Recupero delle spese anticipate dall’amministratore di condominio

Il recupero delle spese anticipate dall’amministratore di condominio è un argomento che fa spesso discutere, tanto da diventare motivo di conflitto. Ci sono dei casi, disciplinati dal Codice Civile, in cui l’amministratore deve agire senza la preventiva autorizzazione dell’assemblea. In queste specifiche situazione, consegue poi il diritto alla restituzione dei soldi versati nell’interesse del condomino. La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 27363/2018, è tornata sul tema del rimborso delle anticipazioni fatte dall’amministratore. Vediamo quanto è stato stabilito. 

Quando può l’amministratore di condominio recuperare le spese anticipate?

L’incarico di amministratore di condominio ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata (Legge n. 220/2012). Tra i suoi compiti vi è l’obbligo di disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune (art. 1130 c.c.).

All’amministratore compete solamente la manutenzione ordinaria. Tuttavia, può eccezionalmente ordinare lavori di manutenzione straordinaria, quando questi rivestano carattere urgente. In tale situazione si trova quindi legittimato a disporre pagamenti autonomamente, ma deve poi riferire e chiedere la ratifica alla prima assemblea (art. 1135, c. 2, c.c.). Il problema sorge se l’assemblea non dovesse ratificare la spesa e l’amministratore, in questo caso, ha facoltà di ricorrere in giudizio.

La Cassazione sul rimborso spese anticipate

A tal proposito si è pronunciata recentemente la Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 27363/2018. I fatti di causa riguardavano un ex amministratore condominiale che conveniva in giudizio innanzi al Giudice di Pace il condominio, in persona dell’amministratore pro-tempore. Il motivo riguardava il rimborso delle somme anticipate dell’amministratore di condominio nel corso del mandato. In particolare, veniva chiesta la condanna in solido dei condomini, ciascuno in ragione della propria quota di millesimi, al sopraccitato rimborso.

Nel costituirsi nel giudizio, il condominio precisava che la parte più consistente della somma richiesta corrispondeva alla quota di una sola condomina. Eccepiva, inoltre, che somma residua, spettante agli altri condomini, non era stata versata all’amministratore dimissionario in virtù di un’eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c., poiché quest’ultimo non aveva mai esibito i giustificativi delle somme pretese.

La domanda dell’ex amministratore veniva accolta dal Giudice di Pace che, preso atto del sopravvenuto pagamento parziale eseguito dal Condominio, condannava quest’ultimo al pagamento di una somma residua rispetto a quella richiesta, oltre agli interessi e alle spese legali..

Avverso detta sentenza proponeva appello il Condominio, il quale chiedeva l’accertamento della natura parziaria e divisibile delle obbligazioni condominiali nonché la condanna nei soli confronti di una condomina morosa.

L’appello veniva accolto dal Tribunale con conseguente rigetto della domanda dell’ex amministratore. Avverso a tale sentenza, quest’ultimo interponeva ricorso per Cassazione.

LA DECISIONE

La Corte di Cassazione accoglie i motivi sulla base dei quali l’Amministratore propone ricorso. Cassa e rinvia ad altro Giudice del Tribunale di provenienza per un nuovo esame.

Corte ha, infatti, affermato che:

• come già stabilito della Cass. sez. un. n. 9148 del 2008, “in riferimento alle obbligazioni assunte dall’amministratore, o comunque, nell’interesse del condominio, nei confronti di terzi […] la responsabilità dei condomini è retta dal criterio della parziarietà, per cui le obbligazioni assunte nell’interesse del Condominio si imputano ai singoli componenti soltanto in proporzione delle rispettive quote“;
• “l’amministratore cessato dall’incarico può chiedere il rimborso delle somme da lui anticipate per la gestione condominiale sia nei  confronti del Condominio legalmente rappresentato dal nuovo  amministratore (dovendosi considerare attinente alle cose, ai servizi ed agli impianti comuni anche ogni azione nascente dall’espletamento del mandato, che, appunto, riflette la gestione e la conservazione di quelle cose, servizi o impianti) sia, cumulativamente, nei confronti di ogni singolo condomino, la cui obbligazione di rimborsare all’amministratore mandatario le anticipazioni da questo fatte nell’esecuzione dell’incarico deve considerarsi sorta nel momento stesso in cui avviene l’anticipazione e per effetto di essa, e non può considerarsi estinta dalla nomina del nuovo amministratore, che amplia la legittimazione processuale passiva senza eliminare quelle originali, sostanziali e processuali“;
• “soltanto ove l’ex amministratore del condominio agisca nei confronti dei singoli condomini per ottenere il rimborso di dette somme anticipate, ha rilievo il principio della limitazione del debito nei limiti delle rispettive quote, ex art. 1123 c.c.“;
• “ogni qual volta che l’amministratore contragga obblighi con un terzo, coesistono distinte obbligazioni, concernenti, rispettivamente, l’intero debito e le singole quote, facenti capo la prima al Condominio, rappresentato appunto dall’amministratore, e le altre ai singoli condomini, tenuti in ragione e nella misura della partecipazione al condominio ai sensi dell’art. 1123 c.c. (Cass. n. 1851 del 2017; cfr. Cass. n. 8530 del 1996; Cass. Sez. Un. n. 9148 del 2008; Cass. n. 14530 del 2017)”.

FONTE: Corte di Cassazione, sez. II Civile, ordinanza 5 giugno – 29 ottobre 2018, n. 27363