La responsabilità civile dell’amministratore di condominio

L’esercizio dei rapporti condominiali è affidato all’amministratore di condominio. Qual è la natura giuridica del rapporto che intercorre tra quest’ultimo e il condominio? Quando possiamo parlare di responsabilità civile dell’amministratore di condominio? Affrontiamo i casi specifici collegati.

Il rapporto tra condominio e amministratore

Il rapporto tra amministratore e condominio rientra nell’ambito del contratto di mandato. Il mandato è il contratto col quale una parte – mandante – si obbliga a compiere uno o più atti giuridici per conto dell’altra – mandatario (art. 1703 c.c.). Nel caso in esame, la veste di mandatario viene assunta dall’amministratore mentre quella di mandante dal condominio.

Secondo giurisprudenza consolidata l’amministratore del condominio configura l’istituto giuridico del mandato con rappresentanza con la conseguente applicazione delle disposizioni sul mandato (Cass. S.U. n. 9148/2008). Ciò premesso tutti gli atti giuridici posti in essere dal mandatario, che ha agito in nome e per conto del mandante, ricadranno nella sfera giuridica del mandante stesso. L’inosservanza dei doveri rientranti nei suoi compiti sarà fonte di responsabilità civile dell’amministratore del condominio.

Quali sono gli obblighi di un amministratore di condominio?

Per quanto riguarda gli obblighi dell’amministratore nell’espletamento del rapporto di mandato, occorre fare riferimento principalmente agli artt. 1129, 1130, 1131, 1135 c.c., oltre a quelli previsti dalle leggi speciali in materia di condominio. Vediamone alcuni nel dettaglio.

Art. 1129 c.c. – Nomina e revoca amministratore del condominio

L’art. 1129 c.c., così come profondamente modificato dalla riforma del 2012, disciplina la nomina e la revoca dell’amministratore del condominio, nonché gli adempimenti principali cui egli è tenuto. Esaminiamo alcuni obblighi in esso contenuti:

• comunicazione dei propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell’articolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all’amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata;
• stipula di una polizza individuale di responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato, se la sua nomina è ad essa subordinata;
• affissione, nel luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, dell’indicazione delle sue generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici;
• far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio;
• consegna, al momento della cessazione del suo incarico, tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini ed eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi;
• diritto di agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso;

Art. 1130 c.c. – Attribuzioni dell’amministratore

L’art. 1130 c.c. stabilisce che, oltre a quanto previsto dall’art. 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, questi debba:

1. convocare annualmente l’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale ex art. 1130 bis, eseguire le deliberazioni dell’assemblea e curare l’osservanza del regolamento di condominio;
2. disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini;
3. riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni;
4. compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio;
5. eseguire gli adempimenti fiscali;
6. curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all’amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L’amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l’amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili;
7. curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell’amministratore e del registro di contabilità;
8. conservare tutta la documentazione inerente la propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell’edificio e del condominio;
9. fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;
10. redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni.

Poteri di rappresentanza dell’amministratore

L’art. 1131 c.c. fissa i poteri di rappresentanza dell’amministratore di condominio che può stare in giudizio per conto:

• dei condomini contro terzi;
• di alcuni condomini contro tutti gli altri.

Che responsabilità ha un amministratore di condominio?

L’inosservanza dei doveri rientranti nei compiti previsti dal contratto di mandato è fonte di responsabilità civile dell’amministratore di condominio da cui deriva l’obbligo del risarcimento del danno.
Il corretto adempimento del mandato non comprende solo la diligente esecuzione degli atti per i quali il mandato stesso è stato conferito, ma anche di quelli preparatori e strumentali atti al raggiungimento dell’obiettivo. Comporta inoltre il dovere di informare tempestivamente i condomini dell’eventuale mancanza o inidoneità dei documenti necessari.

L’amministratore, in qualità di legale rappresentante del condominio, si impegna a gestire e tutelare i diritti dei condomini e ad eseguire gli obblighi contrattualmente assunti con la diligenza richiesta dall’art. 1710 c.c., ovvero la “diligenza del buon padre di famiglia”. Tuttavia, sommando a tale disposizione i requisiti stabiliti dall’art. 71 bis disp. att. c.c. e dalla normativa relativa alla formazione multi disciplinare dell’amministratore di condominio, è più completo affermare che l’amministratore, nell’adempimento delle obbligazioni derivanti dal mandato, debba usare la diligenza di cui all’art. 1176, c.c, comma 2. Si tratta infatti di una diligenza che va valutata con riguardo alla particolarità dell’attività professionale esercitata.

La diligenza, nel caso di cui trattiamo, indica lo sforzo richiesto all’amministratore per garantire ai condomini l’esatto adempimento. Il criterio usato per definire la responsabilità contrattuale dell’amministratore in caso di inadempimento, sarà proprio la “diligenza”, ai sensi e per gli effetti dell’art. 1218 del c.c.. In particolare, l’amministratore sarà responsabile dei danni cagionati dalla sua negligenza, dal “cattivo uso” dei poteri e in genere di qualsiasi inadempimento degli obblighi legali o regolamentari.