o con un tetto, a una o più falde. Il tetto di copertura, a differenza della terrazza, presenta dei vantaggi in termini di isolamento termico. Inoltre, a seconda delle altezze consentite dal regolamento edilizio comunale, può consentire di destinare il locale sottostante ad uso deposito, lavanderia o stenditoio. L’utilizzo può essere condominiale o esclusivo, se previsto nell’atto di provenienza. In sostanza, il sottotetto è lo spazio compreso tra il solaio di copertura del fabbricato ed il tetto, a una o più falde.
È caratterizzato da una difformità volumetrica in quanto si hanno delle superfici, solitamente ai lati nella cd. camera d’aria, con una altezza ridotta (1,50 mt.) mentre quelle centrali hanno una altezza superiore (fino a 2,70 mt.). La seconda caratteristica è data dalla scarsa luminosità. In forza della funzione cui è destinato, il sottotetto è generalmente privo di superfici finestrate e aerate. Infine, l’ultima peculiarità del sottotetto è la calpestabilità. Salvo che non sia stato progettato e costruito per diventare un locale tecnico per centrali termiche, cisterne o impianti tecnologici, la portata di carico è limitata. Non dovendo sostenere il peso di persone e cose, il progetto di calcolo statico prevede un carico non adatto alla abitabilità.
Mansarda
La mansarda è progettata per una destinazione abitativa, pur con dei limiti. L’altezza minima tra il solaio e la zona di gronda nella camera d’aria è superiore a 1,50 mt.. L’altezza minima nella zona di colmo del tetto non deve essere inferiore a 2,40 per i locali di servizio (bagno, cucina, disimpegni) e 2,70 per la zona soggiorno. Il rapporto tra la superficie totale della mansarda e le superfici finestrate non deve essere inferiore a un ottavo in modo da garantire luminosità e ricambio d’aria.
La mansarda nasce, quindi, per avere una destinazione abitativa. La trasformazione di un sottotetto in mansarda deve essere sempre preventivamente verificata in base ai regolamenti edilizi.
56 commenti per "Vendere casa con sottotetto non abitabile: regole di accatastamento"
Buon pomeriggio Ho visionato una casa del 1964 dispone di piano terra, piano primo e di un sottotetto altezza minima 1,5 e altezza massima 2,80.
Dopo un accertamento del geometra dell’Agenzia delle Entrate è stato accatastato nel 2018. Ad oggi però catasto e planimetrie depositate in comune (approvazione progetto di costruzione) non coincidono e l’attuale tecnico propone di cancellare il sottotetto dal catasto è corretto?
Buongiorno Luca, siamo spiacenti ma il Suo quesito non è chiaro. Potrebbe spiegarci cosa intende per “cancellare il sottotetto dal Catasto”? Saremmo lieti di aiutarla se possibile. Cordiali saluti.
Buongiorno, sono proprietaria di 2 appartamenti in una palazzina composta da tre appartamenti del 1957 dotata di un solaio uso comune non accatastato. Vorrei acquisire la proprietà al 100% del solaio. Ora il geometra mi dice che per acquistare 1/3 del solaio sono obbligata ad accatastare oltre al solaio anche il vano cantine, scale e cortile relativi alle parti comuni. È corretto? Se si oppure no potrei avere riferimenti normativi. GRAZIE
Buongiorno Nadia, le suggeriamo di chiedere un secondo parere rivolgendosi ad un altro tecnico e anche ad un notaio, in quanto non dovrebbe essere necessario accatastare tutte queste parti comuni. Cordiali saluti.
Buonasera, in uno stabile ultracentenario (1912) sussistono due sottotetti privati accatastati C2 – uno a dx e l’altro a sx del palazzo – posti sopra altrettante unità abitative del terzo piano. Lato destro e sinistro del palazzo sono separati dalla scala centrale condominiale che termina nel sottotetto. Pertanto il vano centrale del sottotetto (che rappresenta il prolungamento della scala condominiale, e’ condominiale anch’esso. In questa porzione condominiale del sottotetto c’è un lucernario condominiale che consente di accedere al tetto condominiale per le ispezioni. Al catasto ed al Comune tutto il sottotetto è’ rappresentato come un’area unica non separata da muri divisori. Sia i sottotetti privati che le abitazioni sottostanti sono sono del medesimo proprietario che oggi ristruttura e crea un foro nella soletta Inter piano tra terzo e quarto piano sottotetto. La mia domanda è: può il titolare dei sottotetti operare il foro della soletta interpiano mettendo in comunicazione il suo appartamento con il sottotetto visto che una parte del sottotetto è condominiale ? Inoltre, può il titolare dei sottotetti separare le parti private del sottotetto da quella privata creando dei muri divisori che delimitano la sua proprietà dato che parliamo di un sottotetto dichiarato uno sgombero? Infine, può il titolare dei sottotetti creare micro stanze nelle sue porzioni private di sottotetto ? Vi sarei grata sé mi deste dei riferimenti normativi. Grazie
Buongiorno Paola, la situazione esposta è molto complessa, le suggeriamo di interpellare il suo amministratore di condominio per verificare se questi condomini abbiano il diritto di effettuare tali opere sulla pase del regolamento di condominio e i titoli di proprietà. Cordiali saluti.
Salve io vorrei acquistare un sottotetto che non è catastato, mi spiego meglio l’unita abitativa è composta da quattro appartamenti tutti sanati regolarmente con sanatoria mentre il sottotetto è composto da due unità abitative mai dichiarate ne ovviamente catastate. L’agenzia che si occupa della vendita di tutto lo stabile si è informata con il tecnico che fece la sanatoria tanti anni fa il quale ha detto che il sottotetto non si può catastare se non esce una sanatoria.L’ altezza minima del sottotetto e di 1,60 m. mentre la massima h e di 4,00 m.Ma se tutto lo stabile è oggetto di sanatoria del 2002 perchè non sin può catastare il sottotetto?
Buonasera Mariangela, è necessario affidarsi ad un tecnico specializzato ed eventualmente recarsi all’Ufficio Tecnico del Comune di riferimento per richiedere maggiori informazioni in merito alla normativa vigente. Cordiali saluti.
buongiorno, ho un appartamento in un condominio all’ultimo piano, sopra vi è un sottotetto tecnico di circa 40 mq con altezza al colmo di 1.2 m che vorrei utilizzare come soffitta. non è calpestabile e non è illuminato, vorrei aprire una botola nel mio appartamento e tenerlo per appoggiare valigie etc. ho capito da quanto scritto sopra che non vi è obbligo di accatastamento, devo comunicare qualcosa all’amministratore? devo regolarizzare in qualche modo la situazione? grazie e saluti
Gentile Guido, se il sottotetto è uno spazio a suo uso esclusivo utilizzato come deposito o cantina non è necessario accatastarlo. Le consigliamo di confrontarsi con l’amministratore di condominio per valutare nel dettaglio la sua situazione. Cordiali saluti.
Buongiorno,
Articolo molto interessante ed esaustivo. Ho una domanda : nel 2021 ho acquistato un immobile del 1996 dotato di box, cantina e solaio, e per poterlo vendere i proprietari precedenti si sono rivolti ad un professionista che ha regolarizzato tutte le incoerenze. Ritengo abbia fatto tutto ciò che doveva, ma ora mi trovo a dover pagare l’imu sul solaio. E’ corretto ? L’immobile è dotato di solaio, cantina e box. Grazie. Filippo
Buongiorno Filippo, sono assoggettate al regime IMU previsto per l’abitazione principale le pertinenze che rientrano nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, nella misura di un’unità pertinenziale per ciascuna di tali categorie. Le suggeriamo di verificare la categoria catastale che è stata attribuita al solaio. Cordiali saluti.
Buongiorno, sto vendendo la casa di proprietà di mio padre, nella visura non risulta il sottotetto accessibile da due botole ed il geometra dice che va accatastato e devo quindi fare una sanatoria che mi costererà non poco, la casa è degli anni ’60 e nei vari condoni non è stato mai menzionato il sottotetto, che, ripeto, non risulta nelle planimetrie. Devo effettivamente accatastarlo? L’altezza non rientra nell’abitabilita, grazie buona giornata
Gentile Dania, nel suo caso non è obbligatorio accatastare il sottotetto. Quanto comunicato dal geometra, pertanto, non è corretto. Cordiali saluti.
Buongiorno,
sono proprietario di un appartamento posto al terzo ed ultimo piano di uno stabile anni ’70 (al mio piano vi sono altri tre appartamenti). Un paio di anni fa l’assemblea condominiale ha stabilito che il sottotetto (non abitabile) non fosse più condominiale bensì di proprietà dei 4 appartamenti del terzo piano, aumentando di conseguenza i mm di competenza ed ovviamente le spese condominiali. Dovendo vendere l’appartamento vorrei inserire la porzione di sottotetto all’interno della mia planimetria catastale (categoria C2) in modo da aumentare la rendita dell’appartamento e poter creare una botola di accesso direttamente dal mio appartamento. E’ una cosa fattibile oppure serve prima un atto notarile da parte degli altri condomini che formalmente sancisca la mia proprietà del sottotetto? Non è sufficiente il verbale dell’assemblea condominiale?
Grazie
Buongiorno Martino, non è sufficiente il verbale ma il tutto deve essere ufficializzato tramite un atto notarile e inoltre il sottotetto dovrà essere accatastato. Cordiali saluti.
Salve. Ho un requisito da porvi. Sto vendendo il mio immobile costruito intorno gli anni’80 la quale il sottotetto non risulta accattastato perchè usato solo a scopo di ripostiglio. Il problema è che l’architetto per farmi vendere l’immobile mi obbliga ad accattastarlo se risulta più alto di 1.50cm. Il mio geometra dice invece che non è obbligatorio accatastarlo perchè l’immobile risulta degli anni ottanta. A chi devo dare ragione? Come comportarmi? Grazie in anticipo.
Buonasera Ermes, per capire chi ha ragione tra i due professionisti le suggeriamo di recarsi presso l’Ufficio Tecnico del Comune di riferimento per richiedere maggiori informazioni in merito alla normativa vigente. Cordiali saluti.
Buongiorno, le chiedo un consiglio : vorrei cquistare un piccolo appartamento in Valle d’Aosta e l’inserzionista specifica quanto sopra : “Alloggio su due livelli composto da zona giorno, servizio e balcone al primo piano, soffitta con ripostiglio (Adibita a zona notte) collegata da scala interna al piano superiore, completa l’offerta una cantina al piano interrato ….”
Il 1° livello è accatastato, abitabile ecc ecc, ma i dubbi sono sul 2° livello definito “soffitta con ripostiglio”.
Nelle foto pubblicate, al 2° livello, vedo un letto e il riscaldamento e quindi suppongo ci dormissero, quindi la mia domanda è: se l’acquisto posso andare incontro a problemi notarili, fiscali o quant’altro?
Grazie
Buongiorno Vincenzo, potrebbe riscontrare problemi nel caso della richiesta di un mutuo. Per maggiori informazioni le suggeriamo di confrontarsi con un notaio. Cordiali saluti.
Buongiorno. Ho acquistato nel 2011 in in palazzina di sei appartamenti il mio con annesso sottotetto condominiale dal quale si accede attraverso una scala retrattile posta nello androne all’ultimo piano o con ascensore condominiale. Altezza massima sottotetto due metri nonché vi è presenza di un bagno. Va accatastato visto che è prima del 2016? Va considerato non abitabile e/o non agibile. Nel 2016 l’ho comprato direttamente dal costruttore così come descritto
Buongiorno Domenico, in questi casi occorre affidarsi ad un tecnico affinché valuti nel dettaglio la sua situazione specifica. Cordiali saluti.
Buongiorno
abito in una casa bifamiliare con sottotetto (accatastato e accessibile tramite botola dall’appartamento al 1°piano) più giardino con terrazza il tutto in comune. Ora volendo fare la divisione chiedo se è giusto valutare sottotetto e terrazza al 25% del valore dell’appartamento sottostante e fare le dovute compensazioni con la parte adibita a giardino antistante al mio appartamento al pianoterra.
Grazie per la risposta
Buongiorno Giovanni, per questo tipo di valutazioni le suggeriamo di richiedere la consulenza di un tecnico abilitato come un geometra. Cordiali saluti.
Buongiorno volevo chiederle se e’ obbligatorio accatastare un sottotetto alto 1 m dal quale si accede con una botola di perlustrazione , sto parlando di una casetta su due livelli con appunta il tetto a due falde , se non e’ necessario accatastarlo sa se esiste una norma che lo confermi ? La ringrazio anticipatamente
Gentile Davide, da quanto descrive non sembra vi siano i presupposti per accatastare obbligatoriamente il sottotetto. Se si tratta di uno spazio a suo uso esclusivo utilizzato come deposito o cantina, infatti, non è necessario accatastarlo. Se ritiene di dover procedere in tal senso, invece, sarà sufficiente rivolgersi al geometra affinché integri la pratica con l’accatastamento del sottotetto. Cordiali saluti.
Salve
Ho acquistato un appartamento costruito a fine anni 70 posto al 3 e ultimo piano con annesso ampio sottotetto collegato direttamente.
Il sottotetto è riscaldato da termosifoni,
È illuminato 3 finestrelle e 2 velux, ha un camino funzionante e un WC(regolare).
Non ha l’altezza media per essere abitabile (va da 265 a 90 cm) ma sulla piantina catastale è rappresentato in maniera esplicita come “sottotetto abitabile”.
Secondo lei è’ un errore?
Posso usare i bonus edilizi per sostituire i serramenti per esempio?
Buonasera Piergiorgio, da quanto descrive sembra si tratti di un errore, dato che l’immobile rappresentato al Catasto non corrisponde alle norme urbanistiche attualmente vigenti. Non è pertanto possibile richiedere alcun bonus edilizio. Le suggeriamo di rivolgersi al Comune per effettuare ulteriori accertamenti e valutare come procedere con la sanatoria. Cordiali saluti.
Buongiorno,
abito in una zona centrale di una grande città. L’edificio risale al 1906. all’ultimo piano proprio sopra di me ci sono dei piccolissimi sottotetti usati come ripostigli. Le misure potrebbero essere : m 1,50 il massimo dell’altezza e m 0,0 là dove il tetto si congiunge con il pavimento del solaio. Come larghezza sarà m 1, 20. la copertura del solaio è fatto da tegole per cui risulta un posto molto polveroso.
Non si è dato mai importanza a questi piccolissimi solai, perché hanno un valore commerciale immagino quasi nullo o molto basso. Solo che ora qualcuno cerca di usucapirli e quindi bisogna mettere un po’ d’ordine.
Chiedo: conviene usucapire uno spazio così modesto? A quali spese si va incontro? Li abbiamo sempre avuti a disposizione senza pagare nulla.
Gentile Giuseppina, ci sembra di comprendere che si tratti di spazi condominiali comuni, probabilmente non accatastati, pertanto non ci risulta che l’usucapione possa essere preso in considerazione. Cordiali saluti.
Ho un sottotetto in Emilia Romagna con quattro stanze accatasta come sottotetto. Vorrei trasformare due stanze in spazio abitativo essendo poi anche le uniche che hanno le altezze minime richieste, posso farlo lasciando le altre due stanze come sottotetto/ deposito?
Buonasera Antonio, le confermiamo che è possibile trasformare le due stanze in spazio abitativo previa autorizzazione da parte del Comune. Le suggeriamo di rivolgersi ad un tecnico come un ingegnere che si occuperà di tutte le pratiche necessarie per la variazione. Cordiali saluti.
Buongiorno! Ho ereditato da mio padre un appartamento degli anni ’60, con due soffitte che ho scoperto con la sua dipartita non aveva accatastato. Nel fare la successione è venuto il geometra nel lontano 1992, per fare la planimetria con le soffitte annesse che si trovano all’ottavo piano, mentre l’appartamento si trova al sesto piano. Il professionista ci fu mandato dal notaio per sistemare il tutto con il catasto. Scopro da poco, nel fare il compromesso di vendita di questa casa che loro hanno una planimetria con una sola soffitta. Devo rifar venire un geometra per rifare la planimetria? Vado incontro a sanzioni con l’Agenzia delle Entrate? Questa casa è stata in affitto fino a 4 anni fa, ma senza uso delle soffitte. La prego mi dia un consiglio, sono stata veramente una sprovveduta. La ringrazio.
Buonasera Patrizia, da quanto ci descrive non sembra che potrebbe incorrere in sanzioni con l’Agenzia delle Entrate, in quanto la situazione è facilmente risolvibile. Le suggeriamo, infatti, di contattare un tecnico abilitato che si occuperà di verificare lo stato di fatto delle soffitte ed eventualmente effettuare una integrazione della planimetria. Cordiali saluti.
Buongiorno, sto acquistando un appartamento posto all’ultimo piano su due livelli. Una stanza al secondo piano é accatastata come deposito occasionale nonostante abbia una finestra e sia riscaldata, penso per l’altezza media a 2.40. Il riscaldamento può essere posto in un deposito occasionale?
Buongiorno Sere, la presenza del riscaldamento all’interno di un deposito occasionale non costituisce un problema. Per rendere abitabile la stanza, eventualmente, sarà necessario effettuarne il cambio di destinazione d’uso. Cordiali saluti.
Buona sera, in primis complimenti per le risposte chiare e sintetiche.
Sto “accompagnando” amico disabile all’acquisto di una porzione di villetta a schiera, ma ho un dubbio… al piano terra ing,sogg-cottura,una camera e un bagno; al piano superiore tre camere e bagno, però questo piano superiore in pratica è un sottottetto e nella planimetria catastale risulta un unico ambiente e riporta la dicitura “sottotetto praticabile”, praticamente non ha agibilità… e non rispecchia lo stato di fatto.
L’altezza media è di mt 2,40; (1,70-3,04) Siamo in veneto e con legge del 2019 è possibile rendere abitabili sottotetti con altezza media 2,40. La costruzione, restauro, è del 2011.
Conviene che sia il venditore a sanare tale situazione?.
Grazie per eventuale risposta.
Gentile Giancarlo, la ringraziamo per i complimenti, sono sempre molto graditi. In merito al suo quesito, è consigliabile che si occupi della regolarizzazione il venditore, in modo tale da non avere “sorprese” future. Cordiali saluti.
Buona sera , leggo con interesse i vostri chiarimenti a tal proposito vorrei porre un quesito in quanto ad oggi ho avuto risposte diverse, ho due monolocali posti al 1 piano nonché ultimo , la costruzione è del 1887 circa i monolocali entrambi hanno 19 mansarda soffitta accessibile a mezzo scala interna “2 soppalco con bagno accessibile con scala interna , gli stessi mi sono pervenuti a seguito donazione negli atti risultano entrambi 2, 5 vani con accessori , richiedendo la planimetria depositata nel 1953 al catasto noto che non risultano ne la mansarda ne il soppalco , addirittura in uno dei due ( quello con soppalco ) risultano un vano grande, una cucina , del bagno non ci sono tracce sul piano descritto, a questo punto devo regolarizzare? c’e chi mi dice di fare fare una cilas , chi mi dice di fare la rettifica di pre esistenza ante 42 , chi mi dice dovrei sanare con legge per recupero mansarde e sotto tetti….se possibile gradirei qualche consiglio in quanto vorrei presentare una pratica per il Superbonus 110 , grazie
Buongiorno Matteo, le suggeriamo di rivolgersi ad un tecnico abilitato come un ingegnere che provveda all’accatastamento delle mansarde in oggetto e a depositare la planimetria dell’immobile aggiornata. Cordiali saluti.
Buongiorno, sono andato a visionare una casa semi indipendente costruita circa 80 anni fa, data dell’immobiliare che segue la vendita come 110mq composta da PT/P1 e sottotetto a cui si ha accesso mezzo scala da una stanza al primo piano. Il sottotetto, che ho avuto modo di visionare, é stato usato come deposito. Alla visita ho preso delle misure per farmi un’idea del PT e P1 e siamo sugli 80mq. Da una visura catastale risulta accatastato A/3 e l’immobile composto da PT/P1/P2 quindi il sottotetto considerato come ulteriore piano, superficie accatastata dell’immobile 112mq. Il sottotetto risulta da una planimetria come non abitabile (la parte più alta alla colma del tetto é 2.20mt). È normale o c’è qualcosa di anomalo?
Buongiorno Marco, in base a quanto da lei esposto non riscontriamo nulla di anomalo. Cordiali saluti.
Buongiorno, nel vano scala di una casa autonoma costituita da piano terra e primo piano vi è un “palco morto” alto 80 cm per circa 1,5m di lunghezza ad uso deposito. In questo caso va accatastato se voglio vendere l’immobile? Grazie
Buongiorno Laura, si tratta di uno spazio di risulta del vano scala che non dovrebbe essere accatastato separatamente in quanto non ha modificato la planimetria. Le suggeriamo di visionare quanto presente in quest’ultima. Cordiali saluti.
Salve, abito nella mansarda dell’appartamento dei miei genitori, che tuttavia non è accatastata, sebbene per misure e luminosità soddisfi i requisiti per essere abitabile. Ci sono riscaldamento e bagno. Adesso aspettiamo che un architetto ci dia il via per il bonus 110%, tuttavia temiamo che non sarà possibile usufruirne per la questione sopracitata.
Eventualmente basterà accatastare la mansarda? Quali problemi potrebbero insorgere?
Grazie!
Buongiorno Debora, sarà sufficiente ricorrere all’accatastamento, senza particolari problemi, nel caso sussistano i requisiti necessari. L’architetto che si sta occupando della vostra pratica sarà in grado di fornirle informazioni anche in merito a tali aspetti. Cordiali saluti.
Salve, ho un’abitazione (piano terra, primo e sottotetto) costruita nel 1985 e assentita con condono edilizio e accatastata con un unico subalterno (PT e P1). È presente un sottotetto adibito a deposito, non accatastato, con copertura a tre falde con colmo a 3.60 m e gronda a 0.00 m. Nel sottotetto è presente un piccolo lucernario e due piccole finestre. A seguito di lavori in corso per frazionamento piano terra e primo dovrò necessariamente accatatastare con sub distinti il piano terra e primo. In tale occasione dovrò accatastare anche il sottotetto?
In caso di successivo rifacimento dell’intera copertura con medesima sagoma che eseguirò sarà necessario accatastare il sottotetto? Vi ringrazio anticipatamente
Buongiorno Giuseppe, la informiamo che non è obbligato ad accatastare il sottotetto in questione. Può valutare lei se procedere o meno in tal senso per rivalutare l’immobile comprendendo il sottotetto. Tenga presente che l’accatastamento della mansarda, dato che dispone di un lucernario e delle finestre e potrebbe quindi essere utilizzata, comporterebbe una considerevole valorizzazione dell’appartamento. A questo proposito, le consigliamo di rivolgersi ad un tecnico per valutare nel dettaglio la sua situazione. Cordiali saluti.
casa costruita nel 1989 mi trovo con sotto tetto
non accatastato x errore geometra devo per forza
accatastarlo e pagare io errore di altri o perlegge
non va accatastato prima del 2016
Gentile Fulvio, non sembra vi siano i presupposti per accatastare obbligatoriamente il sottotetto. Se si tratta di uno spazio a suo uso esclusivo utilizzato come deposito o cantina, infatti, non è necessario accatastarlo. Se ritiene di dover procedere in tal senso, invece, sarà sufficiente rivolgersi al geometra affinché integri la pratica con l’accatastamento del sottotetto, senza che per lei vi sia il rischio di pagare per un suo eventuale errore. Cordiali saluti.
Salve, sto preparando con un architetto la documentazione necessaria per trasformare l’attuale abitazione monofamiliare cointestata con mia sorella, in condominio minimo, frazionandola in piano terra di mia sorella e primo piano abitato dalla mia famiglia. Al catasto risulta un’unica abitazione A7 di 12 vani ed un garage C6 di 34mq. La mia casa è stata costruita nel 1967. Ora mia sorella si è sposata e non abita più in questa abitazione che stiamo frazionando. Per far questo, chiediamo una sanatoria per dei piccoli lavori interni fatti e per un lucernario e botola fatti nel 2012 in occasione dell’istallazione dei pannelli solari. Il tetto è fatto a padiglione ed il sottotetto a nido d’ape di 210 mq con altezza massima al centro di 200 cm, ho messo un tappeto in PVC e degli scafali in modo da utilizzarlo come deposito ed archivio. Nel frazionamento catastale e urbanistico, posso inserire questo sottotetto come substrato A2? Da calcoli fatti in modo approssimativo risulta che questo sottotetto ha un volume di circa 200 mc. Mi conviene inserire nel “nuovo” condominio minimo la pertinenza A2? Anche perché, terminate le pratiche con tutte le sanatorie, inizierei i lavori di ristrutturazione della casa con aumento di un piano demolendo l’attuale tetto e sottotetto, trasformandolo in mansarda che avrà un volume di 300 mc. Avvenuto il riconoscimento del condominio minimo, ho queste domande da farle:
1) Quanti sismabonus posso utilizzare?
2) L’eventuale A2 e C2 saranno considerate come pertinenze?
3) Per la nuova mansarda, in che percentuale posso utilizzare le agevolazioni dell’superecobonus, supersismabonus ed il 50% per “nuova costruzione”?
Buongiorno Fabio, il sottotetto potrebbe essere accatastato come C/2. L’architetto incaricato al frazionamento le fornirà tutte le indicazioni in merito e, se possibile, procederà lui stesso alla richiesta di accatastamento. In merito alla questione sismabonus e superbonus, trattandosi di una casistica particolare, le suggeriamo di chiedere maggiori informazioni ad un tecnico abilitato, magari al suo stesso architetto nel caso si occupi di queste pratiche. Cordiali saluti.
salve ma se io prima del 2016 ho comprato il magazzino mansarda che era già provvisto di bagno … non avendo le altezze adeguate… per 30 cm benedetti .. perchè ora per venderlo devo pagare io la demolizione del bagno e sanare , quando il notaio precedente ha dato il nulla osta?
Gentile Marianna, in questo caso sarebbe utile visionare le condizioni di acquisto risalenti al 2016 e confrontarle con quelle richieste per vendere allo stato attuale lo stesso immobile. Le suggeriamo, a tal proposito, di rivolgersi al Notaio affinché verifichi la sua situazione. Cordiali saluti.
ottimo e facilmente comprensibile nella sua essenzialità
Buongiorno Salvo, grazie per il tempo che ci ha dedicato lasciando un commento! Per noi è molto importate ricevere dei feedback dai nostri lettori :)