Risarcimento danni per doppia compravendita con prezzi diversi
Il notaio che riceve nello stesso giorno consecutivamente, due atti aventi ad oggetto lo stesso bene immobile ma con due prezzi differenti, deve risarcire il cliente. Ecco perché.
Doppia compravendita con prezzi differenti: il caso
Affrontato dal Tribunale di Milano e risolto con sentenza n° 5567 del 29 aprile 2014, il caso della doppia compravendita con prezzi differenti che ha portato alla sentenza sulla responsabilità dei notai, nasce con la compravendita di un terreno per il prezzo di 64.000euro. Successivamente, l’Agenzia delle Entrate ha notificato al venditore un avviso di rettifica e liquidazione con il quale rideterminava il valore dell’area compravenduta in 2milioni di euro e addebitava al venditore le maggiori imposte di registro, ipotecarie e catastali e le sanzioni pecuniarie previste.
Impugnato l’avviso, il proprietario ha scoperto che lo stesso giorno della compravendita, il notaio aveva ricevuto un doppio atto di vendita con il quale l’acquirente cedeva a terzi lo stesso terreno per il prezzo indicato dall’Agenzia delle Entrate. Atto che aveva fatto alzare anche le imposte del primo proprietario.
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Responsabilità del notaio
La sentenza dichiara che la responsabilità del notaio non si limita alla certificazione, ma si estende anche al controllo e alla supervisione della legalità dell’atto stesso. Motivo per il quale il notaio è stato ritenuto responsabile di un grave inadempimento agli obblighi contrattuali con il cliente.
Infatti, secondo il Giudice, “aver sottaciuto la circostanza che il terreno sarebbe stato venduto per un prezzo così superiore […] costituisce un’evidente violazione dell’obbligo di correttezza, di informativa, di consulenza fiscale, di indagine della volontà delle parti, di predisposizione di un atto destinato a produrre con certezza e stabilmente i propri effetti”. In sostanza, rientra nell’obbligo di correttezza del professionista nei confronti del cliente, anche quello di informazione.
Come verificare gli importi di tutte le compravendite di un immobile?
In casi come questo, per verificare gli importi delle compravendite su un singolo immobile negli anni, basta richiedere una visura ipotecaria ventennale online.
La Visura Ipotecaria Ventennale consiste in un’indagine sulla storia dell’immobile nei 20 anni antecedenti la data di richiesta della visura stessa, con verifica della continuità delle trascrizioni. Tale ricerca include i passaggi di proprietà e i gravami che hanno interessato l’immobile nel corso del ventennio. L’applicazione tipica della visura ipotecaria ventennale è, per lo studio notarile, la base fondamentale per la relazione notarile indispensabile per un atto di compravendita o per l’iscrizione di un’ipoteca.
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