Uso esclusivo di un bene comune: come funziona in condominio?
Ti sarà capitato di sentir parlare di uso esclusivo e perpetuo di un bene comune, magari in riferimento al posto auto o ad altre parti in condivisione del condominio. Ma è davvero consentito che un bene comune sia in uso esclusivo in favore di una sola persona? Su questo punto si è pronunciata la Cassazione Sezioni Unite il 17 dicembre 2020 con la sentenza n. 28972.
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Cosa si intende per diritto d’uso?
Il diritto d’uso (art. 1021 c.c.) presenta delle caratteristiche simili all’usufrutto, anche se con poteri più limitati. Infatti, il titolare (chiamato usuario) può beneficiare della cosa altrui in base a quanto gli serve. Nello specifico, tale diritto non è cedibile, non si può dare in locazione e infine non può superare la vita dell’usuario.
Di conseguenza, rispetto a quanto si può dedurre da queste caratteristiche, il diritto di uso esclusivo di un bene condominiale non rientra nel diritto reale di uso. La legge, infatti, consente l’uso esclusivo del lastrico solare (art. 1126 c.c.), ma al di là di tale disposizione, la Corte di Cassazione, con la sentenza del 17 dicembre 2020, stabilisce che le parti non possono accordarsi per determinare un diritto di uso esclusivo in relazione ad un bene del condominio.
La vicenda
Nel caso portato all’attenzione della Corte, tre sorelle erano comproprietarie di un edificio composto al piano terra da tre unità immobiliari ad uso commerciale e, al primo piano, da altre tre unità ad uso abitativo con cortile antistante. Dopo la divisione, ciascuna delle proprietarie diventata titolare di un locale e di un appartamento, mentre il cortile rimaneva comune, fatti salvi gli usi esclusivi.
Una delle comproprietarie, dopo aver ottenuto l’uso esclusivo dell’area antistante il proprio locale, l’aveva venduta a terzi. Proprio quest’ultimi, poi, sono stati chiamati in giudizio dagli aventi causa delle altre due sorelle che contestavano l’uso esclusivo del cortile e richiedevano di eliminare le opere realizzate nell’area antistante il locale ritenuta condivisa. D’altra parte, i titolari del diritto di uso esclusivo sostenevano di godere dell’uso esclusivo sulla base del titolo, o per usucapione della relativa servitù, o per il diritto d’uso.
La decisione delle Sezione Unite
Poiché si tratta di un diritto reale d’uso che non trova fondamento normativo, la sentenza n. 28972/2020 ha escluso la possibilità di costituire un diritto d’uso esclusivo perpetuo e trasmissibile di una parte comune a favore di uno dei condomini.
Nello specifico, la Suprema Corte stabilisce che:
«La pattuizione avente ad oggetto la creazione del “diritto reale di uso esclusivo” su una porzione di cortile condominiale, costituente come tale parte comune dell’edificio, mirando alla creazione di una figura atipica di diritto reale limitato, tale da incidere, privandolo di concreto contenuto, sul nucleo essenziale del diritto dei condomini di uso paritario della cosa comune, sancito dall’art. 1102 c.c., è preclusa dal principio del numerus clausus dei diritti reali e della tipicità di essi».
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