Usucapione e vendita immobile senza precedente proprietario: come funziona?
L’usucapione, cioè l’acquisizione della proprietà di un immobile basato sul perdurare del tempo del possesso del bene stesso, può condurre a situazioni complicate dal punto di vista legislativo.
Il possessore per usucapione di un bene immobiliare, ad esempio, potrebbe necessitare di un accertamento giudiziario che riconosca il proprio diritto, ad esempio nel caso in cui voglia vendere il bene stesso. In molti casi, però, l’abbandono di un immobile che poi viene utilizzato da un terzo, avviene proprio in seguito alla scomparsa del proprietario, che non è possibile rintracciare. Come fare per procedere alla compravendita?
Come rintracciare il vecchio proprietario di un’immobile?
Per cercare di rintracciare il proprietario dell’immobile precedente all’attuale proprietario per usucapione, è possibile richiedere una visura ipotecaria ventennale online su Visure Italia.
La visura ipotecaria ventennale consiste in un’indagine sulla storia dell’immobile nei 20 anni antecedenti alla data di richiesta della visura stessa, con verifica della continuità delle trascrizioni. Tale ricerca include:
- i passaggi di proprietà
- gli eventuali gravami che hanno interessato l’immobile ventennio.
Infatti, l’applicazione tipica della visura ipotecaria ventennale è la base fondamentale per la relazione notarile indispensabile per un atto di compravendita o per l’iscrizione di un’ipoteca.
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Compravendita immobiliare senza precedente proprietario
Nel caso in cui, ottenuto il nominativo del proprietario precedente dell’immobile, non si riesca a rintracciarlo per procedere alla compravendita, è comunque necessario munirsi di una sentenza che accerti e dichiari l’acquisto per usucapione. La sentenza serve per:
- ovviare al problema delle trascrizioni che, senza una continuità, non permetterebbero la ricostruzione della storia dell’immobile
- evitare che il notaio rogante l’atto di vendita sia costretto a stipulare un atto pubblico esclusivamente scorta di una dichiarazione resa dal venditore, di avere usucapito il bene e di essere il legittimo proprietario di esso, senza poter verificare la veridicità di essa
- evitare possibili ingerenze di terzi che agiscano in evizione sul bene.
Nel 2007, la Cassazione si è infatti trovata ad esprimersi sulla possibilità che il notaio possa rogare un atto traslativo basandosi unicamente sulle dichiarazioni delle parti che attestino l’usucapione a favore del venditore dell’immobile. In sostanza, questa pronuncia della Cassazione afferma che la transazione sia possibile in base base a un diritto già consolidatosi in capo al possessore durante i 20 anni di possesso pacifico.
In ogni caso, predisporre di una sentenza che accerti e dichiari l’acquisto per usucapione, eviterebbe i problemi applicativi elencati.
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12 commenti per "Usucapione e vendita immobile senza precedente proprietario: come funziona?"
Buongiorno,
Sarei interessato all acquisto di un rustico il cui proprietario è defunto. Ho chiesto una visura in comune, e le uniche informazioni sono nome e cognome dell intestatario, che nel frattempo è defunto e non aveva componenti familiari. Inoltre non è noto il codice fiscale. Come posso procedere?
Gentile Paolo, se la dichiarazione di successo del defunto non è stata ancora presentata, occorre contattare i chiamati all’eredità. Per capire se possiamo aiutarla in questa ricerca ci servirebbe sapere di quali informazioni è attualmente in possesso in riferimento al defunto (data e comune di nascita, data e comune di decesso, ecc.). Cordiali saluti.
Ho in corso una causa di usucapione del mio immobile ereditato…jo la sentenza a febbraio….posso vendere il mio immobile prima di finire la causa ? …e come…grazie
Buongiorno Francesca, le suggeriamo di confrontarsi con il suo legale. Cordiali saluti.
Buongiorno, sono interessato a dei terreni di una signora nata nel 1889, sono ancora intestati a lei, non riesco r rintracciare nessun erede, nemmeno con l’anagrafe comunale ne con gli archivi del parroco, come posso fare?
grazie
Buongiorno Carlo, può provare a richiedere il servizio di Rintraccio eredi, che consente di rilevare i nominativi degli eredi del de cuius fino al primo grado, comprensivi dei dati anagrafici (nome, cognome, data e luogo di nascita) e dell’indirizzo di residenza. Qualora sia necessario estendere la ricerca presso comuni di precedente residenza e di nascita e/o estendere la ricerca anche agli eredi di secondo grado, verrà formulato un preventivo di spesa. Cordiali saluti.
Salve come devo fare per diventare proprietario di un immobile, vi spiego meglio: da più di 30 anni ho un immobile dove il proprietario è morto da quando lo occupato. Non c’è ne contratto di luce ne di acqua. Posso diventare proprietario dopo tutto questo tempo che è in mio possesso?
Buongiorno, per vedersi riconosciuta la proprietà dell’immobile è necessario un accertamento giudiziale, affinché il giudice dichiari con sentenza intervenuta l’usucapione. Vi è anche la possibilità di ricorrere agli accordi di mediazione per accertare l’usucapione attraverso la sottoscrizione del processo verbale autenticata da un pubblico ufficiale a ciò autorizzato. Cordiali saluti.
Salve, sono interessato ad un casale abbandonato, da visure risulta che la proprietaria è defunta nel 1999. In questi casi come è corretto procedere? Grazie
Buongiorno Fausto, in questi casi deve prendere contatto con gli eredi naturalmente. Se dalla visura catastale l’intestatario è ancora il de cuius significa che li eredi non hanno presentato la dichiarazione di successione o non è stata presentata la voltura in Catasto. Può richiedere il servizio di Rintraccio eredi che effettua le ricerche necessarie per conoscere i nominativi ed i recapiti telefonici di contatto degli eredi.
salve volevo sapere se si può usucapire con atto notarile un bene ex opera nazionale combattenti grazie
Buonasera Salvatore, per procedere con una usucapione non è necessario rivolgersi al notaio ma può procedere semplicemente attraverso un legale. Abbiamo realizzato un articolo con le indicazioni da seguire ed un fac similie della modulistica da adottare per la citazione per usucapione. Non è prevista alcuna limitazione in riferimento a beni immobili di proprietà della ex Opera Nazionale Combattenti.