Quando è possibile vendere casa con ipoteca?

Al solo sentire le parole ipoteca sulla casa spesso ci si spaventa, ma sapete che si può anche vendere casa con ipoteca? Non vi è infatti alcun divieto e il trasferimento dell’immobile è valido ed efficace. Ci sono tuttavia alcuni aspetti che è necessario considerare e rispettare affinché tutto avvenga in linea con quanto disposto dalla legge.

L’ipoteca è un diritto reale di garanzia disciplinato dall’art. 2808 del Codice Civile. Conferisce “al creditore il diritto di espropriare, anche in confronto del terzo acquirente, i beni vincolati a garanzia del suo credito e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall’espropriazione“.

Il diritto di ipoteca si costituisce per volontà delle parti (ipoteca volontaria), ex lege (ipoteca legale) o mediante sentenza (ipoteca giudiziale). La costituzione dell’ipoteca avviene mediante iscrizione nei Registri immobiliari. Si tratta di una pubblicità costituiva, in quanto è al momento dell’iscrizione che sorge l’ipoteca, sia nei confronti dei terzi sia tra le parti.

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Come vendere casa ipotecata?

Vendere casa con ipoteca è quindi senz’altro possibile, in quanto tale atto non pregiudica il creditore.  L’ipoteca è una garanzia reale che “segue” l’immobile e non chi l’ha accesa, continua a gravare sul bene anche in caso di passaggio di proprietà dello stesso. Questo significa che il bene anche se viene venduto o donato a terzi resta a garanzia del creditore fino a quando non viene pagato interamente il debito.

Per questo motivo il creditore non ha alcun interesse ad opporsi all’eventuale trasferimento dell’immobile, dal momento che questo non incide su lui negativamente. Nonostante il cambiamento del proprietario non perde quindi il diritto di poter espropriare il bene vincolato se il venditore originario si rendesse inadempiente relativamente agli obblighi assunti.

L’art. 2808 c.c. stabilisce espressamente che il diritto di espropriare il bene vincolato a garanzia del credito permane anche qualora esso venga alienato, in confronto con il terzo acquirente.

Vendere casa con ipoteca non è quindi vietato, a patto che il nuovo proprietario accetti il rischio di poter perdere l’immobile se il debitore originario non versa quanto dovuto al soggetto in favore del quale è stata iscritta l’ipoteca. Questo rischio consiste nella vendita forzata dell’immobile ipotecato, per evitare la quale non resta all’acquirente che pagare il debito residuo.

All’interno di questa situazione l’unico soggetto che potrà avere ripercussioni negative è quindi il nuovo proprietario.

Vendere casa con ipoteca: il caso pratico

Il caso più frequente è un immobile gravato da un mutuo ancora da estinguere. Prendiamo come esempio un appartamento acquistato con un prestito bancario attraverso la stipula di un contratto di mutuo. Il proprietario Tizio decide poi, dopo tempo, di vendere casa con ipoteca all’acquirente Caio.

Il ruolo del notaio e i controlli da effettuare

Il notaio incaricato alla redazione dell’atto di trasferimento è tenuto ad eseguire atti di verifica sotto il profilo urbanistico e catastale e atti di accertamento relativamente alla situazione giuridica dell’immobile oggetto di contratto. Questo deve avvenire attraverso le visure ipotecarie e catastali.

Le ipoteche vengono infatti iscritte nei pubblici Registri immobiliari, per cui per conoscere su un’immobile risulta gravame è necessario eseguire, anche online, una visura ipotecaria, partire dei dati catastali dell’immobile o i dati del soggetto (persona o impresa) proprietario dell’immobile.

Il Notaio è tenuto quindi a verificare, preventivamente, la libertà e disponibilità del bene e le risultanze dei Registri immobiliari. L’esito delle ispezioni è una relazione ipotecaria ventennale. La relazione evidenzia il quadro sinottico della continuità delle trascrizioni nonché eventuali gravami e pregiudizievoli. Si tratta di un obbligo derivante dall’incarico conferitogli e che rientra nell’oggetto della prestazione d’opera professionale.

Se da questi controlli emerge che sull’immobile è iscritta un ipoteca, in quanto visibile nei Registi Immobiliari, il notaio deve illustrare in dettaglio l’operazione e ad accertarsi che l’acquirente abbia ben chiari i rischi ai quali si espone con l’accettazione della compravendita

L’acquirente, posto quindi a conoscenza dell’iscrizione pregiudizievole, può decidere comunque di accettare il rischio dell’insolvenza del debitore e procedere nella compravendita della casa ipotecata.

I possibili risvolti

L’atto di compravendita avente ad oggetto un bene gravato da ipoteca è legittimo ed efficace. In forza agli effetti tipici del contratto l’acquirente acquisterà la piena proprietà del bene nello stato di fatto e di diritto in cui versava al momento della stipula del contratto.

Il debito gravante sull’immobile può essere estinto contestualmente al rogito, in quanto il corrispettivo della compravendita può essere usato per pagare l’istituto di credito. In questo caso un funzionario della banca dovrà esprimere il consenso alla cancellazione dell’ipoteca una volta incassato il pagamento in quella stessa sede.

Consideriamo però il caso che tutto ciò non avvenga, il debito continui ed esistere e, dopo aver venduto l’immobile, il dante causa si ritrovi nell’impossibilità di provvedere al pagamento delle
rate mensili del mutuo. Questa inadempienza comporta l’apertura, da parte della banca, della procedura esecutiva al fine di ottenere quanto di diritto. Il creditore ha infatti il diritto di ottenere dal Tribunale competente la vendita forzata dell’immobile ipotecato ed il privilegio di venire soddisfatto, con il ricavato della sua vendita, con precedenza assoluta rispetto ad ogni altro eventuale creditore.

Il compratore non potrà in alcun modo opporsi alla procedura esecutiva azionata dai creditori nei confronti del suo venditore. Tuttavia, potrà poi rivalersi verso il venditore con altro procedimento, disciplinato dall’articolo 1483 c.c.. Il venditore è tenuto a garantire il compratore contro l’evizione, ovvero deve assicurare l’acquisto del diritto garantendo l’assenza di preesistenti diritti in capo a soggetti terzi. Il compratore evitto ha diritto al risarcimento del danno, per cui in caso di procedura esecutiva azionata dai creditori nei confronti del suo venditore potrà rivalersi verso quest’ultimo, per ottenere il pagamento del prezzo pagato, le spese connesse e il risarcimento per il danno subito.