Imposte registrazione preliminare di vendita: quali sono le spese?

Il contratto preliminare di compravendita obbliga le parti alla stipula di un contratto definitivo. Quali imposte si devono pagare per la registrazione di un preliminare di compravendita? Cosa c’è da pagare altre spese oltre l’imposta di registro? Vediamolo in questo articolo.

È obbligatorio registrare un preliminare di compravendita?

Il contratto preliminare di compravendita, spesso chiamato anche con il nome di compromesso, è un contratto con cui le parti (venditore e acquirente) si impegnano a stipulare un futuro accordo, ovvero un contratto definitivo, stabilendone modalità e termini. Il trasferimento del diritto di proprietà sull’immobile si verifica però solo con la conclusione del contratto definitivo.

Il legislatore non ha fornito una definizione di contratto preliminare e nel Codice Civile viene menzionato in vari ambiti, in particolare in tema di forma. L’art. 1351 del c.c. stabilisce, infatti, che il preliminare venga stipulato nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo, pena la sua nullità. Questo significa che il preliminare di un contratto che trasferisce la proprietà di beni immobili deve essere redatto nella forma di atto pubblico, scrittura privata o scrittura privata autenticata.

Il contratto preliminare deve essere registrato sempre entro 30 giorni dalla sottoscrizione, anche se non viene stipulato con atto notarile. Deve essere presentato all’Agenzia delle Entrate per il pagamento delle relative imposte.

Quali sono le spese di registrazione di un contratto?

Per la registrazione del preliminare di compravendita devono essere pagate le seguenti imposte:

• l’imposta di registro in misura fissa, pari a 200 euro, indipendentemente dal prezzo della compravendita;
• l’imposta di bollo, corrispondente a 16 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe, oppure pari a 155 euro se il contratto è formato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata.

Se il preliminare prevede la corresponsione di un prezzo è dovuta, inoltre, l’imposta proporzionale. Questa corrisponde a:

• 0,50% della caparra confirmatoria;
• 3% delle somme previste come acconto sul prezzo di vendita quando il trasferimento non è soggetto a Iva, oppure in misura fissa di 200 euro per le compravendite soggette a Iva.

L’imposta pagata con il preliminare può successivamente detratta da quella dovuta per la registrazione del contratto definitivo di compravendita.

È importante precisare, inoltre, che se l’imposta proporzionale versata per la caparra confirmatoria e per gli acconti sul prezzo è superiore all’imposta di registro dovuta per il contratto definitivo, allora il rimborso spetta per la maggiore imposta versata per la registrazione del contratto preliminare.

La richiesta del rimborso deve avvenire presso l’ufficio che ha eseguito la registrazione del contratto definitivo, a pena di decadenza, entro tre anni dalla data di registrazione dello stesso.

Registrazione del preliminare obbligatoria per gli agenti immobiliari

Gli agenti immobiliari devono registrare i preliminari di compravendita stipulati ad opera del loro intervento.

In generale, questi mediatori devono richiedere obbligatoriamente la registrazione per i seguenti affari conclusi per merito della loro attività:

• contratti preliminari
• accettazione della proposta, quando le clausole inserite nella proposta sono di per sé sufficienti e necessarie a determinare la conclusione di un preliminare di compravendita.

Non è, invece, obbligatoria la registrazione per:

• incarichi di vendita conferiti al mediatore
• proposta di acquisto
• accettazione della proposta che non sia di per sé sufficiente a determinare la conclusione di un contratto preliminare di compravendita.