Tabelle millesimali: ecco chi può farle e come si calcolano

Le tabelle millesimali sono fondamentali per la ripartizione delle spese in condominio e la formazione delle maggioranze assembleari. Chi è il soggetto incaricato alla loro redazione e come si calcolano? Ve lo spieghiamo in questo articolo.

INDICE:

Cosa sono i millesimi condominiali?

I millesimi in un condominio esprimo l’unità di misura utilizzata per calcolare il valore di ciascuna unità immobiliare in relazione al valore dell’intero edificio. Permettono, quindi, di quantificare la quota ideale di proprietà che ciascun condomino vanta nei confronti delle parti comuni.

L’art. 1118, c.1, del c.c. dispone, infatti, che: “Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell’unità immobiliare che gli appartiene”.

Le quote di partecipazione sono raggruppate nelle tabelle millesimali. Come anticipato ad inizio articolo, il loro utilizzo è fondamentale, ad esempio, per la ripartizione delle spese condominiali e per il funzionamento delle assemblee, in quanto permette di calcolare il loro quorum costitutivo e deliberativo.

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A cosa servono le tabelle millesimali in un condominio?

La tabella dei millesimi condominiali, pur essendo un documento fondamentale per il condominio, non presenta una disciplina completa. Troviamo alcune indicazioni agli artt. 68 e 69 delle Disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie.

Le tabelle consentono di ripartire in modo semplice e proporzionale la partecipazione ai costi e agli obblighi condominiali. In uno stesso condominio possono esistere diverse tabelle millesimali (solitamente una generale, una per eventuali scale, seminterrati, …).

Chi può fare le tabelle millesimali?

Le tabelle millesimali di proprietà sono redatte solitamente da un tecnico specializzato, come un geometra, un architetto o un ingegnere.

Come si calcolano le tabelle millesimali?

Il tecnico deve, per prima cosa, procurarsi la misura di tutte le unità immobiliari che compongono l’edificio, compresi gli spazi esterni tranne i giardini.

Ai dati di natura oggettiva raccolti si dovranno applicare dei coefficienti correttivi (o di riduzione), in modo da attribuire a ciascuna caratteristica delle singole unità abitative il giusto peso.

Per la determinazione di tali coefficienti viene presa il considerazione la Circolare del Ministero Lavori Pubblici n. 12840 del 26 marzo 1966, che ne spiega la loro funzione e l’ammontare. Nella Circolare sono elencati i seguenti coefficienti di:

• destinazione,
• piano,
• orientamento,
• prospetto,
• luminosità,
• (eventuale) funzionalità globale dell’alloggio.

Il tecnico può applicare i coefficienti di valutazione tecnica che ritiene più adatti all’edificio.

Quando sono obbligatorie le tabelle millesimali?

L’art. 68 disp. att. c.c. stabilisce che “i valori dei piani o delle porzioni di piano, ragguagliati a quello dell’intero edificio, devono essere espressi in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio“.

Da ciò si evince, quindi, che le tabelle sono un allegato del regolamento di condominio. Quest’ultimo è obbligatorio, come stabilito dall’art. 1138 del c.c., per edifici con un il numero di condomini superiore a 10.

Quando si possono modificare le tabelle millesimali?

All’art 69 disp. att. del c.c. viene precisato che: “I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale […] possono essere rettificati o modificati all’unanimità”. Tale principio si applica anche per la revisione o rettifica di tabelle millesimali allegate a regolamenti di condominio di natura contrattuale o approvate dalla assemblea a maggioranza e redatte secondo i criteri previsti dal codice civile.

Questo principio generale è derogabile solo in due casi:

• le tabelle sono errate
• le condizioni dell’edificio sono mutate (sopraelevazioni, incremento di superfici e incremento e diminuzioni di unità immobiliari) determinando un’alterazione strutturale maggiore a 1/5 del valore proporzionale di una unità immobiliare anche di un solo condomino.

Al verificarsi di queste situazioni, le tabelle millesimali possono essere modificate, anche nell’interesse di un solo proprietario, senza il consenso unanime di tutti i condomini. Saranno sufficienti le maggioranze indicate al comma 2 dell’art. 1136 del c.c., ovvero la maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresentano almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi).

In quali casi la tabella millesimale è viziata da un errore?

Troviamo risposta in una recente pronuncia della Corte di Cassazione, Sez. II, n. 19797 del 4 ottobre 2016. Gli errori rilevanti ai fini della revisione delle tabelle sono quelli che causano un apprezzabile divergenza tra il valore attribuito nella tabella alle unità immobiliari ed il valore effettivo delle stesse, e sono obbiettivamente verificabili (ad es.: divergenze di estensione della superficie, di piano e simili). Restano esclusi, invece, ai fini della rilevanza dell’errore ex art. 69 disp. att. del c.c., i criteri soggettivi che dipendono dal libero apprezzamento del tecnico chiamato a redigere le tabelle (ad es.: d’ordine estetico e simili).

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