Rogito senza certificato di agibilità: quali sono le conseguenze e come risolverle?

Quali conseguenze pratiche può portare fare un rogito senza certificato di agibilità? Comprare o vendere una casa è un passo importante nella vita di una persona, non stupisce quindi che l’attenzione di chi vende e di chi compra nei confronti del tema burocratico sia più alta di quanto si pensi.

Cosa succede al negozio di compravendita immobiliare in caso di rogito senza certificato di agibilità?

Che cosa è un rogito notarile?

Con il termine di rogito notarile si indica uno dei momenti più caratterizzanti dell’intero negozio di compravendita immobiliare.

Il rogito è il documento formale che, mettendo nero su bianco la volontà delle parti, sancisce l’effettivo passaggio di proprietà di un immobile da un soggetto a un altro in cambio di un prezzo, elemento che viene inserito anche nella stesura del rogito stesso.

Secondo il nostro ordinamento deve essere redatto secondo precisi canoni di formalità da un notaio che, in presenza delle due parti, ne legge il contenuto, ne spiega i principali passaggi e controlla e verifica la regolarità documentale esibita dalle due parti.

Questo documento conclude e perfezione la compravendita immobiliare e certifica l’assenza d’ipoteche o di altre questione pendenti da risolvere in capo all’immobile oggetto del negozio. Risulta quindi essere una garanzia per l’acquirente che cosi facendo si tutela da spiacevoli conseguenze future.

Cosa fare se al rogito manca il certificato di agibilità?

Per chiarire cosa accade nel caso di un rogito senza certificato di agibilità dobbiamo fare affidamento alla più recente giurisprudenza.

La Corte di Cassazione con la sentenza n. 17123 del 13/08/2020 è infatti tornata a occuparsi delle conseguenze concrete che possono presentarsi in un negozio di compravendita immobiliare nel caso il rogito manchi del certificato di agibilità.

Per la Suprema Corte è principio da evidenziare è quello che nella vendita d’immobili destinati ad abitazione, pur costituendo il certificato di agibilità un requisito essenziale ai fini del legittimo godimento e della normale commerciabilità del bene, l’assenza di tale documento non costituisce un impedimento alla costituzione di un equilibrio negoziale tra le parti.

La mancanza del certificato di agibilità è un inadempimento del venditore e non del compratore, il negozio quindi può considerarsi concluso correttamente.

Il mancato rilascio del certificato di agibilità costituisce quindi un inadempimento del contratto, da cui possono derivare azione di adempimento (e quindi obbligo di provvedere a ottenere il certificato mancante) o azione di risoluzione e risarcimento danni.

La mancanza di agibilità però, come abbiamo già evidenziato NON provoca (nel caso comunque in cui l’assenza sia conosciuta dall’acquirente) la nullità del contratto.

Come scoprire se un immobile presenta tutti i requisiti in regola?

Per scoprire se un immobile non ha “scheletri nell’armadio” e se tutte le documentazioni sono in regola possono essere percorse diverse strade.

Il modo più semplice però prevede la richiesta e il rilascio di specifici documenti con i quali è possibile certificare la planimetria, gli eventuali abusivi edilizi, lo storico dell’immobile con tutti i passaggi di proprietà i frazionamenti catastali, la soppressione di particelle, le variazioni d’uffici, i precedenti proprietari con le relative quote, il diritto reale e il regime.

Quando è necessario esibire il certificato di agibilità?

A stabilire e prevedere quando un immobile debba essere dotato di certificato di agibilità è la legge che con D.P.R. del 6 giugno 2001 n. 380 – Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia (entrato in vigore definitivamente il 30 giugno 2003).

Il testo ha sancito come il certificato di agibilità debba essere richiesto nel caso di nuove costruzioni; ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali; interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni d’igiene e sicurezza.

Semplificando possiamo sicuramente affermare che il documento deve essere richiesto dal venditore e consegnato all’acquirente soltanto in caso di edifici costruiti successivamente al 30 giugno 2003, e in caso di già esistenti alla data del 30/06/2003 ma che abbiano subito specifiche tipologie di lavori di ristrutturazione e consolidamento.

Quando non è necessario il certificato di agibilità?

La risposta a questa domanda è sempre contenuta nel D.P.R. 380/2001, che quindi può essere considerato come unico riferimento normativo in materia di certificato di agibilità.

Secondo il dettato normativo non sussiste nessun obbligo di richiedere e consegnare il certificato di agibilità in caso di compravendite immobiliare che interessino vecchie costruzioni (precedenti al 30 giugno 2003) che non siano state oggetto d’interventi successivamente all’entrata in vigore del DPR 380/2001.

Come si ottiene il certificato di agibilità?

Il certificato di agibilità deve essere richiesto in tutto i casi previsti dal D.P.R. 380/2001 entro 15 giorni dalla fine dei lavori, nel caso di costruzione o ristrutturazione edile, o entro 15 giorni dalla data di acquisto dell’immobile.

Ricordiamo che il certificato deve essere richiesto obbligatoriamente entro il termine dei 15 giorni e se questa scadenza non viene rispettata si va incontro a sanzioni amministrative pecuniarie comprese tra le 100 euro (se il ritardo è di pochi giorni) alle 450 euro (se si tratta di ritardo che supera i 90 giorni).

Per ottenere il certificato è sufficiente presentare domanda presso lo sportello unico dell’edilizia del Comune in cui è situato l’immobile oggetto della compravendita e richiedere la certificazione.

Per presentare domanda è necessario esibire all’ufficio tecnico del Comune la ricevuta della domanda d’accatastamento dell’edificio; la dichiarazione, che deve essere redatta dal richiedente il certificato, attestante la salubrità degli ambienti e la prosciugatura delle mura dell’edificio; l’attestato di conformità degli impianti, che deve essere rilasciato dalla ditta che si è occupata delle installazioni; l’attestato di certificazione elettrica attestante la conformità alle norme vigenti e alle specifiche tecniche richieste dell’impianto installato.

Quanto costa il certificato di agibilità?

Richiedere e ottenere il certificato di agibilità come abbiamo visto è una procedura molto semplice.

I soggetti che volessero richiedere tale documentazione devono semplicemente presentare domanda allegando i documenti richiesti e pagare alcuni costi fissi.

Il certificato di agibilità prevede il pagamento di costi legati ai diritti di segreteria, che quindi possono variare da Comune a Comune ma che di norma possono essere calcolato attorno alla cifra di 150 euro, dal pagamento di una marca da bollo da 16 euro da presentare nel momento della domanda, dal pagamento di una marca da bollo da 16 euro da esibire nel momento del ritiro del documento.