Vani Catastali: come si esegue il calcolo?

Attraverso il calcolo dei vani catastali è possibile determinare la consistenza catastale degli immobili che rientrano nella categoria catastale A. In questo articolo abbiamo riportato alcune informazioni utili per la loro misurazione. 

INDICE:

Cos’è la consistenza catastale di un immobile?

Prima di passare all’argomento centrale di questo articolo, è necessario avere ben chiaro il motivo per cui è importante calcolare i vani catastali.

Per ogni bene immobiliare censito in Catasto è possibile richiedere una visura catastale immobile. Questo documento riporta tutte le caratteristiche dell’immobile:

1. dati identificativi catastali
2. dati anagrafici degli intestatari dell’immobile
3. natura e quote dei diritti reali in capo agli intestatari
4. variazioni catastali (classamento, rettifica, soppressione, voltura, pratiche edilizie, ..)
5. note relative agli atti di provenienza.

Tra i dati identificativi dei beni immobili vi è la consistenza catastale.

Quest’ultima rappresenta, come specificato dall’Agenzia delle Entrate, la dimensione dell’unità immobiliare e viene espressa in:

• vani catastali per le abitazioni e gli uffici (immobili della categoria A);
• metri quadri per i negozi, i magazzini, le rimesse (immobili della categoria C);
• metri cubi per gli immobili a destinazione collettiva (ospedali, caserme, ecc.).

Leggi anche >> Come si calcolano i metri quadri nelle visure catastali

Per gli immobili dei gruppi D ed E non viene indicata la consistenza catastale.

La consistenza catastale è, inoltre, variabile da prendere in considerazione per il calcolo della rendita catastale, il cui ammontare è importante ai fini della determinazione dell’importo delle tasse dovute sull’immobile.

Che cosa sono i vani?

Nel calcolo della consistenza catastale negli immobili appartenenti alla categoria A si prende in considerazione, quindi, il vano catastale.

La disciplina di riferimento è il D.L. 652/39 e il D.P.R. 1142/49. Il vano catastale corrisponde allo spazio chiuso da pavimento e soffitto, delimitato lateralmente da muri o pareti, avente luce diretta, ed una superficie libera che, in relazione al luogo ed alla categoria dell’unità immobiliare, è da ritenersi normale.

Quali sono i vani di una casa?

I vani catastali si distinguono in:

• vani utili (o principali)
• accessori diretti
• accessori complementari (o anche detti indiretti)
• dipendenze

Analizziamoli singolarmente. I vani utili (o principali) sono quei vani che hanno destinazione nell’uso ordinario della unità immobiliare: la camera, la stanza, il salone, la galleria e simili.

Tra gli accessori diretti rientrano i locali necessari al servizio e al disimpegno delle parti principali: disimpegni, corridoio, ingresso, veranda, ripostiglio, dispensa, ecc. 

Gli accessori complementari o indiretti sono gli elementi annessi all’abitazione principale che completano la funzionalità dell’alloggio. Ne fanno parte soffitto, cantine, locali di sgombero, ecc. 

Le dipendenze sono, invece, le superfici libere a servizio delI‘unità immobiliare urbana, anche qualora fossero in comune ad altre unità. Rientrano in questa tipologia, ad esempio, le terrazze, i poggioli e i portici.

Come fare il calcolo dei vani catastali

I vani catastali si calcolano attraverso l’uso del programma DOCFA, messo a disposizione dall’Agenzia delle Entrate per la redazione delle pratiche relative all’accatastamento ed alla variazione catastale degli immobili.

I vani principali vengono conteggiati come 1 vano. Un vano con superficie inferiore a quella minima prevista dal Catasto deve essere conteggiato come accessorio diretto anche in caso di utilizzo come vano principale. Se, invece, la superficie è maggiore di quella massima prevista, si deve procedere al calcolo dell’eccedenza.

I vani accessori diretti vengono conteggiati come 1/3 di vano, mentre gli accessori complementari corrispondono a 1/4 di vano.

Le dipendenze vengono conteggiate come percentuale della consistenza complessiva fino ad un massimo del 10%.