Come si deve gestire il sottotetto in comproprietà condominiale?

Come risolvere la questione della proprietà comune o privata del sottotetto? Un approfondimento con link utili per individuare la reale proprietà dello spazio immobiliare.

Sottotetto in comproprietà condominiale

Il sottotetto è sempre stato al centro di numerose questioni, la più importante delle quali lo vede diviso tra proprietà comune e proprietà esclusiva. A tal proposito, in passato, in assenza di normative esplicite, le dispute sulla proprietà del sottotetto in comproprietà condominiale venivano risolte facendo ricorso alla presunzione legale di proprietà comune del manufatto. In sostanza, la natura del sottotetto si riteneva comune se nei fatti risultava oggettivamente destinato all’uso comune in virtù delle sue caratteristiche funzionali e strutturali.

Successivamente, con la formulazione dell’art. n° 1117 c.c. (11 dicembre 2012), non solo ha accolto tale orientamento, ma ha considerato prioritario il riferimento ai titoli di acquisto o di regolamento contrattuale. In sostanza, solo in mancanza di indicazioni in uno di questi atti, opera la presunzione di proprietà comune. Ciò a condizione che:

• il sottotetto abbia dimensioni e caratteristiche che ne consentano l’uso comune
• abbia caratteristiche che consentano potenzialmente l’utilizzo in comune o la costruzione di soffitte/ripostigli.

In quest’ottica, al di là dell’effettivo utilizzo concreto nel presente, è importante conservare la titolarità condominiale comune di una parte dell’immobile che può rivelarsi utile in futuro.

Sottotetto di proprietà privata

In quale caso quindi il sottotetto è di proprietà privata ed esclusiva dell’inquilino dell’ultimo piano? Nel caso in si tratti di un vano o di una porzione dell’immobile destinato a servire esclusivamente da protezione dell’appartamento dell’ultimo piano e ne costituisca pertinenza. In sostanza, si tratta dei casi nei quali il sottotetto non è idoneo a essere utilizzato separatamente dall’edifico dell’ultimo piano. Per tale motivo, non è possibile stabilirne la proprietà ad usucapione da parte di un altro condomino.

A prescindere da tutto ciò, si può evitare la presunzione di utilizzo comune del sottotetto facendo riferimento al contratto di compravendita immobiliare, individuando gli atti che escludono il bene dall’elenco delle parti comuni del fabbricato. Quindi, facendo riferimento all’atto costitutivo del condominio stesso, se alla prima vendita un bene che poteva potenzialmente essere comune è stato dichiarato come di proprietà privata di uno dei condomini, non potrà poi in seguito essere considerato di proprietà comune.

Stabilire la proprietà comune o privata del sottotetto con una visura online

Ma come fare per stabilire se negli atti una parte di immobile è di uso comune o risulta proprietà provata di uno dei condomini? Per risolvere nel concreto la questione del sottotetto in comproprietà condominiale, è possibile richiedere una visura ipotecaria per immobile su Visure Italia.

La Visura Ipotecaria per Immobile consente di definire l’esistenza o meno di situazioni giuridiche che possono influenzare il valore degli immobili oggetto di ricerca nel periodo decorrente dalla data di automazione della competente Conservatoria RR.II. fino alla data di aggiornamento.

Il documento ottenuto, consente all’amministratore condominiale e al condomino stesso, di conoscere:

• dati del proprietario e dei comproprietari
• natura del diritto reale (piena proprietà, nuda proprietà, usufrutto…) e della quota (comunione o separazione di beni)
• tipologia dell’atto di provenienza (compravendita, successione, usucapione…)
• stato di eventuali gravami (ipoteche volontarie, servitù, vincoli)
• stato di eventuali pregiudizievoli (ipoteche legali, ipoteche esattoriali, pignoramenti, decreti ingiuntivi) a carico dell’immobile.

Grazie al servizio di Visure Italia, la visura ipotecaria per immobile è disponibile in sole 4 ore lavorative.

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