Saldo e stralcio immobiliare: come funziona spiegato semplice

Il saldo e stralcio immobiliare è una procedura vantaggiosa sia per il creditore che il debitore, oltre che per il possibile acquirente che può comprare una casa pignorata senza partecipare ad aste giudiziarie, ottenendo così un prezzo vantaggioso. Nel nostro articolo illustreremo come funziona la procedura di saldo e stralcio immobiliare e quali sono i vantaggi e rischi che comporta.

INDICE:

Cosa sono il saldo e lo stralcio immobiliare?

Con la procedura del saldo e stralcio immobiliare si offre ai creditori il pagamento di una somma di denaro inferiore a quella dovuta in origine, al fine di saldare e stralciare il debito di partenza. Nello specifico, si concorda con la banca o con i creditori un prezzo di vendita dell’immobile più basso, liberando l’abitazione pignorata.

Il saldo e stralcio, infatti, viene definito in questo modo poiché permette di saldare il debito e di ottenere lo stralcio della propria posizione debitoria, senza subire ripercussioni per la somma in meno rispetto a quanto dovuto all’inizio.

Si tratta di una procedura che consente al debitore di lasciarsi alle spalle il proprio debito e di essere cancellato dalla Centrale dei cattivi pagatori, potendo di nuovo accedere ai finanziamenti e richiedere nuove carte di credito. L’acquirente deve disporre della liquidità per acquistare l’appartamento ed essere favorevole a comprare l’immobile in tribunale per definire la transazione. Dopo aver stipulato l’accordo fra le parti, il notaio stabilirà il rogito in Tribunale per rendere contestuale il pagamento del prezzo e la rinuncia agli atti di giudizio da parte del creditore.

Come funziona il saldo e lo stralcio immobiliare?

Per ricorrere ad un saldo e stralcio è necessario trovare un immobile che sia stato sottoposto ad esecuzione immobiliare forzata e per il quale l’asta sia stata stabilita per una data non troppo vicina oppure non si sia conclusa in modo positivo.

Nella documentazione fornita dal Tribunale sono riportate tutte le informazioni sull’immobile. Nella perizia sono elencate le sue caratteristiche, i pregi, i difetti, le eventuali procedure per sanare vizi catastali o edilizi e anche la valutazione dell’immobile. Non è invece evidenziato il nome del debitore, mentre è sempre presente il nome del custode giudiziario o del delegato alla vendita e quello del creditore, che sono sufficienti per iniziare a valutare il saldo e stralcio. Individuato il custode o il delegato e il creditore è possibile cominciare.

Come si può chiedere un saldo e stralcio?

Il saldo e stralcio costituisce una vera e propria proposta di acquisto, che deve essere formulata con completezza. Questa proposta, contenente tutti gli elementi essenziali quali il prezzo offerto, le modalità di acquisto e le tempistiche, deve essere inviata tramite raccomandata o pec, indirizzata sia al creditore che al debitore. È inoltre necessario informare il custode e il delegato alla vendita per assicurarsi che tutti i soggetti coinvolti siano al corrente della situazione.

A partire da questo momento, si avviano le trattative, le quali possono protrarsi per un periodo variabile a seconda della soddisfazione del creditore rispetto alla proposta avanzata. Spesso, per la gestione delle proposte di saldo e stralcio ci si rivolge a professionisti come avvocati o agenzie specializzate, che hanno familiarità con il processo di trattativa con i creditori.

È importante tenere presente che la proposta di saldo e stralcio deve essere portata a conoscenza:

• del giudice, affinché possa eventualmente sospendere la procedura esecutiva per il tempo necessario;
• del debitore, che è il proprietario dell’immobile e, di conseguenza, sarà lui a presentarsi davanti al notaio per formalizzare la vendita del bene.

Quanto offrire per un saldo e stralcio?

Un aspetto fondamentale da considerare è la cifra da offrire per estinguere parzialmente il debito. Questa decisione richiede una valutazione attenta, che può essere agevolata dalla consulenza di esperti immobiliari. Essi aiutano i debitori nel formulare la proposta e nella successiva trattativa per portarla a compimento. In generale, nei casi più favorevoli, è possibile ottenere una riduzione del debito iniziale fino al 40 o al 50%.

È naturale sentirsi incerti in questa fase, soprattutto per chi non ha esperienza nelle trattative di questo tipo. Per questo motivo, è consigliabile affidarsi a professionisti del settore, in grado di rispondere a tutte le domande e di fornire supporto durante l’intero processo.

Quali sono i vantaggi del saldo e stralcio immobiliare?

La pratica del saldo e stralcio presenta diversi vantaggi per la parti coinvolte nella procedura:

Per il creditore

Questa procedura evita di pignorare la casa per un recupero crediti, che prevede dei costi da anticipare e tempi piuttosto lunghi, ed evita la vendita dell’immobile all’asta con la conseguente decurtazione del suo valore nell’ordine del 20%. Consente inoltre di recuperare la somma di denaro in tempi brevi.

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Per il debitore

In questo caso per il debitore è possibile non subire un pignoramento e la vendita all’asta, che abbasserebbe il totale della somma ricavata, che potrebbe essere insufficiente a saldare il debito. Può estinguere il debito in modo definitivo ed evitare di essere iscritto al CRIF, con la conseguenza di non poter richiedere mutui e finanziamenti e di non poter disporre di una carta di credito.

Per l’acquirente

Anche per l’acquirente dell’immobile la procedura di saldo e stralcio può essere vantaggiosa. L’acquirente, infatti, ottiene l’immobile senza dover competere con altri potenziali acquirenti e lo acquista a un prezzo scontato rispetto al valore di mercato, senza sostenere spese aggiuntive come quella di un professionista che segua la procedura. Inoltre, entra in possesso dell’immobile sin da subito, all’acquisto, a differenza di quanto accade nel caso di vendita all’asta.

Quali sono invece i rischi?

Il saldo e stralcio immobiliare comporta anche dei rischi, spesso non immediatamente evidenti fino a quando non è troppo tardi. Molte informazioni errate circolano su internet, alimentando fraintendimenti sulla normativa. In realtà, non esiste una legge specifica sul saldo e stralcio: si tratta semplicemente di una proposta del creditore al debitore, che può accettare o rifiutare.

La cancellazione dalle liste dei cattivi pagatori, come la CRIF e la Centrale Rischi della Banca d’Italia, non è automatica dopo lo stralcio immobiliare. Occorre infatti produrre la documentazione del pagamento e dimostrare che il creditore non ha più crediti da esigere.

Spesso si parla di operazioni a costi bassi, ma questo è vero solo se l’agenzia si fa carico dei costi e lo specifica in modo inconfutabile. In caso contrario, il debitore potrebbe trovarsi ad affrontare tutti i costi dopo aver perso la casa e liberato il debito con la banca.

Rivolgersi ad agenzie interessate principalmente al profitto potrebbe non essere conveniente: la casa diventerebbe solo una merce e la famiglia rischierebbe di essere mandata fuori velocemente. In alternativa, se vi sono le condizioni per uno stralcio immobiliare, rivolgersi a un parente potrebbe mantenere la casa in famiglia e dare al debitore maggiori possibilità di continuare a viverci.

Un esempio pratico di saldo e stralcio immobiliare

Vediamo un esempio concreto. Molte famiglie ricorrono al mutuo per ottenere i fondi necessari ad acquistare casa. Purtroppo, per varie vicissitudini della vita, può capitare che si trovino nell’impossibilità di rimborsare le rate del prestito e, a questo punto, la banca attiva la procedura per tornare in possesso del prestito. Il proprietario dell’immobile può difendersi per bloccare il processo esecutivo, accordandosi con la banca per corrispondere una somma inferiore. La differenza tra l’importo iniziale e quello pagato (come il 20%) non resta quindi come sofferenza. In caso diverso dal saldo e stralcio, invece, la parte del debito non saldata rimane come insoluto e il creditore potrà rivolgere su di essa ulteriori pretese.