Recupero crediti vs condomino moroso

L’amministratore di condominio svolge un ruolo specifico all’interno del rapporto tra creditore e condomino moroso. Vediamo come il legislatore ha disciplinato le incombenze a carico di questi tre soggetti.

Il rapporto tra creditore e condomino moroso

La posizione dei creditori nel confronti del condominio moroso

L’art. 63 delle Disposizioni per l’attuazione del codice civile regola proprio la posizione dei creditori di un condominio. Il Codice dispone che, per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può:

• ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione
• è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi
• sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato, in caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre.

Il Codice precisa anche due importanti fattispecie:

1. Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.
2. Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.”

Il ruolo dell’amministratore di condominio verso il condomino moroso

Il recupero dei crediti può avvenire nei confronti dei condomini obbligati in regola con i pagamenti, solo dopo aver preventivamente escusso gli altri condomini. L’amministratore di condominio ha l’obbligo di comunicare ai creditori non soddisfatti, che lo interpellino, i dati del condomino moroso e l’eventuale sua inerzia diviene sanzionabile. Quest’obbligo esula dai contenuti del rapporto di mandato tra condomini e amministratore.

A quanto appena esposto si aggiunge anche l’art. 1129, comma 9, del c.c., che stabilisce: “Salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea, l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell’art. 63, primo comma, delle disposizioni per l’attuazione del presente codice”.

L’amministratore avrà quindi il diritto/dovere di agire forzosamente per il recupero delle somme dovute dai condomini morosi, entro uno stabilito lasso di tempo.

Il rintraccio del condomino moroso

Il creditore per ottenere il pagamento del proprio credito deve munirsi di titolo esecutivo nei confronti del condominio, notificarlo all’amministratore e chiedergli l’elenco dei condomini morosi. Abbiamo dedicato un intero articolo all’argomento, puoi leggerlo qui.

Una volta ottenuto l’elenco dei condomini morosi è possibile agire per il recupero dei crediti. Questo può essere facilitato attraverso l’utilizzo di alcuni servizi online:

• rintraccio residenza persona, consente di individuare la residenza fiscale del debitore in Italia e le utenze telefoniche mediante la consultazione di banche dati nazionali e indagini investigative;
• rintraccio posto di lavoro, permette di verificare se un debitore ha capacità reddituale in quanto dipendente di un’azienda privata o di un ente pubblico e sia, quindi, in grado di restituire un debito attraverso un’azione legale;
• indagine bancaria persona, fornisce la denominazione degli istituti di credito nei quali la persona fisica risulta censita ed i rapporti di conto corrente bancario o postale con la giacenza.