Usucapione abbreviata decennale sui beni immobili: guida breve

L’usucapione consente l’acquisto della proprietà, o di altro diritto reale, senza bisogno di contratto o testamento. È un acquisto a titolo originario, in quanto questo non è collegato al diritto del precedente proprietario. Infatti, il diritto esercitato sul bene dal precedente titolare si estingue, e quello acquistato dal possessore con l’usucapione risulta del tutto nuovo. Questo istituto si fonda su due condizioni: il possesso e il tempo. Soffermiamoci brevemente su questi imprescindibili requisiti.

Come si esercita la usucapione abbreviata decennale

Un soggetto, legittimato o meno, deve esercitare il possesso sulla cosa. È essenziale la presenza dell’animus possidendi, cioè l’intenzione a possedere esercitando sul bene i poteri tipici del proprietario (o del titolare di un diritto reale di godimento), senza un preventivo permesso accordato dal legittimo titolare.

C’è da sottolineare che il possesso del bene, per poter condurre all’usucapione, non deve avvenire in modo violento o clandestino, bensì pubblico. I terzi non devono avere alcun dubbio sulla effettiva intenzione del soggetto di esercitare il possesso sulla cosa.

La seconda condizione è il requisito temporale. L’usucapione è perfezionato solo se il possesso del bene è continuo e non interrotto nel tempo. L’interruzione del possesso può verificarsi in presenza di un evento, naturale o civile, che impedisca la prosecuzione del potere di dominazione. L’interruzione è naturale quando il possessore è stato privato del possesso per oltre un anno (ad es. abbandono del fondo). Si è in presenza invece di un’interruzione civile quando contro il possessore è stata esercitata una domanda giudiziale o il riconoscimento del diritto altrui.

L’usucapione abbreviata decennale può riguardare:

• beni immobili
• beni mobili soggetti o meno a registrazione
• universalità di mobili

In base alla tipologia del bene oggetto dell’usucapione la legge prescrive, oltre alla sussistenza dei succitati requisiti, una specifica durata del possesso.

I requisiti per la usucapione abbreviata decennale sui beni immobili

Ai fini del perfezionamento dell’usucapione abbreviata decennale di cui agli artt.1159 del Codice Civile e ss., ai requisiti appena esposti se ne devono aggiungere degli altri. Tra questi rientrano: la buona fede del possessore, il titolo astrattamente idoneo al trasferimento e la trascrizione dello stesso. Vediamoli nello specifico, partendo proprio dall’analisi dell’articolo 1159 c.c.:

“Colui che acquista in buona fede da chi non è proprietario un immobile, in forza di un titolo che sia idoneo a trasferire la proprietà e che sia stato debitamente trascritto, ne compie l’usucapione in suo favore col decorso di dieci anni dalla data della trascrizione. La stessa disposizione si applica nel caso di acquisto degli altri diritti reali di godimento sopra un immobile”.

La disposizione riguarda quindi un caso particolare, ovvero l’usucapione abbreviata sui beni immobili. In questo caso l’istituto, invece di essere ventennale, è decennale. Affinché si verifichi però l’acquisto a titolo originario della proprietà o di altro diritto reale di godimento sull’immobile non è sufficiente però solo il possesso del bene unito al trascorrere di un certo periodo di tempo.

È infatti necessario che il possesso del bene immobile sia stato acquistato in buona fede da persona diversa dal proprietario del bene medesimo, con un titolo idoneo ad operare il trasferimento e che questo sia trascritto dal soggetto che acquista il possesso della cosa.

La buona fede del possessore

La legge stabilisce quindi che il possesso deve essere acquisito in buona fede. Si tratta della buona fede soggettiva disciplinata dall’art. 1147 c.c., ovvero quella con cui si ignora di ledere un diritto altrui. Essa è presunta e basta che vi sia stata al tempo dell’acquisto.

Il titolo idoneo

Altro requisito necessario è l’esistenza di un titolo astrattamente idoneo al trasferimento del bene oggetto del possesso. Questo significa che deve essere in sé e per sé valido, garantendo la titolarità del disponente.

La trascrizione del titolo

Ultimo requisito è la trascrizione del titolo. Solo da quel preciso momento decorre il tempo occorrente per l’usucapione del bene. Questa trascrizione rappresenta un elemento fondamentale per garantire l’acquisto della proprietà o di altro diritto reale di godimento sul bene immobile.

Verificare se è stata trascritta una usucapione abbreviata decennale

Attraverso una visura ipocatastale per immobile è possibile conoscere, tra le diverse informazioni, anche la tipologia dell’atto di provenienza e quindi se è stata trascritta un’usucapione abbreviata. Se avete necessità di approfondire invece sull’usucapione abbreviata per beni mobili registrati, vi consigliamo la lettura di questo articolo.