Riclassamento immobiliare: come funziona?

Come si fa per rideterminare la rendita catastale di un immobile e opporsi al riclassamento immobiliare? Quali sono i documenti utili per opporsi nel caso in cui l’Agenzia non abbia motivato l’accertamento? Prima di approfondire la questione e passare a tutti i dettagli, è bene capire cos’è e come funziona, a partire dalla definizione di classe dell’immobile.

Cos’è il riclassamento immobiliare e come funziona?

La classe dell’immobile identifica il grado di produttività riferito alla categoria dell’unità immobiliare, la quale individua invece la tipologia a cui appartiene l’unità immobiliare (A, B, C, D, E, F). In alcuni casi, la classe immobiliare può essere unica e viene indicata con U. L’indicatore numerico utilizzato per tale parametro cresce in funzione della redditività. Per effettuare il classamento catastale si tiene conto dei vari parametri che caratterizzano l’immobile. In seguito, si assegna la classe e la categoria adeguata all’immobile oggetto di classamento.

I parametri con i quali si assegna una classe ad un immobile sono legati alle caratteristiche urbane e ambientali del territorio in cui insiste l’immobile, quindi estrinseche allo stesso, nonché al grado di vetustà, di rifinitura e, in generale, alle caratteristiche costruttive dell’edificio. Anche la consistenza, intesa come somma della superficie immobiliare, decreta l’assegnazione ad una determinata classe. Non ultimo, nell’attribuzione dell’edificio ad una classe catastale, giocano un ruolo cruciale le peculiarità del mercato immobiliare. Può accadere, quindi, che unità locali delle stesse dimensioni e con le stesse caratteristiche costruttive situate in territori differenti vengano attribuite a classi differenti.

Attribuire una classe catastale ad un immobile concorre a quantificarne la consistenza patrimoniale da un lato, dall’altro designa la capacità reddituale del contribuente proprietario dell’immobile e, di conseguenza, la misura in cui lo stesso deve concorrere al pagamento delle imposte. In particolare, ad ogni immobile appartenente alle diverse classi è attribuita una rendita catastale da cui si ottiene, attraverso un coefficiente moltiplicatore, il valore catastale che rappresenta la base imponibile per i calcolo delle imposte patrimoniali. Il coefficiente moltiplicatore è pari a 100 volte per tutte le tipologie di abitazione, per i locali ad uso collettivo, per quelli commerciali e artigianali ad esclusione dei negozi; 50 volte per gli uffici e gli immobili a destinazione speciale; 34 volte per negozi e botteghe e gli immobili a destinazione particolare.

Cambiare classe di un immobile

L’Agenzia delle Entrate non può riclassare il valore di un immobile semplicemente sulla base di motivazioni incerte, come riferimento comparativo, senza un generico rinvio a strutture similari nella stessa zona territoriale interessata. Al contrario, l’Agenzia deve specificare, nel dettaglio, quali siano queste unità sulle quali viene effettuato il confronto già al momento dell’invio dell’atto di riclassamento al contribuente, né potrebbe quindi riservarsi di farlo in un frangente successivo, come ad esempio nel caso (peraltro non scontato) in cui il soggetto accertato faccia ricorso al giudice. Ciò preserva i proprietari di immobili da abusi o da accertamenti privi di alcun fondamento.

Ogni volta che l’Agenzia delle Entrate intende rivedere il valore catastale di un immobile, deve motivare tale scelta sulla base della comparazione con altre abitazioni collocate nella stessa zona e aventi la medesima destinazione. Ciò sulla base di una elementare considerazione: se è vero che all’interno di un dato quartiere, si possono riscontrare differenze notevoli di valore tra gli immobili, allora per riclassare il valore di un immobile non basta un generico riferimento al quartiere, ma vanno indicate le specifiche abitazioni sulla base del cui confronto è avvenuta la rivalutazione.

Previo avviso

Nonostante prima di procedere a un accertamento fiscale, l’Agenzia delle Entrate debba darne comunicazione all’interessato, per consentirgli la possibilità di presentarsi presso gli uffici e offrire documentazioni e difese a proprio favore, questo principio non vale nel caso di operazioni di riclassamento degli immobili, con la conseguenza che il proprietario dell’abitazione potrebbe ben vedersi piovere, di punto in bianco, l’atto dell’Agenzia delle Entrate, senza poter recriminare alcun mancato avviso preventivo.

Viene meno quindi il cosiddetto obbligo del contraddittorio preventivo (anche detto contraddittorio in via amministrativa) di cui non si può fare a meno proprio per tutelare il contribuente. È prevista però la nullità dell’atto di riclassamento, se l’atto stesso indica genericamente il riferimento a strutture similari nella stessa zona territoriale o se la specifica indicazione di tali unità immobiliari avviene solo in un momento successivo, con la produzione di un documento in sede di ricorso giurisdizionale.

In sostanza, il provvedimento dell’Agenzia delle Entrate deve indicare “quali siano i fabbricati presi a parametro, il loro classamento e quali le caratteristiche analoghe da considerare ai fini del giudizio di similarità rispetto all’unità immobiliare oggetto di classamento”. Che fare quindi se il proprio immobile viene riclassato senza nessun avviso?

Come fare per opporsi al riclassamento immobiliare?

La nuova norma entrata in vigore il 1° Gennaio 2016 prevede che il ricorso contro il catasto che ha riclassato l’immobile nel modo sbagliato passi per la mediazione tributaria. Secondo la nuova normativa, il ricorso da proporre per richiedere il riclassamento immobiliare va fatto entro 60 giorni dalla notifica di riclassamento da parte dell’Ufficio Provinciale del Territorio (in seguito a una rettifica del classamento dell’immobile sbagliata).

La nuova mediazione si applica a tutte le controversie contro il fisco anche locale, a condizione che il valore della lite non superi 20mila euro: vengono escluse le controversie di valore indeterminabile. Poiché però tutti gli atti di classamento di immobili hanno valore indeterminato, per essi è stata necessaria un’apposita specificazione perché potessero rientrare nel novero degli atti per i quali è necessario il reclamo-mediazione.

A partire dal 1° Gennaio 2016 tali atti devono essere impugnati mediante la presentazione dell’istanza di reclamo mediazione entro 60 giorni dalla notifica, insieme agli allegati richiamati nel testo, all’Ufficio che lo ha emesso.

La materia di classamento di immobili è di competenza della Commissione Tributaria, alla quale spetta la materia catastale ed estimo per questioni relative a:

• intestazione, delimitazione, figura, estensione, classamento dei terreni
• ripartizione dell’estimo fra i compossessori a titolo di promiscuità di una stessa particella
• consistenza e classamento delle singole unità immobiliari urbane e l’attribuzione della rendita catastale

e altre questioni simili. La presentazione dell’istanza di autotutela non sospende, però, i termini per il ricorso che restano di 60 giorni dalla notifica dell’atto (con la sospensione dei termini dal 1 al 31 agosto). Il contributo unificato da versare al momento del deposito del ricorso in Commissione Tributaria è attualmente pari a 120€.

Documenti utili: visura catastale per immobile

Per dimostrare a quale categoria catastale appartenesse l’immobile prima del riclassamento, è possibile richiedere una visura catastale storica per immobile online su Visure Italia. Il documento ottenuto consente di visionare quanto risulta all’Ufficio del Catasto circa la storia di un determinato terreno o fabbricato del quale si conoscano gli identificativi catastali (foglio, mappale o particella, subalterno).

La visura catastale storica per immobile certifica i dati fiscali e le superfici catastali ovvero i metri quadri dell’immobile oggetto di ricerca relativamente a tutte le situazioni cronologicamente afferenti il periodo ventennale antecedente lo stato attuale depositato in Catasto. In generale, le visure catastali sono dei documenti rilasciati dagli Uffici del Catasto che individuano l’esatta ubicazione di un bene immobile (terreno o fabbricato) sito in Italia attraverso i dati identificativi catastali. Le visure catastali vengono evase sotto forma di documenti elettronici in formato .pdf e possono essere scaricate nella sezione File Personali dell’Area Clienti entro i tempi di consegna indicati nel modulo.

Le visure catastali hanno una finalità specificatamente fiscale e reddituale, non giuridica. Da questo si evince che il Catasto italiano non ha carattere probatorio e che pertanto le visure catastali non possono provare l’esistenza di un diritto reale e la titolarità giuridica dell’intestatario relativamente al bene immobile indicato nella visura catastale.

Come richiedere una visura catastale? Le visure catastali possono essere richieste per nominativo (persona o società) o per indirizzo. E’ possibile richiederle anche fornendo i dati catastali dell’immobile (comune, foglio, mappale, subalterno) sia allo stato attuale sia storica. E’ indispensabile specificare il Catasto, Terreni o Fabbricati.

Leggi anche -> Comprare la prima casa all’asta: le agevolazioni