Recupero dei crediti verso i condomini morosi

Secondo le statistiche dell’Anaci, nelle grandi città italiane, da Nord a Sud, i condomini in rosso con i pagamenti sono ormai il 22% del totale. Risultano, infatti, in costante aumento coloro che, soprattutto a causa di difficoltà economiche si sottraggono al pagamento di spese condominiali o, addirittura, a quelle relative a utenze fondamentali, quali acqua, riscaldamento, gas e luce.

Come combattere i condomini morosi?

Quando un condomino smette di versare le spese condominiali, diventerà uno dei cosiddetti condomini morosi. Questo problema, sempre da affrontare con estrema cautela, ha tra le possibili soluzioni il recupero dei crediti. In merito, può capitare che il condomino moroso si trovi di fronte a un creditore diverso dall’amministratore, come ad esempio una società di recupero crediti o la stessa azienda che ha eseguito i lavori per i quali non sono state versate le rate. La strada da percorrere per raggiungere risultati concreti è lunga e complessa.
Ma vediamo insieme, nel dettaglio, oltre a questa possibile alternativa anche strumenti utili come il decreto ingiuntivo e la messa in mora, in modo tale da capire meglio come poter evitare agli inquilini di accollarsi gli oneri del condomino moroso.

Quali mansioni svolge l’amministratore di condominio?

La Riforma del Condominio (entrata in vigore il 18 Giugno 2013) ha ampliato i poteri dell’amministrazione condominiale, che acquisisce maggiore autonomia per agire nei confronti di coloro che non corrispondono le spese dovute, nonostante il recupero delle insolvenze resta lungo e complicato. Nello specifico, l’articolo 1129 del Codice Civile indica l’amministratore di condominio come il soggetto incaricato a riscuotere i crediti, calcolati in base alla ripartizione delle spese votata dall’assemblea.
Egli, nel momento in cui riscontra una inadempienza protratta nel versamento degli oneri di condominio, deve agire per il recupero del credito secondo due differenti modalità:

• in via giudiziale, ossia ricorrendo al giudice con un decreto ingiuntivo, senza bisogno di farsi prima autorizzare dall’assemblea;
• in via stragiudiziale, con lettere di diffida e con il distacco, nei confronti del condomino moroso, di quei servizi che possono essere suscettibili di godimento separato.

L’amministratore, seppure ha la possibilità di disporre la cessione del credito in ambito condominiale, anche senza l’autorizzazione dell’assemblea e senza il consenso del condomino debitore (così come accade anche per il decreto ingiuntivo), è buona prassi che tenga al corrente i condomini della procedura. Tecnicamente ciò significa che la cessione:

• non sarà pro solvendo: in tal caso, il cedente risponde dell’inadempienza del debitore;
• ma sarà pro soluto: in tal caso, il condominio (ovvero cedente del credito) garantisce in maniera esclusiva l’esistenza del credito e non interviene nel caso di in cui il debitore si riveli insolvibile.

Inoltre, l’amministratore può coprire i “buchi” provocati dai morosi costituendo un fondo cassa, finanziato da tutti i proprietari. Al riguardo, va però sottolineato che risulta indispensabile l’approvazione all’unanimità da parte dell’assemblea condominiale. Solamente in caso di assoluta urgenza, può essere sufficiente anche la sola maggioranza.

Quanto tempo ha per agire l’amministratore di condominio?

L’amministratore dello stabile ha 6 mesi di tempo per riscuotere i contributi:

• l’inizio dei 6 mesi parte dalla chiusura annuale del bilancio di esercizio che riporta l’ammanco vantato dal condomino moroso. Invece, il termine massimo entro cui agire ed oltre il quale il debito si prescrive (cosiddetta prescrizione) è di cinque anni dalla data di delibera ed approvazione dei pertinenti importi (cosiddetta approvazione del bilancio consuntivo);
• dopo aver sollecitato il condomino moroso (seppure non è obbligatorio farlo), senza l’autorizzazione dell’assemblea, l’amministratore può richiedere e ottenere dall’avvocato un decreto ingiuntivo “immediatamente esecutivo”;
• quindi, nel momento in cui la persona insolvente riceve il decreto ingiuntivo è vincolata a versare la quota dovuta. Ciò avviene perché il giudice, grazie alle prove fornite dall’amministratore, può obbligare il condomino a pagare le spese dovute, pena il pignoramento dei beni.

Una precisazione: l’amministratore di condominio, oltre a dover agire nei confronti del condomino moroso, deve anche comunicare ai creditori i suoi dati. Se il condomino non paga, i fornitori devono essere avvisati. Essi pretenderanno le spese in sospeso prima dai condomini morosi e, solo in un momento successivo, da quelli in regola con i pagamenti.

Bisogna anche tenere presente che: a tutela dei proprietari è previsto che, se l’amministratore non rispetta quanto stabilito dal Codice Civile in merito al suo compito, compiendo dunque una grave irregolarità, possa essere causa di revoca del mandato.

Ecco un esempio concreto

Come può agire l’amministratore se trascorrono anche altri mesi, da intendersi oltre i 6 di morosità, e il condomino inadempiente non ha ancora pagato le spese condominiali? L’amministratore, obbligatorio e professionista, può sospenderlo dall’uso dei servizi condominiali suscettibili di godimento separato, come ad esempio il parcheggio comune, l’utilizzo del campo da tennis, piscina, deposito biciclette, antenna TV, etc. Dubbi sussistono in merito alla possibilità di sospendere la fornitura dell’acqua o del riscaldamento condominiale trattandosi di beni comuni vitali.

Quali rischi per l’amministratore condominiale?

L’amministratore di condominio, in funzione del ruolo che svolge può correre dei possibili rischi, due in particolare:

1. Revoca dell’assemblea: se l’amministratore di condomino non prende nessun provvedimento nei confronti del condomino moroso può vedersi revocato l’incarico, revoca disposta dall’autorità giudiziaria.
2. Azione di responsabilità da parte dei creditori: può verificarsi nel caso in cui il creditore del condominio chiede all’amministratore dello stabile un risarcimento danni per non aver svolto tutti i suoi doveri previsti dalla legge.

Quali fasi sono previste per il recupero dei crediti?

A seguire le fasi e gli strumenti utili per avviare la procedura di recupero dei crediti. Procedendo con ordine:

• Innanzitutto è previsto che l’amministratore abbia la delibera assembleare di approvazione della spesa. Per intenderci, questo documento è la prova del credito eseguibile e serve affinché si possa avviare l’azione giudiziaria. Mediante lo stato di ripartizione degli oneri approvato in assemblea, è appunto possibile ottenere un decreto ingiuntivo esecutivo. La procedura risulta, nel complesso, rapida ed efficace, anche qualora ci fosse opposizione da parte del condomino moroso. E, soprattutto, non ha bisogno dell’autorizzazione dell’assemblea.
• L’amministrazione condominiale, prima di ricorrere al decreto ingiuntivo, può dare un’ultima possibilità al condomino che persevera nel suo comportamento non pagando. Quale? Inviare la messa in mora, ovvero una lettera raccomandata che invita ad adempiere ai pagamenti. Questa procedura, però, se non è prevista dal regolamento condominiale non è obbligatoria.
• Inoltre, nel caso in cui l’abitante del condominio perseveri nel suo comportamento l’amministratore può notificare l’atto di precetto, ossia un’intimazione volta a far adempiere un obbligo che scaturisce da titolo esecutivo.
• A seguito del decreto ingiuntivo notificato dall’amministratore al condomino moroso, che come detto consente l’immediato avvio delle azioni esecutive volte a recuperare materialmente le somme non pagate, si può poi procedere con il pignoramento. Esso può estendersi su tutti i beni del debitore e, in caso di suo successivo decesso, sugli eredi (sempre che questi non rinuncino all’eredità). Il pignoramento può avere ad oggetto: beni mobili del debitore (esempio: veicoli, arredi e mobilia presente nell’appartamento); beni immobili del debitore (come terreni, case o lo stesso appartamento in condominio); stipendio o pensione (nei limiti di un quinto); conto in banca integralmente (salvo che sullo stesso vi sia accreditato lo stipendio o la pensione).

Secondo quanto stabilito dall’articolo numero 63 del Codice Civile, di fronte a un condomino che non paga le spese si può procedere con un decreto ingiuntivo, come già anticipato prima, per il quale risulta necessaria questa documentazione:

• Verbale dell’assemblea condominiale con le delibere di approvazione del bilancio consuntivo e preventivo e di eventuali spese straordinarie.
• Prospetti di ripartizione dei bilanci e delle spese straordinarie.
• Eventuali diffide inviate dall’amministratore al condomino moroso
• Indagine patrimoniale sui beni immobili e mobili

Ora i creditori possono agire subito contro i debitori

Durante l’evolversi dell’iter giudiziario, è previsto che le spese mancanti debbano essere pagate dagli altri condomini: il fatto che chi è in regola debba accollarsi le quote del moroso, è considerato dai più come una grande ingiustizia. In condominio, il problema di base è che gli effetti del debito accumulato da alcuni condomini (ad esempio la sospensione dell’erogazione di un servizio) ricadono su tutti. Fa eccezione il caso in cui i contratti di fornitura siano singoli. Ma come calcolare tali spese? Queste saranno ripartite tra tutti in percentuale ai millesimi – quelli relativi al tipo di spesa affrontata – ricalcolati con l’esclusione del moroso stesso. Si specifica che, a seguito della recente riforma del condominio, l’amministratore si trova nella condizione di dover trasmettere ai creditori insoddisfatti i nominativi e le quote di debito dei morosi. Per quale motivo? In modo tale che possano agire esclusivamente contro chi non ha pagato e, solo se il tentativo fallisce, verso l’intero condominio.