Tipologie di contratto di affitto

Esistono diverse tipologie di contratto di affitto. Individuato quello più adatto alle proprie esigenze, bisogna informarsi sui tempi, sulle modalità di registrazione del contratto e sulla divisione delle spese tra inquilino e proprietario. Vediamo insieme i diversi tipi.

Le tipologie di contratti di affitto

Iniziamo dalla terminologia. Affitto e locazione sono due termini spesso confusi ma che si differenziano in relazione all’oggetto del contratto. Nei contratti di affitto l’oggetto è un bene. mobile o immobile, che ha carattere produttivo, come ad esempio terreni agricoli o esercizi commerciali. La locazione è invece riferita ad un bene, oggetto del contratto, non produttivo come una abitazione, un ufficio  o un negozio. L’affitto è un contratto con il quale una parte si obbliga a far godere a un’altra un bene, per un determinato periodo di tempo, a fronte di un corrispettivo. I soggetti coinvolti sono:

• il locatore, noto anche come “padrone di casa”, è il proprietario dell’immobile oggetto dell’affitto;
• l’affittuario è il soggetto che usufruisce del bene e si impegna ad occuparsi della gestione economica del bene, curando i frutti e le utilità che derivano.

La disciplina del contratto di affitto

La disciplina delle locazioni è regolata sia dal Codice Civile, dagli artt. 1571 a 1614 c.c., sia da diverse leggi specifiche. La disciplina del codice deve essere infatti integrata con quella dettata dalla L. 431/1998 e L. 392/1978 (locazione ad uso abitativo) e dalla L. 392/1978 (locazione ad uso commerciale).

Le tipologie delle locazioni

Il contratto di affitto o di locazione è quindi un accordo tra il locatore e uno o più conduttori. Se ha ad oggetto beni immobili deve essere stipulato per iscritto pena nullità.

Soffermiamo la nostra attenzione proprio sui contratti di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo.

Contratto di affitto a canone libero

Il locatore e il conduttore si accordano sull’ammontare del canone di affitto e sulle altre condizioni di locazione. La durata è invece stabilita dalla legge, in quanto non deve essere inferiore a quattro anni ed è rinnovabile automaticamente per altri 4.

A canone concordato (detto anche convenzionato o agevolato)

Nella locazione a canone concordato, il canone è stabilito da accordi presi tra le organizzazioni degli inquilini, quelle dei proprietari e la città nella quale è ubicato l’immobile. La durata della locazione può essere di 3 + 2 di rinnovo.

Durante il periodo contrattuale il proprietario può aumentare il canone d’affitto secondo gli indici Istat aggiornandolo al costo della vita attuale.

Contratti transitori

I canoni transitori rispondono particolari necessità dell’inquilino o del proprietario. Vengono stipulati per brevi periodi di tempo: da un minimo di 1 mese ad un massimo di 18 mesi. Non è rinnovabile allo scadere del periodo.

Contratti per studenti universitari

Questo tipo di contratto può essere sottoscritto sia da un singolo studente che da gruppi di studenti oppure dai rispettivi genitori. Il locatario deve avere la residenza in un comune diverso da quello in cui ha sede l’Università. Nel contratto deve essere inserito anche il riferimento all’iscrizione a un corso di laurea. La durata varia da 6 a 36 mesi. Il contratto può avere ad oggetto l’intero alloggio oppure una locazione parziale.

Come si registra il contratto di affitto

Una volta scelta la tipologia contrattuale e aver proceduto alla sua stipula, arriva il momento della registrazione del contratto di affitto all’Agenzia delle Entrate. Questa è però necessaria solo se la durata del contratto supera i 30 giorni all’anno. La registrazione è obbligatoria e deve essere effettuata entro e non oltre 30 giorni dalla stipula, a pena di sanzioni amministrativi stabilite dall’Agenzia delle Entrate.

È possibile registrare i contratti in regime Irpef ordinaria ed in cedolare secca. Il tutto può essere svolto online tramite il servizio registrazione contratto di locazione. Per procedere è indispensabile l’invio del contratto di affitto, sottoscritto dalle parti in tutte le pagine, con i dati completi delle parti, i dati catastali dell’immobile, la durata ed il canone annuo di locazione ed il Certificato APE obbligatorio.

Al costo del servizio si dovrà aggiungere l’imposta di registro e le marche da bollo richiesti dall’Agenzia delle Entrate. In alternativa si può anche optare per pagare un’imposta sostitutiva, ossia la cedolare secca.