Rendita catastale per terreni agricoli: come si calcola?

Il calcolo del valore catastale di un terreno o un fabbricato, che rappresenta la base per il pagamento di alcune imposte – prima tra tutte quella di registro della compravendita immobiliare – dipende da specifiche variabili, come: il reddito dominicale e la rendita catastale, il moltiplicatore, la destinazione e le caratteristiche del terreno o del fabbricato. Leggi il nostro articolo per scoprire come calcolare la rendita catastale di un terreno agricolo e come usarla per determinare il valore catastale.

INDICE:

Terreni e immobili: la rendita catastale è differente

Ogni bene immobile, terreno o fabbricato, registrato presso il Catasto, ha una rendita catastale. Si tratta di un valore attribuito ai fini fiscali per successioni, donazioni, atti di compravendita e per il pagamento di IMU, TARI e TASI.

Per essere precisi, però, la rendita catastale è riferibile solo ai fabbricati. Ciascuna unità immobiliare ha, infatti, la propria rendita catastale, ad eccezione degli immobili a destinazione particolare (stazioni ferroviarie, aeroporti, chiese, luoghi di culto, ecc.). Nel caso dei terreni si deve parlare, invece, di reddito dominicale e agricolo.

Differenza tra reddito agrario e reddito dominicale

La differenza tra reddito dominicale e reddito agrario dipende dal fatto che:

• reddito agrario: è il reddito dell’agricoltore, cioè di colui che coltiva il fondo (direttamente o anche mediante l’opera di terzi) con lo scopo di ricavarne il maggior profitto possibile, derivante, quindi, dallo sfruttamento del fondo;
• reddito dominicale: è relativo al fondo, cioè al terreno coltivato, ed è costituito dalla rendita catastale attribuibile al fondo. Il requisito base di questa tipologia di reddito consiste nel possesso del fondo in forza di un diritto reale (in particolare, il reddito dominicale è il reddito del dominus, cioè di colui che ha la disponibilità del fondo) e nel possesso di terreni atti alla produzione agricola.

Aumento o riduzione del reddito dominicale: da che cosa dipende?

Il reddito dominicale è una tipologia di reddito proveniente dalla coltivazione agraria dei terreni agricoli ubicati nel territorio statale. Proprio per questo motivo sono iscritti obbligatoriamente al Catasto dei Terreni, perché li viene attribuita la rendita catastale in connessione al reddito agrario. In altri termini, il reddito dominicale è quella parte di reddito fondiario che consente alla proprietà, in maniera diretta, di essere remunerata.

Un’altra fondamentale caratteristica del reddito dominicale è che non è sempre fisso. A fronte di questa variazione – ragion per cui in alcuni casi un terreno o un immobile può diminuire o aumentare la rendita, mentre in altri ne mantiene la stessa rendita – il contribuente deve agire producendo obbligatoriamente apposita denuncia, in base a quanto previsto dalla Legge di Stabilità 2016. La variabilità del reddito dominicale dipende soprattutto da due principali ragioni:

1. Aumento del reddito dominicale: può cambiare nel corso degli anni in caso di un incremento della qualità di coltura, rispetto a quello che risulta al Catasto. In tal caso, la denuncia deve essere effettuata entro il 31 gennaio dell’anno successivo a quello in cui si è determinata la variazione e al conseguente incremento di reddito. Attenzione: gli effetti si riscontrano a partire dallo stesso anno in cui è avvenuta la denuncia.
2. Riduzione del reddito dominicale: si può verificare se diminuisce la capacità produttiva del terreno a causa, per esempio, di intemperie, calamità naturali, etc., o se è diminuita la qualità di coltura rispetto a quanto riportato al Catasto. In tal caso, invece, le variazioni in diminuzione hanno effetto da subito, cioè a partire dall’anno in cui il fatto si è verificato (nonostante la denuncia è presentabile entro il 31 gennaio dell’anno seguente).

>> Per approfondire, leggi l’articolo dedicato al reddito agrario e domenicale.

Come calcolare rendita catastale terreno?

Considerato quanto specificato nei paragrafi precedenti, la domanda da porci è: “Come calcolare il reddito dominicale di un terreno?”. La sua determinazione, come stabilito dall’art. 28 del D.P.R. n. 917/1986, avviene mediante “l’applicazione di tariffe d’estimo stabilite, secondo le norme della legge catastale, per ciascuna qualità e classe di terreno.”

Dove rilevare il reddito dominicale? Il reddito dominicale è rilevabile nell’ultima dichiarazione dei redditi (modello 730 quadro RA, o dal modello UNICO Persone Fisiche quadro RA) oppure nella visura catastale.

A tal proposito si specifica che, il proprietario del terreno o del fabbricato può proporre una rendita catastale che ritiene opportuna e, a sua volta, l’Agenzia del Territorio può accettare la rendita catastale proposta o attribuire una rendita catastale diversa. Per ricavare tale valore si terrà preliminarmente conto anche della relativa imposta che si sta andando a calcolare ai fini tributari.

Nel caso in cui venissero riscontrate incongruenze o errori nelle informazioni presenti nella visura, sarà possibile rivedere la rendita catastale ottenuta e riceverne una corretta.

Rendita catastale e valore catastale di un terreno agricolo

Il reddito dominicale (cioè la rendita catastale dei terreni) permette di individuare la base imponibile per il calcolo delle tasse, tributi e imposte.

Questa base per la imposizione fiscale è rappresentata dal valore catastale che, per i terreni, è dato dal prodotto del reddito domenicale rivalutato al 25% per il moltiplicatore catastale. Nel caso degli immobili, invece, il valore catastale si ottiene moltiplicando il valore della rendita catastale rivalutato del 5% per un moltiplicatore.

Valore catastale per terreni secondo l’Articolo 13 – comma 5 [Abrogato]

Per calcolare il valore catastale di un terreno si deve moltiplicare, quindi, il reddito domenicale rivalutato al 25% per un moltiplicatore catastale. Quest’ultimo è differente nel caso debba essere usato per il calcolo dell’IMU e della TASI, oppure per il calcolo dell’imposta di registro, dell’imposta ipotecaria e di quella catastale nelle compravendite immobiliari e dell’imposta di successione nelle successioni ereditarie.

Per il calcolo del valore catastale ai fini IMU, fino al 2019, trovava applicazione l’art. 13, c. 5, del Decreto-legge del 06/12/2011 n. 201, come modificato dalla Decreto-legge del 28/03/2014 n. 47 Articolo 9 bis.

La norma faceva una distinzione tra terreni agricoli e terreni coltivati direttamente e terreni non coltivati, stabilendo che:

1. “Per i terreni agricoli, il valore è costituito da quello ottenuto applicando all’ammontare del reddito dominicale risultante in catasto, vigente al 1° gennaio dell’anno di imposizione, rivalutato del 25 per cento ai sensi dell’articolo 3, comma 51, della legge 23 dicembre 1996, n. 662, un moltiplicatore pari a 135“.
2. “[…] per quelli non coltivati, posseduti e condotti dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali iscritti nella previdenza agricola il moltiplicatore è pari a 75“.

L’articolo 13, comma 5, è stato oggetto negli anni di numerose modifiche, fino ad essere abrogato dall’art. 1 della Legge del 27/12/2019 n. 160. Nello specifico, il comma 746 dell’art. 1 ha previsto che per i terreni agricoli, nonché per quelli non coltivati, il valore catastale (quindi la base imponibile) è costituito da quello ottenuto applicando all’ammontare del reddito dominicale risultante in catasto, vigente al 1° gennaio dell’anno di imposizione, rivalutato del 25 %, un moltiplicatore pari a 135.

Valore catastale per le altre imposte

Il moltiplicatore catastale, attualmente in vigore, per la determinazione della base imponibile per il calcolo di alcune imposte nelle compravendite immobiliari e della tassa di successione nelle successioni ereditarie, è 90. Quest’ultimo dovrà essere moltiplicato al reddito dominicale rivalutato al 25%. Quando, invece, il calcolo avviene su un reddito dominicale non rivalutato, il moltiplicatore è 112,5.

Nel caso si debba adempiere oggi ad una successione aperta però negli anni passati, sarà necessario prendere in considerazione i moltiplicatori catastali del tempo. La data di riferimento sarà, quindi, la data di apertura della successione e si dovrà considerare per il calcolo del valore catastale il moltiplicatore di quell’anno.