Riforma del Catasto: cosa prevede e cosa cambia nel 2026?

La Commissione Finanze della Camera ha approvato la riforma del Catasto, così come delineata dall’articolo 6 della delega fiscale. Si tratta di una riforma per la modernizzazione degli strumenti di mappatura degli immobili e la revisione del Catasto fabbricati, che è stata al centro di uno scontro all’interno del Governo. In ogni caso, gli effetti della riforma decorrono dal 2026, mentre entro il 2023 deve esser emanato il decreto che stabilirà le nuove regole.

Vediamo, nello specifico, cosa comporta e quali effetti produce.

INDICE:

Che cosa è il Catasto?

Il Catasto è archivio di tutti i beni immobili, sia terreni che fabbricati, presenti in un Comune o in una Provincia. Si tratta quindi di una sorta di carta d’identità contenente le informazioni utili sulla localizzazione geografica, estensione della proprietà, destinazione d’uso e caratteristiche di un bene. In particolare, nel nostro Paese vi sono due sezioni:

• Catasto dei terreni, in cui si trova l’elenco di terreni agricoli e non edificati;
• Catasto dei fabbricati o catasto edilizio urbano, che elenca i fabbricati di uso civile, industriale o commerciale.

A cosa serve il Catasto?

Il Catasto registra tutte le proprietà ed eventuali cambiamenti che subiscono nel tempo, cioè tutti i dati che serviranno per calcolare la tassazione. L’Agenzia delle Entrate gestisce la banca dati catastali, dove si trovano:

• identificazione catastale: numero di mappa, Comune, sezione, particella e subalterno;
• indirizzo;
• classe di redditività, solo in alcuni casi;
• consistenza, indicata in superficie oppure in numero di vani;
• rendita catastale,
• categorie catastali.

Che cos’è la rendita catastale di un immobile?

La rendita catastale è il valore utilizzato per effettuare i calcoli ai fini fiscali in relazione ad un immobile. Gran parte delle tasse sugli immobili, infatti, sono calcolate applicando un’aliquota alla rendita catastale. Questa procedura, ad esempio, avviene per:

• le imposte sulla casa, come quelle IMU, TASI e TARI,
• le imposte sugli atti di compravendita, versate al momento del rogito notarile come l’imposta di registro, ipotecaria e catastale,
• la dichiarazione di successione sulla quale si calcolano le imposte di successione determinate dal valore dell’immobile.

Come anticipato, le modalità di richiesta dei documenti sono diverse a seconda dei dati a disposizione e tutti e tre evidenziano la rendita catastale. Nello specifico:

• con i dati anagrafici del proprietario puoi richiedere una visura catastale per soggetto,
• con i dati catastali dell’immobile, puoi ottenere una visura catastale immobile,
• se, infine, ti è noto soltanto l’indirizzo dell’immobile, puoi optare per una visura catastale per indirizzo.

In che cosa consiste la riforma del Catasto?

L’articolo 6 della legge prevede la delega al Governo per l’adozione di norme volte a modificare il sistema di rilevazione catastale degli immobili. A questo scopo, prevede nuovi strumenti da mettere a disposizione dei Comuni e all’Agenzia delle Entrate, in modo tale da facilitare l’individuazione e la corretta classificazione degli immobili.

Ma quando ci sarà la riforma del Catasto? I principi per l’integrazione delle informazioni presenti nel Catasto fabbricati dovranno essere disponibili dal 1° gennaio 2026. Tali informazioni, tuttavia, non saranno utilizzate per determinare la base imponibile dei tributi che derivano dalle risultanze catastali e neanche per finalità fiscali.

All’unità immobiliare si attribuirà un valore patrimoniale e una rendita attualizzata, rilevati in base ai valori di mercato, anche attraverso meccanismi di adeguamento periodico. Per le unità immobiliari riconosciute di interesse storico o artistico, saranno introdotte riduzioni del valore patrimoniale medio ordinario considerati i più gravosi oneri di manutenzione e conservazione.

Cosa sono gli immobili fantasma?

La principale novità introdotta dalla riforma è l’aggiornamento dell’archivio con gli immobili e i terreni non dichiarati. L’Agenzia delle Entrate, insieme ai Comuni, avranno strumenti per scovare gli immobili fantasma, ma anche quelli che non rispettano la reale consistenza, destinazione d’uso o categoria catastale attribuita.

Sono quei fabbricati costruiti senza autorizzazione per evitare l’accatastamento e di conseguenza evadere il fisco. Gli immobili fantasma, quindi, sono interventi edilizi contrari alla legge, dato che i loro proprietari non hanno mai adempiuto ad alcun onere fiscale grazie al fatto che, da un punto di vista formale, l’immobile non avrebbe potuto essere tassato in quanto inesistente.

Grazie alle foto aeree, quindi, i tecnici dell’Agenzia analizzano il territorio italiano scoprendo abusi e condoni edilizi non combacianti con lo stato di fatto. Si confronta la foto aerea con le planimetrie catastali in cui compaiono o meno gli immobili che dovrebbero essere accatastati. Vi sono poi i controlli sul campo e altri controlli incrociati per contrastare l’abusivismo e l’evasione fiscale.

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