Terreni agricoli: edificabilità e tassazione ai fini IMU

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 27087 del 15 novembre 2017, si è pronunciata sulla questione relativa al pagamento dell’IMU dovuta su terreni agricoli oggetto di edificazione.

Quando i terreni agricoli sono tassati come area fabbricabile

Ai fini della corresponsione dell’imposta comunale sugli immobili, un terreno agricolo, sul quale sia stato rilasciato regolare permesso a costruire una casa rurale, è considerato “area fabbricabile”. La variazione decorre dalla data di inizio dei lavori e fino al momento di ultimazione degli stessi. Non è da considerarsi quindi fabbricabile già dalla data di rilascio del titolo edilizio. Questo il principio espresso nell’ordinanza n. 27087/2017 della Corte di Cassazione.

IL CASO

Oggetto della controversia è stato un terreno ricadente in zona agricola in base al piano regolatore generale comunale (P.R.G.). I comproprietari avevano ottenuto, a fine dicembre 2001, regolari permessi a costruire delle case rurali e, a ottobre 2007, avevano dato inizio ai lavori. A partire da questa data avevano iniziato a corrispondere l’ICI sul valore venale del terreno considerato area fabbricabile. Tuttavia l’amministrazione comunale, inaspettatamente, aveva notificato l’accertamento d’ufficio ICI per il suo pagamento dal 2002, ovvero dalla data di rilascio dei permessi a costruire, al 2016.

Gli atti di accertamento venivano impugnati dai comproprietari innanzi al competente Centro territoriale permanente (C.T.P.). Quest’ultimo disattendeva le ragioni dei ricorrenti. Anche la Commissione Tributaria Regionale (C.T.R.) respingeva il ricorso sulla base che un’area si considera fabbricabile, ai fini ICI, se essa è inserita nelle previsioni dello strumento urbanistico generale.

LE CONSIDERAZIONI

Nello specifico veniva osservato che “ai fini dell’imposta debba essere ritenuto edificabile un terreno, che è considerato edificabile dal P.R.G.“, anche se “non siano ancora stati adottati gli strumenti urbanistici di attuazione“. Nello specifico “trattasi, fra l’altro, di area sulla quale il Comune, in data dicembre 2001, ha rilasciato due concessioni edilizie per la costruzione di cinque fabbricati, poi edificati a partire dall’ottobre 2007“. Quindi, legittimamente l’ente locale aveva richiesto l’ICI sin dal rilascio dei permessi di costruire e, quindi, a decorrere dall’annualità 2002.

Mal contenti della sentenza, i contribuenti propongono ricorso alla Corte di Cassazione.

I MOTIVI DELL’IMPUGNAZIONE

Primo motivo d’impugnazione è che la CTR, nel ritenere l’area de quo come edificabile ai fini ICI, ai sensi del D.L. n. 203/2005, art. 11 quaterdecies, c. 16, era incorsa nel medesimo errore commesso dalla sentenza di primo grado. Infatti il presupposto impositivo doveva essere ricondotto alla data dell’inizio dei lavori di costruzione dei fabbricati, ai sensi del D.lgs. 504/92, art. 5, c. 6. Si rileva, quindi che “il terreno oggetto di accertamento è terreno agricolo, e come tale inserito nel P.R.G., e non è qualificabile come area fabbricabile, sicché non è dato comprendere il rilievo attribuito nella impugnata sentenza all’intervenuto rilascio dei titoli edilizi”.

LA DECISIONE

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza 27087/17, accoglie il ricorso dei contribuenti. In tal modo chiarisce definitivamente che: “è durante il periodo di effettiva utilizzazione edificatoria (per costruzione, per demolizione e ricostruzione, per esecuzione di lavori di recupero edilizio), che il suolo interessato deve essere considerato area fabbricabile, e ciò indipendentemente dal fatto che sia tale o meno in base ai vigenti strumenti urbanistici, per cui nel caso di terreno agricolo, che il D.Lgs. n. 504 del 1992, art. 2, è quello adibito all’esercizio delle attività indicate nell’art. 2135 codice civile, trova applicazione quanto previsto dal D.Lgs. n. 504 del 1992, art. 5, comma 6″.

La Corte, quindi, rileva che “.. l’area è considerata fabbricabile anche in deroga a quanto stabilito dall’art. 2, senza computare il valore del fabbricato in corso d’opera, fino alla data di ultimazione dei lavori di costruzione, ricostruzione o ristrutturazione, ovvero, se antecedente, fino alla data in cui il fabbricato costruito, ricostruito o ristrutturato è comunque utilizzato“.

La sentenza impugnata viene quindi cassata con rinvio alla CTR competente, in altra composizione. La CTR dovrà inoltre provvedere alla regolamentazione delle spese del giudizio di legittimità.

Scarica l’ordinanza della Corte di Cassazione n. 27087 del 15 novembre 2017

Come valutare indice di edificabilità dei terreni agricoli

La destinazione d’uso di un terreno è attribuita dal Catasto e può essere rilevata attraverso una visura catastale. Il documento evidenzia infatti la categoria catastale dalla quale si evince quella che è l’attuale destinazione dell’immobile. Inoltre, vengono rilevati la superficie del terreno, la classe e gli intestatari della ditta catastale.

Se vuoi approfondire quali sono e cosa significano le categorie catastali, leggi il nostro articolo.

Un terreno, per quanto agricolo, può comunque disporre di un indice di edificabilità che è dato dal P.R.G. del Comune. È il Comune, quindi, che certifica se un terreno sia o meno edificabile attribuendo il relativo indice nel rispetto delle norme urbanistiche. Il certificato di destinazione urbanistica viene rilasciato entro 30 giorni lavorativi e fornisce tutti i dati utili per conoscere il relativo indice di edificabilità.

Fonte: Corte di Cassazione