Il creditore può vendere la prima casa pignorata?

Nonostante la prima casa sia stata dichiarata impignorabile per effetto del cosiddetto “decreto del fare”, esistono delle condizioni che limitano questo principio e che possono far sì che la prima casa venga pignorata. Con il decreto di legge n° 69/2013, infatti, si stabiliva l’impossibilità di pignoramento della prima casa, nonostante le disposizioni contrarie di Equitalia.

Successivamente, la Cassazione si era pronunciata sulla possibilità che l’impignorabilità della prima casa fosse o meno retroattiva, stabilendo con la sentenza n° 19270/2014, l’impossibilità di espropriazione della prima casa anche ai casi antecedenti il 21 giugno 2013, con un’interessante interpretazione del decreto.

Di fatto, quindi, fino a poco tempo fa, era impossibile pignorare una casa adibita a prima abitazione secondo una norma retroattiva. Ecco quali sono i casi concreti e quali documenti possono essere utili per la prima casa pignorata.

Prima casa pignorata: quali casi?

Per prima cosa, è necessario chiarire che non è esatto dichiarare che la prima casa è sempre impignorabile. Quando sussiste, il divieto vale solo per Equitalia e non per tutti gli altri creditori. Per questo motivo, nel caso in cui a procedere siano altri soggetti privati come la banca, il fornitore, il vincitore di una causa, questi può ipotecare e vendere la prima casa del debitore, anche se è l’unica, se vi risiede, se ha particolari difficoltà economiche o se ha disabilità. Il motivo? In ossequio al principio in base al quale ciascuno risponde dei debiti contratti con tutto il proprio patrimonio, presente e futuro.

Chiarito che l’unico divieto di pignoramento previsto dalla legge scatta solo se il creditore è Equitalia, occorre fare alcune precisazioni. Dichiarare che la prima casa sia impignorabile porta a pensare che non possa essere messo all’asta il primo immobile acquistato dal contribuente, mentre quelli successivi al primo potrebbero esserlo, quindi di conseguenza che il proprietario di più immobili può salvare il primo e non i successivi. In realtà, secondo la legge, non è pignorabile “l’unica casa” del debitore.

Cosa significa? Che solo nel caso in cui il contribuente sia proprietario di un solo immobile allora esso non gli sarà sottratto. Invece, se ha la titolarità di altri immobili a prescindere dal come li abbia acquisiti (compravendita, donazione o eredità) la prima casa non è più “unica” e, quindi, diventa pignorabile, così come tutte le altre.

Questo significa anche che chi ha contratto numerosi debiti con Equitalia e teme che l’esattore gli pignori la casa, non deve intestarsi altri beni immobili, a prescindere dall’uso, dalla destinazione e dall’accatastamento. Anche chi acquisti un minima quota in un altro immobile rende pignorabile la “prima casa”.

In sostanza, solo i proprietari di un solo immobile possono evitare di vedersi pignorata la casa: i debitori che possiedono più di un immobile non possono evitare che venga pignorato né il primo né tutti gli altri.

Come fare per sapere quanti immobili sono intestati ad un solo soggetto e dimostrare quindi di possedere un’unica casa? È possibile richiedere una visura catastale per nominativo online su Visure Italia. La visura catastale per nominativo riporta i dati catastali di tutti gli immobili intestati ad un soggetto (persona o società) presso l’Ufficio del Catasto indicato e, inoltre, consente di estrarre quanto risulta all’Ufficio del Catasto circa un determinato terreno o fabbricato, la visura certifica i dati catastali e le superfici catastali, i metri quadri, dell’immobile oggetto di ricerca fornendo inoltre importanti informazioni in materia fiscale attraverso la rendita catastale e la categoria o destinazione d’uso dell’immobile. La visura può essere effettuata per persona o società.

I requisiti dell’unica casa non pignorabile: documenti utili

Ma quali requisiti deve avere l’unica prima casa affinché non possa essere pignorata? Non tutte le prime case sono salve dal rischio di pignoramento, alcune anche per le proprie caratteristiche strutturali. Affinché l’unica casa posseduta dal debitore non possa essere pignorata da Equitalia è necessario infatti che abbia determinati requisiti. Se non li ha, essa è pignorabile, anche se il contribuente non ha altro intestato.

In particolare, è necessario che la casa:

• sia accatastata come civile abitazione (quindi è pignorabile l’unico immobile del debitore adibito però a studio professionale);
• in essa il debitore abbia fissato la propria residenza (quindi è pignorabile l’unico immobile del debitore se questi non ci vive, ma lo ha dato in affitto);
• l’immobile in questione non sia di lusso oppure iscritto nelle categorie catastali A8 (ville) e A9 (castelli).

Come scoprire se la casa posseduta ha questi requisiti? È possibile richiedere una visura catastale per indirizzo online. La Visura Catastale per Indirizzo consente di visionare quanto risulta all’ufficio del Catasto circa un determinato fabbricato del quale si conosca l’indirizzo esatto, comprensivo del numero civico e del piano. La visura catastale certifica i dati fiscali e le superfici catastali, i metri quadri, dell’immobile oggetto di ricerca fornendo inoltre importanti informazioni in materia fiscale attraverso la rendita catastale e la categoria o destinazione d’uso dell’immobile.

Per dimostrare che il debitore abbia fissato la residenza proprio in quell’immobile, è possibile richiedere un certificato di residenza online su Visure Italia; il documento ottenuto è il certificato rilasciato dall’Ufficio Anagrafe del Comune di residenza della persona.

Divieto di pignoramento ma non di ipoteca

In presenza di tutte le predette condizioni, la legge vieta solo il pignoramento della prima casa del debitore ma non anche l’iscrizione di un’ipoteca. L’ipoteca sulla prima casa si costituisce con l’iscrizione della stessa nei registri immobiliari. Cioè deve essere annotata in appositi registri, con specifico riferimento all’immobile su cui è stata creata. In questo modo anche i terzi che vogliano conoscere le condizioni dell’immobile potranno verificare se lo stesso sia o meno gravato da questo tipo di garanzia.

Un’altra conseguenza dell’ipoteca sulla casa è che il creditore che ne beneficia può prendere provvedimenti, rivolgendosi al tribunale, per bloccare il debitore (o un terzo qualunque) che compia delle azioni in grado di mettere a rischio l’integrità del bene oggetto ipotecato, esponendolo alla possibilità di deteriorarsi o di perire del tutto.

Equitalia, in particolare, può comunque iscrivere ipoteca anche in danno dell’unica casa del contribuente se il debito da questi accumulato, per cartelle esattoriali non pagate, supera 20mila euro. Sotto i 20mila euro, invece, non è possibile neanche l’ipoteca. Il motivo è semplice: l’ipoteca ha lo scopo di garantire una “preferenza” del creditore ipotecario, rispetto agli eventuali ulteriori creditori, sulla distribuzione del ricavato dalla vendita all’asta della casa.

Per quanto riguarda Equitalia, con la prima casa ipotecata, l’Agente della riscossione si garantisce la possibilità di soddisfarsi sul ricavato. Infatti, il divieto per Equitalia è solo quello di avviare il pignoramento e non di partecipare a pignoramenti già avviati da altri creditori. La legge vieta a Equitalia di “dar corso all’espropriazione”, ossia di iniziare il procedimento di esecuzione forzata. Ma se ad iniziarlo sono altri creditori, Equitalia può inserirsi nella procedura. Le cose cambiano di nuovo se il debitore, accordandosi con il creditore procedente ed estinguendo il suo credito, lascerà di nuovo sola Equitalia all’interno della procedura: l’Agente della riscossione non potrà più proseguire il pignoramento che, quindi, si estinguerà.

La banca, invece, non è diversa da qualsiasi altro creditore privato e dunque non incontra limiti alla possibilità di agire sulla prima casa del debitore per recuperare il denaro dovuto. La banca è inoltre tutelata rispetto agli altri eventuali creditori dalla garanzia dell’ipoteca, che le attribuisce il diritto di espropriare il bene su cui è posta anche nei confronti di eventuali terzi che abbiano incautamente acquistato l’immobile e di essere preferita ad altri creditori, non muniti della stessa garanzia, al momento della distribuzione del prezzo ricavato dalla vendita.

Come non farsi pignorare la prima casa?

Come fare quindi ad aggirare tutte queste regole e a fare in modo che la prima casa non venga pignorata? È possibile ad esempio provare a:

• trasferire la propria residenza sull’immobile che si vuole tutelare dal pignoramento di Equitalia;
• non intestarsi altri beni immobili, anche per quote, a prescindere dal loro accatastamento
• tentare di ridurre il debito con Equitalia portandolo sotto i 20mila euro se si vuole evitare anche l’ipoteca sulla casa
• se si è debitori di altri soggetti diversi da Equitalia che hanno avviato il pignoramento, tentare di trovare un accordo con questi ultimi per estinguere la procedura anche nei confronti di Equitalia.

Nel caso in cui il debitore abbia altri immobili di proprietà, cosa succede? Come specificato, Equitalia può procedere al pignoramento della “prima casa” nel caso in cui il contribuente:

• sia proprietario anche di altri immobili;
• oppure se l’unica casa è di lusso o non è accatastata come civile abitazione o non vi ha fissato la residenza.

In tutti questi casi, però, fermo restando che l’ipoteca si può iscrivere solo dopo i 20mila euro di debito, il pignoramento può scattare solo se il debito supera i 120mila euro. Anche in questa ipotesi, quindi, per proteggere l’immobile, si può pensare di ridurre il debito con Equitalia portandolo solo i 120mila euro.