Amministratori di condominio e registro dell’anagrafe condominiale

Il Registro dell’Anagrafe Condominiale risale al 2012 con la pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale n. 293 del 17 dicembre 2012 della Legge n. 220 del 11 dicembre 2012 attestante “Modifiche alla disciplina del condominio degli edifici“. La Riforma del Condominio è entrata in vigore nel 2013 ma tuttora esistono differenti interpretazioni su cui occorre far luce.

L’articolo 10 delle legge 220/2012 sostituisce e supera di fatto l’art. n. 1130 del Codice Civile e stabilisce, tra i doveri dell’Amministratore di Condominio, l’obbligo di redazione del registro di anagrafe condominiale che deve contenere:

• le generalità dei singoli condomini
• i dati catastali relativi ad ogni singolo immobile
• le condizioni di sicurezza.

L’Amministratore ha il dovere di richiedere ai condomini i dati e, qualora le informazioni fornite siano incomplete o non vengano fornite affatto, deve inviare mediante lettera raccomandata un sollecito per la corretta ed esaustiva indicazione dei dati. Qualora anche in questo caso i condomini non forniscano i dati richiesti, decorsi 30 giorni, l’Amministratore deve provvedere a reperire le informazioni, addebitandone il relativo costo ai singolo condomini inadempienti.

Il successivo articolo 18, che in questo caso annulla e sostituisce le disposizioni di attuazione del Codice Civile (art. 63), precisa inoltre, tra gli oneri dell’Amministratore, l’obbligo di richiedere al condomino

• copia del titolo di provenienza che conferisce la titolarità giuridica dell’immobile in capo al condomino.

Come può l’Amministratore di Condominio rilevare i dati?

1. Titolarità di diritti reali e di godimento

L’articolo 10 stabilisce che l’Amministratore debba richiedere le generalità complete dei singoli proprietari, specificando che deve accertare le generalità dei titolari di diritti reali sugli immobili e dei diritti personali di godimento. Ora, stante la non probatorietà del Catasto, con la sola visura catastale non è possibile accertare la titolarità di un diritto reale o, tanto meno, di un diritto di godimento. L’immobile potrebbe infatti essere intestato in Catasto ad una persona differente dal proprietario effettivo a causa della mancata voltura di un precedente atto notarile così come potrebbe essere intestato solo ad un coniuge ma essere in effetti di proprietà di entrambi i coniugi in comunione dei beni così come potrebbe essere intestato in Catasto a più eredi ma senza indicazione delle relative quote.

Pertanto, per adempiere al dettato di legge l’Amministratore deve necessariamente richiedere in Conservatoria dei Registri Immobiliari una visura ipocatastale per soggetto. Solo in questo modo potrà accertare chi è effettivamente il proprietario dell’immobile. La visura ipotecaria infatti rileva i soggetti che risultano censiti in Conservatoria in quanto titolari di diritti reali o di diritti di godimento su un immobile ed attesta la titolarità giuridica del bene immobile in capo al soggetto, persona fisica o giuridica.

2. Residenza e domicilio

La legge prevede inoltre che le generalità del proprietario siano complete, ossia comprensive del codice fiscale, della residenza e del domicilio. Può verificarsi il caso in cui il titolare di diritti reali sia residente e sia domiciliato presso un altro indirizzo. Questo fatto si verifica spesso nel caso di più eredi proprietari del bene o nel caso in cui l’immobile sia locato a terzi. Il modello di autocertificazione che l’Amministratore consegna ai condomini potrebbe contenere dati parziali se non è stata preventivamente effettuata una verifica della titolarità dei diritti reali sull’immobile. Inoltre, qualora l’Amministratore debba sollecitare il pagamento delle quote condominiali, il sollecito va inoltrato a tutti i titolari di diritti reali e/o di godimento sul bene. Naturalmente, la lettera di sollecito va inviata mediante posta raccomandata all’indirizzo di residenza fiscale o, qualora questo sia differente rispetto al domicilio, all’indirizzo di domicilio.

In questi casi, a tutela degli interessi di tutto il Condominio, l’Amministratore deve effettuare una ricerca della residenza del condomino in modo da disporre di un dato essenziale, da validare preferibilmente con un certificato di residenza rilasciato dal Comune. In caso di azione di recupero dei crediti, è fondamentale rintracciare non solo la residenza ma anche il domicilio, in modo da disporre di tutti gli elementi per la reperibilità del condominio inadempiente.

3. Dati catastali

L’individuazione dei dati catastali deve comprendere non solo i dati dell’immobile (foglio, particella, subalterno e superficie), rilevabili attraverso una visura catastale per immobile, ma deve verificare anche la titolarità di diritti su altre pertinenze quali posto auto, cantina, box auto, terrazza. Anche in questo caso è preferibile eseguire una visura ipotecaria sul titolare di diritti reali in modo da asseverare con gli atti notarili la proprietà di eventuali pertinenze rispetto all’immobile principale. Per completare la sezione del registro di anagrafe condominiale relativo ai dati catastali, l’Amministratore di Condominio può allegare anche la planimetria catastale dell’immobile.

4. Titolo di provenienza

Il titolo di provenienza è il documento che attesta la titolarità di un diritto reale in capo ad un soggetto, persona fisica e giuridica. Trattandosi di un atto notarile, può essere rilevato solo presso la Conservatoria del Registri Immobiliari o presso l’Archivio Notarile in queste modalità:

• l’atto di provenienza è rilevabile on line in Conservatoria come nota di trascrizione ma limitatamente agli atti compresi nel periodo di meccanizzazione, generalmente in Italia sino al 1980 (è indispensabile verificare la data di meccanizzazione che differisce per ogni singola Conservatoria) 
• qualora il titolo di provenienza sia antecedente al 1980, occorre effettuare una ricerca nei repertori cartacei della Conservatoria sul soggetto, persona fisica o giuridica ed individuare, nell’elenco degli atti notarili, il titolo relativo all’immobile facente parte del Condominio
• una volta individuato l’atto, può essere richiesta copia dell’atto notarile in archivio

La redazione ed aggiornamento del Registro dell’Anagrafe Condominiale è un dovere dell’Amministratore e, in caso di incompletezza dei dati o cattiva gestione, si configura una grave inadempienza con la possibilità di revoca dell’Amministratore dall’incarico ai sensi dell’art. 1129 comma 11. Peraltro, la tenuta dl registro è un obbligo anche per i singoli condomini in forza dell’art. 1130 che, entro 60 giorni, devono comunicare in forma scritta all’Amministratore eventuali variazioni ai dati comunicati ed inseriti nel registro di anagrafe condominiale. In ogni caso, spetta sempre all’Amministratore sollecitare i condomini all’applicazione della norma.