Revisione catastale: le regole da seguire
La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 22671/2019, si è espressa in tema di revisione catastale, stabilendo una serie di regole al fine di trovare un punto di incontro tra le motivazione che legittimano una revisione di classamento e la tutela del contribuente. Analizziamo quanto è stato stabilito.
Prima di esaminare quanto affermato dalla Corte di Cassazione, appare utile riassumere brevemente alcuni concetti strettamente collegati alla revisione catastale.
Gli immobili ubicati nel territorio italiano sono censiti al Catasto e a ogni unità immobiliare viene attribuita una categoria catastale in relazione alla destinazione d’uso e alle caratteristiche costruttive dell’immobile. La classe catastale viene determinata, invece, in base al contesto urbano di ubicazione e alle altre caratteristiche proprie dell’unità immobiliare.
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La rendita catastale è il valore attribuito ai fini fiscali a ciascuna unità immobiliare iscritta in Catasto. Questo valore serve, ad esempio, per il pagamento imposte sulla casa IMU, TASI e TARI, per la stipula di un atto di compravendita immobiliare o per la presentazione della dichiarazione di successione. La rendita catastale è un dato contenuto nella visura catastale.
La modifica della categoria e della classe catastale comporta un cambiamento della rendita catastale dell’unità immobiliare.
La revisione catastale di un immobile
I casi in cui è possibile la revisione del classamento di un immobile urbano su iniziativa dell’amministrazione comunale, con presupposti, condizioni e procedure diverse, sono tre:
- art. 3, comma 58, della legge n. 662 del 1996, in base al quale il Comune può chiedere l’intervento dell’Agenzia delle Entrate per ottenere la revisione del classamento di un immobile se il classamento stesso non è aggiornato oppure quando risulta palesemente non congruo rispetto a fabbricati similari e aventi medesime caratteristiche.
- art. 1, comma 336, della legge n. 311 del 2004, che ha ad oggetto il classamento di immobili non dichiarati ovvero di immobili che hanno subito variazioni edilizie non denunciate.
- art. 1, comma 335, della legge n. 311 del 2004, che stabilisce che i Comuni possano chiedere all’Agenzia delle Entrate la revisione parziale del classamento delle unità immobiliari di proprietà privata quando “il rapporto tra il valore medio di mercato […] e il corrispondente valore medio catastale si discosta significativamente dall’analogo rapporto relativo all’insieme delle microzone comunali”.
Quest’ultima ipotesi di revisione del classamento è proprio quella sottoposta all’esame della Cassazione nella sentenza n. 22671/2019.
Al fine di comprendere al meglio l’art. 1, comma 335, della legge n. 311 del 2004, per microzona si intende una porzione del territorio comunale che può coincidere anche con l’intero Comune (D.P.R. 23 marzo 1998, n. 138, art. 2, comma 1). In ciascuna microzona le unità immobiliari sono uniformi per caratteristiche tipologiche, epoca di costruzione e destinazione prevalenti.
In questa terza e ultima ipotesi, quindi, il singolo classamento deve avvenire attraverso l’utilizzo e la modifica del reticolo di microzone, in modo da “attenuare gli squilibri impositivi che possono verificarsi, per effetto della intrinseca variabilità dei valori di mercato degli immobili“.
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Il caso sottoposto alla Corte di Cassazione
Nel caso sottoposto al giudizio della Corte di Cassazione, il Comune aveva operato la revisione catastale di un immobile compreso in una microzona in cui si era registrato una consistente rivalutazione del patrimonio immobiliare e della connessa redditività.
L’Agenzia delle Entrate aveva quindi inviato al proprietario un avviso di accertamento, che secondo la Corte d’Appello era legittimo in quanto adeguatamente motivato.
Avverso alla sentenza il proprietario ricorreva per Cassazione, la quale ha accolto il ricorso contro l’Agenzia delle Entrate in quanto le operazioni ed i calcoli effettuati dal Comune non risultavano chiari e sufficientemente motivati.
Le regole della Cassazione per la tutela dei contribuenti
Se l’amministrazione comunale intende procedere alla revisione del classamento ai sensi dell’art. 1, c. 335, deve, infatti, seguire un iter di due fasi.
In primis, l’amministrazione ha l’onere di accertare i presupposti che legittimano la cosiddetta riclassificazione di massa, dopodiché deve provare i parametri, i fattori determinativi ed i criteri per l’applicazione della riclassificazione alla singola unità immobiliare.
È necessario, inoltre, che l’unità immobiliare oggetto di accertamento sia situata in una delle “microzone anomale”, cioè in una di quelle microzone in cui il rapporto tra il valore medio di mercato delle unità immobiliari esistenti e il corrispondente valore medio catastale si discosta notevolmente, cioè per più del 35% (salve diverse disposizioni comunali), dell’analogo rapporto relativo all’insieme delle microzone comunali.
Da ciò deriva che “la rendita catastale di ciascuna unità immobiliare compresa nella microzona “anomala” potrà essere aumentata in misura percentualmente corrispondente a quella necessaria e sufficiente per rendere il rapporto tra il valore medio di mercato ed il valore medio catastale delle unità immobiliari della microzona non superiore per più del 35% rispetto all’analogo rapporto relativo all’insieme delle microzone comunali“.
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La decisione della Cassazione
Secondo la Cassazione, il Comune deve dedurre e dimostrare di aver utilizzato, per la riclassificazione alla singola unità immobiliare, “criteri e metodi corrispondenti alle finalità meramente perequative e di riallineamento della procedura in esame“. Deve specificare, inoltre, “le operazioni compiute e i dati utilizzati, al fine di consentire al contribuente il controllo e la difesa, in fatto e in diritto, anche rispetto a questa fase applicativa della revisione per microzone“.
L’atto impugnato non risponde affatto a questi requisti, in quanto contiene delle formulazioni del tutto prive di specificità e determinatezza che non giustificano una percentuale di aumento della rendita catastale delle singole unità immobiliari.
