Vano catastale minimo e massimo: come sono calcolati?

Saper calcolare un vano catastale è utile quando si acquista un’abitazione, poiché tale operazione serve a comprendere quali vani, che presentano un minimo ed un massimo di superficie, concorrono al calcolo delle rendite catastali e di conseguenza alla tassazione sull’immobile. Approfondiamo questo tema nel nostro articolo.

INDICE:

A cosa serve il calcolo dei vani catastali?

Effettuare un preciso calcolo dei vani catastali è necessario ai fini della determinazione della rendita catastale e, di conseguenza, delle tasse da versare. Questo calcolo, però, può essere utile anche in altri casi, ad esempio quando si sono fatti negli anni dei lavori di ristrutturazione interna e non sono stati comunicati i nuovi dati. Capita spesso, a tal proposito, che durante le ristrutturazioni si eliminino dei corridoi abbattendo il numero dei vani per realizzare degli open space tra due diversi ambienti.

Questa visura viene estratta dal portale Sister dell’Agenzia delle Entrate. La ricerca viene eseguita attraverso i dati catastali dell’unità immobiliare e le informazioni evidenziate sono le seguenti:

• superficie catastale in metri quadri,
• categoria catastale (destinazione d’uso),
• classe e rendita catastale,
• dati anagrafici dei soggetti intestatari dell’immobile,
• natura e quote dei diritti reali degli intestatari,
• variazioni catastali come classamento, rettifica, voltura,
• note sugli atti di provenienza.

Come avviene il calcolo del vano catastale?

Per calcolare i vani non si seguono dei criteri urbanistici specifici, ma delle regole proprie. I vani catastali ad uso abitazione di un immobile di categoria A, nello specifico, si distinguono in quattro tipologie:

• vani principali (o utili),
• accessori diretti,
• accessori indiretti (o complementari),
• dipendenze.

Vediamo quali sono le loro differenze.

Vano catastale principale: valore minimo e massimo

Sono vani principali le stanze di una casa come il soggiorno, le camere da letto, la cucina (soltanto se è indipendente) e il salone. Un vano catastale utile presenta una superficie massima che non supera la quota fissata dal Comune in cui è ubicato l’immobile. Esse infatti variano di zona in zona, ma in generale raggiungono al massimo i 20 metri quadri.

Inoltre, se un vano principale supera questa misura, si dovrà tenere conto dell’eccedenza derivata dalla differenza tra la superficie del proprio vano e quella consentita al fine di rapportare la quota in esubero alla superficie massima tollerata. Infine, il risultato ottenuto sarà aggiunto al numero di vani.

Nel caso in cui l’area non superi la superficie minima, che varia a seconda della città ma di solito è rappresentata da 8 metri quadri, il vano utile è considerato come un accessorio diretto.

Accessori diretti

Si tratta delle porzioni della casa la cui esistenza è necessaria per i servizi della casa ed è collegata a quella dell’immobile, per cui il distacco dell’accessorio dall’abitazione comporterebbe una variazione strutturale.

Costituiscono un accessorio diretto, che corrisponde ad 1/3 di un vano, il bagno, gli ingressi, i corridoi, i ripostigli e i locali in cui non entra luce. Questi locali possono essere anche esterni rispetto all’immobile oppure non essere comunicanti con esso, ma devono essere funzionali nei confronti dei vani utili. Se un accessorio diretto presenta una superficie maggiore rispetto a quella consentita, nel calcolo della consistenza bisogna considerarlo come un vano principale.

Accessori indiretti

Tutte le stanze che sono parte integrante dei vani catastali di un’abitazione, ma che non sono connesse al loro utilizzo, sono accessori indiretti o complementari. Tali tipologie di vani sono trattate come 1/4 di vano e comprendono le cantine, i lavatoi, le soffitte, i bucatai, gli stenditoi, gli sgomberi, gli acquai, i sottoscala e altri accessori.

Dipendenze

Con questo termine si fa riferimento alle superfici libere che si trovano in una situazione di complementarietà all’abitazione perché sono al suo servizio, come i balconi e i portici. Per individuarle è necessario applicare una percentuale sulla consistenza complessiva, che può arrivare fino al 10%.

Potrebbe interessarti anche >> Cosa si intende per vano catastale utile?