Riforma del Catasto: c’è il rischio di rendite sovrastimate?

5mila comuni su 8mila non raggiungono il numero minimo di compravendite immobiliari per offrire una base statistica attendibile. Ecco perché i valori del nuovo catasto saranno calcolati su aree più vaste del previsto rendendo poco attendibili i valori fiscali degli immobili.

I decreti della riforma del catasto

I dati sono emersi proprio durante i lavori preparatori in vista del secondo decreto attuativo della riforma del catasto previsto entro gennaio, mentre il primo decreto riguardante gli organi che valideranno le funzioni catastali non è ancora stato pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale, nonostante sia stato approvato da un mese.

Il secondo decreto, in ogni caso, dovrebbe definire le nuove categorie catastali organizzate in due maxi-gruppi:

1. immobili a destinazione ordinaria, in 8 categorie (palazzi, villette, abitazioni tipiche, uffici, studi, cantine, posti auto, negozi e magazzini)
2. immobili a destinazione speciale, in 18 categorie suddivise a seconda del tipo di impianti e degli immobili occupati da servizi

I risultati di questa suddivisione dipenderanno soprattutto dagli ambiti territoriali nei quali verranno inseriti i nuovi valori catastali, che dovrebbero essere in linea con i valori immobiliari di mercato. Ma si tratta di riferimenti imprecisi, dal momento che in molte aree del paese il mercato immobiliare stenta a crescere. Altro problema è quello che si presenta nelle città, dove immobili appartenenti ad una stessa categoria catastale finiscono per avere lo stesso valore seppur situati in quartieri molto diversi tra loro.

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Nel nuovo decreto della riforma del catasto, dovrebbero essere anche ufficializzate le cosiddette zone Omi definite dall’Osservatorio sul mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate. Ma anche questa diventa un’impresa quasi impossibile, dal momento che proprio nel triennio che dovrebbe essere adottato come base di riferimento per calcolare i valori immobiliari, 2011-2013, le compravendite sono scese del 24% e nel 64% dei casi ci sono state meno di 100 transazioni.

Possibili soluzioni

La prima conseguenza, ovvia, è che ci vorrà molto più tempo del previsto. Per raccogliere dati significativi, la soluzione è quella di estendere le zone anche fino alle intere province, per definire gli ambiti territoriali entro i quali verranno applicati gli algoritmi di calcolo dei valori catastali.

Così facendo, si potrebbero ricavare dei campioni significativi di pochi immobili dei quali però si dispone di valori certificati. Successivamente, questi valori potrebbero essere adattati agli altri secondo degli accorgimenti statistici combinate alle caratteristiche dei fabbricati e delle unità immobiliari.

Anche questa soluzione, però, è facilmente contestabile dai proprietari immobiliari che si ritrovano a pagare tasse sproporzionate per via di una mera statistica. In ogni caso, i tempi di attuazione saranno più lunghi del previsto, visto che solo in 60 province su 100 i campionamenti e le stime potranno partire da luglio prossimo. La costruzione delle funzioni statistiche per il nuovo catasto potrebbero essere completate solo a giugno 2018, le stime dirette saranno disponibili solo nel 2019 e il catasto riformato nel 2020.

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