Rent to buy e inadempienza del conduttore: in che modo tutelarsi?

Effettiva tutela giurisdizionale e restituzione dell’immobile: cosa succede nell’ipotesi di inadempimento del conduttore e come tutelarsi.

Rent to buy: cos’è?

Il rent to buy è un nuovo tipo di contratto che permette all’acquirente di usufruire dal primo momento del godimento dell’immobile, con pagamento di un canone periodico, e di rinviare in un secondo momento l’acquisto vero e proprio e il pagamento corrispettivo. Si tratta, in sostanza, di una via di mezzo tra una locazione e una prevendita.

La compravendita non è obbligatoria, ma costituisce solamente un’opzione legata alla locazione. In sostanza la formula contrattuale si compone di due parti:

• un contratto di affitto
• un preliminare di futura vendita da effettuarsi in un determinato tempo (che in genere è di 3-5 anni, ma che è tutelato dalla legge fino a 10).

Il rovescio della medaglia? La quota versata mensilmente sarà superiore a un normale canone di locazione: una parte costituisce l’affitto, l’altra non è altro che un acconto sul prezzo finale dell’immobile.

Disposizioni del legislatore

Il legislatore, in riferimento al rent to buy, ha previsto che il concedente abbia “diritto alla restituzione dell’immobile ed acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità, se non è stato diversamente convenuto nel contratto”.

Il contratto, infatti, si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, non inferiore a un ventesimo del loro numero complessivo. In caso di inadempimento del concedente, quest’ultimo deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali.

Nell’ipotesi in cui il conduttore non eserciti il proprio diritto all’acquisto dell’immobile, le parti possono definire in sede contrattuale la quota dei canoni imputata al corrispettivo che il concedente deve restituire.

Rent to buy e conduttore inadempiente

Una delle maggiori criticità identificate dal notariato nella disciplina del rent to buy attiene alla restituzione dell’immobile in ipotesi di inadempimento del conduttore. Infatti, l’articolo n° 657 del Codice Civile riguardante l’intimidazione di licenza e di sfratto per finita locazione, prevede che il locatore possa intimare al conduttore licenza per finita locazione prima della scadenza del contratto, con la contestuale citazione per la convalida.

Secondo un recente studio effettuato dal Notariato, la giurisprudenza è decisamente orientata all’esclusione dell’ammissibilità dello speciale procedimento di convalida in presenza di rapporti contrattuali diversi dalla locazione. Il rent to buy può essere inteso come un sottotipo della locazione, per cui l’applicabilità del procedimento per convalida di sfratto. Ma se lo si intende come differente dal contratto di locazione, bisogna che il contratto rent to buy si concluda per l’inapplicabilità del procedimento di convalida di sfratto.

Come si risolve la questione? Se il contratto di rent to buy ha la forma dell’atto pubblico e contiene una clausola risolutiva espressa, esiste la possibilità che il proprietario possa agire legittimamente in sede esecutiva per ottenere il rilascio dell’immobile sulla base di un titolo esecutivo stragiudiziale, quindi senza passare per un preventivo accertamento giurisdizionale del suo diritto.

Come tutelarsi?

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