Quotazioni OMI dei terreni agricoli: ecco dove consultarle
Le quotazioni OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) rappresentano un importante strumento utilizzato dall’Agenzia delle Entrate per diversi motivi. Vediamo più da vicino di cosa si tratta e come funzionano tali quotazioni in relazione ai terreni agricoli.
INDICE:
Cosa sono le quotazioni immobiliari?
Tali quotazioni individuano, per ogni zona OMI territorialmente omogenea di ogni comune, un intervallo minimo e massimo dei valori di mercato e locazione. Questo avviene per unità di superficie in euro al mq, per tipologia dell’immobile e stato di conservazione dello stesso.
Quando per una medesima tipologia sono valorizzati molteplici stati di conservazione, si specifica comunque quello prevalente. Nello specifico:
- per box, posti auto ed autorimesse non è rilevante il diverso apprezzamento del mercato in base allo stato conservativo,
- per negozi e centri commerciali il giudizio si riferisce alla posizione commerciale e non allo stato conservativo dell’immobile.
Le quotazioni OMI sono inoltre disponibili in un semestre, in riferimento ai comuni che sono censiti negli archivi catastali. Può capitare, quindi, che l’elenco dei comuni presenti in Banca Dati sia diverso nei diversi semestri per effetto di eventuali variazioni circoscrizionali.
I valori OMI sono attendibili?
Per i privati cittadini, i valori OMI possono essere utili ad avere un’idea del valore di un immobile sia per quanto riguarda la vendita che la locazione. In ogni caso, l’Agenzia delle Entrate chiarisce che le quotazioni OMI non rappresentano una stima precisa, ma forniscono delle indicazioni di valore di massima. Soltanto la stima effettuata da un tecnico abilitato, infatti, può descrivere con precisione il valore di un determinato bene.
Come consultare le quotazioni OMI?
Si possono consultare le quotazioni in base a semestre, Provincia, Comune, zona OMI e destinazione d’uso, utilizzando la ricerca testuale oppure quella su mappa con il servizio GEOPOI, fruibile tramite i browser che permettano una esposizione grafica full SVG (Scalable Vector Graphics). Accedendo al servizio GeOPOI, inoltre, è disponibile il download gratuito dei perimetri delle zone OMI.
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Come funzionano le quotazioni OMI dei terreni agricoli?
L’art. 16 della Legge n. 865/1971 ha introdotto i Valori Agricoli Medi (VAM) essenzialmente per:
- l’utilizzo nelle procedure di espropriazione per pubblica utilità delle aree non edificabili,
- la determinazione delle indennità di espropriazione per i proprietari coltivatori diretti/imprenditori agricoli a titolo professionale e per i fittavoli/coloni dei fondi in esproprio.
Con la sentenza della Corte Costituzionale n. 181 del 10 giugno 2011, si sono superati i precedenti criteri di calcolo dell’indennità da esproprio, che prevedevano un particolare regime per i terreni non edificabili. Tale indennità era infatti legata al VAM, una serie di tabelle con evidenza dei prezzi di massima dei differenti tipi di terreno.
La dichiarazione di incostituzionalità, invece, si basa sul fatto che ogni immobile presenta delle caratteristiche specifiche che non possono essere inquadrate in schemi statici. Di conseguenza, la quantificazione dell’indennità di esproprio non può basarsi su prezzi medi che potrebbero non corrispondere esattamente agli effettivi valori di mercato.
Inoltre, i valori agricoli medi sono stabiliti ogni anno, in ciascuna provincia, dalla Commissione Provinciale Espropri nell’ambito delle regioni agrarie. Fanno riferimento ai valori dei terreni liberi da vincoli di contratti agrari, secondo i tipi di coltura praticati e rilevati nell’anno solare precedente. I valori, in conclusione, sono espressi in euro per ettaro e risultano pubblicati sui Bollettini Ufficiali Regionali (BUR).
FONTE: Agenzia delle Entrate
