Millesimi condominiali necessari per l’approvazione di lavori straordinari
Le tabelle millesimali costituiscono degli strumenti necessari per il funzionamento del condominio ai fini della ripartizione delle spese e della formazione delle maggioranze assembleari. In questo articolo ci soffermeremo in particolare sui millesimi condominiali necessari per l’approvazione dei lavori straordinari.
Cosa sono le tabelle millesimali
Le tabelle millesimali, allegate al regolamento di condominio, esprimono il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare (art. 68 disp. att. c.c.) e quindi rappresentano le quote di proprietà nel condominio. I millesimali svolgono un duplice compito:
- stabiliscono le quote di partecipazione alle spese e i diritti di ogni condomino sulle parti comuni di un condominio;
- svolgono un ruolo fondamentale per la formazione delle maggioranze in assemblea.
In una assemblea condominiale ogni voto ha infatti un peso diverso. I condomini con valori millesimali superiori hanno un peso maggiore rispetto a quelli con valori minori per quanto riguarda l’approvazione di certi argomenti posti all’ordine del giorno. In alcuni casi non è sufficiente avere la sola maggioranza di votanti, occorre infatti oltrepassare anche un valore di millesimali.
Per approfondire sul calcolo dei millesimi di proprietà in un condominio, clicca qui.
Differenza tra lavori di ordinaria e straordinaria manutenzione
Nel corso del tempo gli edifici e i loro impianti hanno bisogno di interventi manutentivi per garantire la perfetta efficienza. Questo succede anche in un condominio e in base alla natura di questi interventi si distinguono due forme di manutenzione, ordinaria e straordinaria.
Il confine tra manutenzione ordinaria e straordinaria è molto sottile, rappresentano in ogni caso delle spese necessarie. Per fare un po’ di chiarezza sugli aspetti che distinguono queste tipologie di intervento possiamo far riferimento all’art. 3 del D.P.R. 380/2001, conosciuto come Testo unico dell’edilizia.
Esso precisa infatti che gli interventi di manutenzione ordinaria riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti.
I lavori di manutenzione straordinaria sono invece le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso.
Per quanto riguarda gli interventi di manutenzione ordinaria, l’amministratore deve, in base a quanto sancito dall’art. 1130 c.c., “erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni”. Per i lavori straordinari si fa invece riferimento all’art. 1135 c.c. e in questo caso è l’assemblea dei condomini a dover provvedere alle “opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori“. L’amministratore potrà solo intervenire qualora i lavori di manutenzione straordinaria fossero urgenti e dovrà darne comunicazione nella prima assemblea.
Millesimi condominiali per lavori straordinari
Partiamo dal presupposto che l’amministratore di condominio, in caso esista il bisogno di approvare dei lavori straordinari ritenuti necessari, dovrà convocare l’assemblea dei condomini inserendo nell’ordine del giorno la voce riguardante la discussione e l’approvazione di questo tipo di manutenzioni.
L’assemblea, quindi, discuterà sul punto ed esprimerà il proprio volere. In particolare, per le deliberazioni che concernono l’approvazione di lavori di manutenzione straordinaria, ma anche per quella ordinaria, sarà necessaria la maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi in prima convocazione e un terzo dei condomini e almeno 334 millesimi in seconda.
Quando si dovranno invece approvare riparazioni straordinarie solo di notevole entità sarà necessaria la maggioranza degli intervenuti e almeno i 500 millesimi, sia in prima che in seconda convocazione. Per poter individuare le corrette maggioranze assembleari, la “notevole entità” delle riparazioni straordinarie in condominio è rimessa, in assenza di un criterio normativo, alla valutazione discrezionale del giudice di merito (Corte di Cassazione, Sezione 2 civile Sentenza 26 novembre 2014, n. 25145).
54 commenti per "Millesimi condominiali necessari per l’approvazione di lavori straordinari"
Ho ereditato il 50%di un appartamento.con i miei millesimi posso avere voce in capitolo per i lavori da eseguire nel palazzo?grazie
Buongiorno Mariantonietta, insieme all’altro comproprietario dovrete mettervi d’accordo per esprimere il vostro voto in assemblea. Cordiali saluti.
Buongiorno, in un condominio di 132 appartamenti, l’anno scorso 2022, è stato deliberato l’intervento straordinario ai giardini da eseguirsi ad ottobre 2023 perché ci sono delle infiltrazioni nei garage, quest’anno in assemblea ordinaria al momento di approvare i preventivi di spesa x l’intervento sopra indicato , due persone che detengono la maggioranza dei millesimi perché proprietari di tante unità di sono opposte ad eseguire l’intervento perché a loro avviso non è necessario, le stesse persone che l’anno scorso hanno votato a favore. Questo può succedere? Grazie x l’attenzione.
Buongiorno Sarah, per l’approvazione dei lavori sono necessarie due delibere quindi, in base a quanto da lei esposto, sembrerebbe una situazione che nel vostro caso può verificarsi. Le suggeriamo di confrontarsi con il suo amministratore. Cordiali saluti.
Buongiorno, nel condominio dove ho 2 appartamenti bisogna rifare il tetto.
i condomini sono in tot.4 e vero che se sono meno di 10, non e bisogno dividere le spese per millesimi?.
Buongiorno Marco, se il tetto è condominiale le spese relative alla sua manutenzione dovranno essere ripartite in base a quanto previso dall’art. 1123 del c.c. Cordiali saluti.
Buongiorno, ho un appartamento in una cooperativa composta da 7 palazzi. Per l’approvazione di lavori straordinari, come il rifacimento delle facciate, la maggioranza va calcolata per ogni singolo palazzo o per l’intera cooperativa? 6 palazzi hanno approvato i lavori, il mio no! Sarebbe l’unico all’interno di un giardino condominiale. Grazie
Buongiorno Katiuscia, le suggeriamo di verificare quanto prevede in merito il regolamento condominiale ed eventualmente di confrontarsi con il Suo amministratore di condominio. Cordiali saluti.
Buongiorno,io ho in una palazzina un garage e una cantina dove ho 8,63 milessimi
Adesso che si devono fare lavori straordinari mi trovo che ho 180 millesimi, ho chiesto amministratore come e possibile che sicuramente sarà qualche errore da parte sua perché alcuni condomini con 150 millesimi sono finiti pagare solo 70 millesimi, praticamente loro millesimi sono magicamente diminuiti ma mie millesimi sono cresciuti da 8,83 a 180 ,risposta di amministratore stata che per assemblea sono millesimi diversi ma per lavori cambiano, in più non è stato fatto nessun fondo speciale ,e mi chiedono entro 15 giorni pagare quasi 3 milla euro ,quando ho detto che prima di pagare vorrei vedere conti e tabelle di millesimi perché è un po strano che alcuni condomini sono diminuiti e me sono saliti ,fino ora non ho ricevuto nessuna risposta né tabelle…cosa posso fare ?
Buongiorno Luigi, le suggeriamo di chiedere la consulenza di un legale specializzato in diritto condominiale. Cordiali saluti.
salve, io e i miei due fratelli abbiamo ereditato un piccolo appartamento al piano terra. mio fratello vive al piano superiore in un appartamento più grande con giardino balconi e terrazzo. tramite il suo avvocato ci ha comunicato che vi è la necessità di fare una manutenzione straordinaria al tetto a suo uso esclusivo. non ci siamo opposti alla manutenzione del tetto ma prima di effettuare i lavori ho chiesto di fare le tabelle millesimali. purtroppo mio fratello vuole dividere i lavori al 50% ossia 50% per il primo piano e 50% per il piano terra di cui è proprietario di 1/3. minaccia di andare in causa se non provvediamo a riparare il tetto prima dell’inizio dell’inverno e non vuole che si parli di millesimali. come mi devo comportare ? ho il diritto di chiedere le tabelle millesimali seppur non è mai stato inquadrato come un condominio?
Buongiorno Felice, in merito al Suo quesito le suggeriamo la lettura dell’art. 1126 del Codice Civile, il quale tratta la tematica relativa alla ripartizione delle spese in caso di lastrici solari di uso esclusivo. Cordiali saluti.
Buongiorno,
ho un posto auto di mia proprietà che confina con il mio appartamento, vorrei recintarlo con un muro e mettere un balcone di acciaio con scala per poter accedere anche dal mio posto auto all appartamento. Nel mio condominio tutti gli appartamenti affacciano a sud e nord. A sud abbiamo tutti il balcone a nord c è chi ha il balcone o chi esce sul giardino. Ho richiesto la riunione e fatto mettere come ordine del giorno anche la recinzione e applicazione di una scala removibile per il mio posto auto. Ho ottenuto la maggioranza, e secondo il mio amministratore che ha sentito anche il suo avvocato lo posso fare perché il balcone sarebbe di acciaio autoportante e removibile e pure secondo tutti gli altri condomini si può fare, tranne uno che asserisce che andrei a ledere il decoro architettonico. Premessa nello stabile ci sono altri manufatti che in pratica hanno come principio la stessa cosa che voglio fare io, e cioè che sono removibili e sono autoportanti e poggiano sul muro e sono una tettoia di acciaio molto vistosa (più del balcone che voglio installare che andrebbe coperto dal muro che ho intenzione di fare) messa da un condomino all ultimo piano e un gazebo di legno attaccato al muro messo da un’altro condomino al piano terra, senza contare altri 2 condomini tra i quali quello che non mi ha dato il consenso che hanno istallato i motori dei condizionatori a vista( il regolamento condominiale nostro lo vieta). La mia domanda è questa; posso procedere con i lavori, sono scaduti anche i termini per impugnare la delibera condominiale, o una volta eseguiti può fare ricorso, ? Grazie
Gentile Raffaele, dipende dalla maggioranza richiesta per la tipologia di lavori che intende effettuare. Le suggeriamo di confrontarsi con il Suo amministratore di condominio. Cordiali saluti.
buongiorno,
abito in un condominio di due palazzine gemelle, una composta da 4 unità abitative e l’altra composta da 5 unità, per i lavori straordinari (es: lavori dei giardini passo carrabile, sostituzione dei portoncini abbellimenti vari, ogni scala si amministra le decisioni separatamente.
per decidere nella parte da 4 unità come si giudica la fattibilità? a millesimi e a numero di unità ? perché io pensavo fosse a millesimi ma l’amministratore mi dice che per l’approvazione servono 3 su 4, ma nel caso siano 2 favorevoli e 2 no come si delibera la questione?
per l’amministratore ci vuole la doppia maggioranza e in caso di 2 SI e 2 NO non si può fare nulla.
ringrazio per la risposta in anticipo
Gentile Angelo, a meno che il vostro regolamento condominiale non disponga diversamente, la normativa di riferimento per la validità delle deliberazioni è l’art. 1136 Codice Civile. Cordiali saluti.
Buongiorno,
nell’ultima assemblea l’amministratore non ha ritenuto valida la votazione per manutenzione straordinaria dell’immobile valore di spesa € 220+iva/millesimo a condomino per maggioranza dei presenti ma per millesimi votati 468, è possibile impugnare la votazione e chiederne la validità (1/3 dei millesimi) anche in considerazione del fatto che i lavori riguardano la facciata dalla quale spesso cadono pezzi di cemento che potrebbero ferire i passanti ? Specifico che nel condominio ci sono 47 condomini.
Ringrazio anticipatamente per la rispsota.
Gentile Raffaella, per verificare se effettivamente ci siano la condizioni per impugnare la delibera, le suggeriamo di rivolgersi ad un legale specializzato in diritto condominiale. Cordiali saluti.
Grazie
Buongiorno Gianni, grazie mille a Lei per aver letto il nostro articolo. Le auguriamo una buona giornata.
L’assemblea condominiale ha approvato una manutenzione straordinaria dell’ascensore basandosi sulla maggioranza ottenuta dalla tabella millesimale del piano pur essendo in minoranza con la tabella millesimale di proprietà, essendoci negozi con accesso solo dalla strada e quindi non considerati nella tabella millesimale di piano.
È stata una votazione legittima? Non servono almeno 500 millesimi del valore dell’edificio comprendendo anche i negozi?
Buongiorno Gianni, poiché si tratta di una situazione specifica che deve essere analizzata nel dettaglio per comprendere se siano state rispettate le maggioranze assembleari, le suggeriamo di confrontarsi con un legale specializzato in diritto condominiale. Cordiali saluti.
Salve, nel condominio dove abito si sta decidendo sulla dipintura delle facciate, opera alla quale mi sto opponendo perché non necessaria e non urgente. La struttura è stata edificata 13 anni fa. Probabilmente allettati dal bonus al 50 % alcuni condomini stanno spingendo per la realizzazione. Il preventivo scelto è di 164.000 euro a parte l’assurdità di tale intervento non motivata da alcuna logica, metterebbe in seria difficoltà circa 10 famiglie monoparentali e mono reddito che nei tempi richiesti non riuscirebbero a ottemperare alla richiesta economica. È possibile impugnare tale delibera dell’assemblea a carattere puramente estetico?
Gentile Francesca, si tratta di una situazione specifica, la quale deve essere analizzata nel dettaglio per comprendere se siano state rispettate le maggioranze assembleari e se ci siano gli estremi l’impugnazione delle deliberazioni poiché contrarie alla legge o al regolamento di condominio (art. 1137 c.c.). Per tal motivo le suggeriamo di confrontarsi con un legale specializzato in diritto condominiale. Cordiali saluti.
Buonasera .l assemblea del nostro condominio ha approvato la pittura esterna del condominio con 580 millesimi. La spesa è di circa 10000 euro a famiglia. Io ho 2 appartamenti quindi dovrei spendere 20.000 euro che faccio fatica a pagare. Mi posso in qualche modo rifiutare anche per vie legali. Grazie
Buongiorno Roberto, quanto stabilito legittimamente dalla maggioranza è vincolante anche per la minoranza e purtroppo le difficoltà economiche non costituiscono una valida giustificazione giuridica al mancato pagamento degli oneri condominiali. Possiamo suggerirle di far presente la sua condizione in sede di assemblea, cercando concordare modalità e tempistiche di pagamento più accessibili e comode. D’altra parte, se proprio non riesce a sostenere gli oneri della sua attuale abitazione, le consigliamo di valutare la possibilità di venderla e acquistare un immobile più modesto per evitare la messa all’asta della casa. Cordiali saluti.
Buongiorno. Che succede se l’amministratore da inizio ai lavori straordinari senza aver costituito per intero il fondo necessario per l’esecuzione dei lavori. Puo incorrere in una sanzione amministrativa, oppure penale? Grazie
Gentile Michele, per quanto riguarda l’esecuzione di opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, è l’assemblea che deve provvedere alla costituzione obbligatoria di un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori (art. 1135, n°4, c.c.). L’amministratore che ignora quest’obbligo facendo approvare alla assemblea di condominio l’esecuzione di ingenti lavori senza l’istituzione del fondo speciale ricade in una grave irregolarità (art. 1129 c.c.). Per informazioni più approfondite le suggeriamo di rivolgersi ad un legale che si occupa di diritto condominiale. Cordiali saluti.
Nel condominio accanto al mio, del quale faccio parte per 19 millesimi e nn ho affaccio sul davanti, ma solo sul dietro e nn ho né scarichi né fognature, stanno rifacendo la facciata e mi hanno inclusa. Com è possibile dal momento che nn ho nulla sul davanti del palazzo. Grazie
Gentile Matilde, la richiesta è dovuta al fatto che la ripartizione delle spese per il rifacimento della facciata condominiale avviene in base ai millesimi di proprietà, in quanto si tratta di parti comuni dell’edificio. Cordiali saluti.
Il preventivo per la sistemazione e tinteggiatura delle facciate , sostituzione gronde, ecc, ammonta ad 136 mila ca. con eventale accesso al bonus 90%.
Chiedo se questo importo ,senz’altro elevato, fa rientrare l’intervento fra i lavori di manutenzione straordinaria e se il quorum deliberativo deve essere di almeno la metà del valore dell’edificio (500 mill.).
Resto in attesa della vostra apprezzata risposta.
Grazie.
Gentile Francesco, gli interventi sulla facciata rientrano solitamente tra la “manutenzione straordinaria” o le “innovazioni”. Facendo riferimento all’art. 1136 c.c, l’approvazione dovrebbe avvenire dalla maggioranza degli intervenuti in assemblea ed almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi). Le delibere approvate con quorum inferiori sono impugnabili entro 30 giorni (art. 1137 c.c.). Cordiali saluti.
Salve, sono Giuseppe e volevo capire come si procede in un fabbricato(attualmente senza costituzione di condominio, senza Amministratore e con le sole tabelle millesimali) dove l’intero piano terra è costituito da locali negozio con un piccolo loc. deposito seminterrato(sottostante ad una parte dei locali negozio ed a cui si accede con scala interna).
Locali negozio e piccolo deposito appartenenti ad un solo proprietario(con poco più di 500 millesimi), mentre al piano sovrastante ci sono due appartamenti in proprietà rispettivamente a due proprietari diversi(con poco meno di 250 mill.mi a testa).
Fabricato complessivamente, quindi, con n°3 proprietari diversi.
Il proprietario del negozio al piano terra, con la necessità(e con la scusa) di voler isolare dall’umidità i pavimenti e rinforzare i vecchi solai, vuole realizzare i lavori – A PROPRIE SPESE – prevedendo però dei lavori di scavo per ottenere una maggiore altezza del piccolo locale deposito seminterrato già esistente ed, in più, ricavare (ex novo) un altro locale deposito in ampliamento per quasi l’intero ingombro della sede dello stabile, sotto la verticale dei locali del suo negozio.
Ovviamente, avrebbe bisogno dell’approvazione firmata degli altri due proprietari del piano superiore. Cosa che questi ultimi, chiaramente, non intendono assolutamente concedergli.
Inoltre, non essendoci alcun regolamento di condominio, l’attività del negozio con l’andirivieni di fornitori e di merci a tutte le ore del giorno, rende insostenibile la qualità della vita per le famiglie dei proprietari sovrastanti che si vedono continuamente invasi il vialetto e l’androne d’ingresso da merci lasciate in sosta mometanea e da fornitori(il negozio dispone di altro piccolo locale deposito sul retro a cui si accede da uno stretto vialetto condominiale e poi dall’androne da cui si accede anche alla scala per le abitazioni sovrastanti,in primo piano.
In caso di assemblea condominiale(anche per lavori futuri all’intero immobile(facciate, copertura, etc…) chi e come decide sui lavori a farsi e sull’Impresa da scegliere(la maggioranza numerica o quella millesimale che sembrerebbe più favorevole al negoziante che sembra essere poi essere quello che si comporta con meno rispetto delle regole e del prossimo)???
Mi scuso per il mio dilungarsi….
Buongiorno Giuseppe, anche nel caso di un piccolo condominio trovano applicazione le disposizione del codice civile, in particolare dell’art. 1136. Cordiali saluti.
Buonasera, può l’amministratore decidere autonomamente quindi senza aver indetto un’assemblea, una pianta che non pregiudica la stabilità del palazzo, e classificare questo intervento come manutenzione straordinaria? Senza presentare ovviamente vari preventivi ma invitandoci a pagare prima del lavoro.
Grazie
Buongiorno Laura, in generale, come previsto dall’articolo 1130 c.c., l’amministratore ha il dovere di compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio. Inoltre, l’articolo 1135 c.c., al comma 2, precisa che “L’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea“. Ci sono delle circostanze, quindi, in cui l’amministratore può agire autonomamente ma deve riferirlo quanto prima all’assemblea. Nel caso riteniate che l’intervento non rientri tra i lavori straordinari, potete contestarlo in assemblea. Cordiali saluti.
Buongiorno, vorrei un chiarimento sulla maggioranza necessaria per lavori di manutenzione straordinaria. Se all’assemblea sono presenti più dei 500 millesimi necessari per far partire i lavori, ma poi i votanti si dividono su due preventivi differenti (non raggiungendo i 500 millesimi per un preventivo, per fare un esempio il preventivo 1 raggiunge 350 millesimi e il preventivo 2 raggiunge 200 millesimi) a quel punto il lavoro non parte o si può deliberare il preventivo che ha avuto più maggioranza?
Grazie
Massimiliano
Buongiorno Massimiliano, si tratta di una casistica particolare che esula la disciplina ordinaria analizzata nel presente articolo. Le suggeriamo la lettura dell’art. 1136 del Codice Civile e un confronto con il suo amministratore di condominio. Cordiali saluti.
In caso di Condominio di solo 2 nuclei familiari, il concetto di maggioranza degli intervenuti come Si applica?
Buongiorno Silvia, nel caso del condominio minimo il consenso della maggioranza corrisponde all’unanimità. Se questa non si raggiunge e vi sia, quindi, una situazione di parità, in base all’orientamento di diverse sentenze della Cassazione (Cass., sez. un., n. 2046 del 2006; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 5329 del 02/03/2017, ecc.), per deliberare è necessario ricorrere alla autorità giudiziaria, come stabilito dalle norme sulla comunione agli artt. 1105 e 1139 c.c.. Cordiali saluti.
Salve, vorrei capire meglio il discorso sui lavori straordinari di grande entità. Se uno o più condomini, la minoranza, si oppone ai su citati interventi che, per altro, non hanno una cifra già definita, ma in corso di valutazione. L’assemblea può comunque deliberare? Con quale maggioranza? Preciso nuovamente che l’importo dei lavori è ancora sconosciuto. Grazie
Buongiorno Stefano, per rispondere al suo quesito è necessario fare riferimento a quanto stabilito dal Codice Civile all’articolo 1136, secondo il quale le deliberazioni che riguardano le riparazioni straordinarie di notevole entità, sia che si tratti di prima o di seconda convocazione dell’assemblea, richiedono un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio
Questo significa che affinché l’assemblea di condominio approvi un lavoro straordinario di notevole entità si dovrà in primis raggiungere una maggioranza per teste dei presenti alla riunione e i condomini favorevoli dovranno rappresentare almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi). Cordiali saluti.
Buongiorno, mi scuso, mi collego alla domanda di Valentina, perchè la vostra risposta mi ha fatto nascere un dubbio sull’esito della votazione sul superbonus 110% nella nostra assemblea condominiale.
In sintesi, la maggioranza dei partecipanti si è espressa a favore dell’intervento, con una quota di millesimi superiore a 400, ma inferiore a quella di chi si è espresso contrariamente all’intervento.
L’amministratore ed il presidente hanno considerato bocciata la proposta di realizzare i lavori: questa interpretazione mi è sempre sembrata logica, ma leggendo le vostre indicazioni mi viene il dubbio che possa non essere così, essendo i favorevoli all’intervento la maggioranza dei partecipanti ed espressione di oltre 300 millesimi.
Potete aiutarmi a capire la corretta interpretazione dell’esito della votazione, per favore? Grazie mille.
Buongiorno Stefano, le confermiamo che il comma 9 bis dell’art. 119 del DECRETO-LEGGE 19 maggio 2020, n. 34, convertito con modificazioni dalla L. 17 luglio 2020, n. 77, prevede che le deliberazioni dell’assemblea del condominio aventi per oggetto l’approvazione degli “Incentivi per l’efficienza energetica, sisma bonus, fotovoltaico e colonnine di ricarica di veicoli elettrici” sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio. Questo significa che il numero di voti favorevoli deve rappresentare maggioranza degli intervenuti e almeno 333 millesimi. Alla luce di quanto disposto dalla legge, le suggeriamo di chiedere maggiori informazioni al Suo amministratore di condominio. Cordiali saluti.
Purtroppo nel mio condominio è stato approvato il cappotto termico con il famoso bonus del 110%. L’amministratore è riuscito a scovare una ditta che si assume tutti gli oneri e al condominio non viene chiesto un €. Non ci viene dato nessun capitolato prima dell’assemblea e neanche una visione di come dovrebbe venire la facciata. All’assemblea ci viene detto che siccome non paghiamo loro per legge non sono tenuti a farlo e viene all’allegato un documento sommario delle spese complessive al verbale dell”assemblea. Può essere impugnata ? Vi ringrazio anticipatamente.
Buonasera, la situazione che ci espone non sembra regolare. Tutti i condomini, infatti, hanno diritto di conoscere i dettagli delle lavorazioni previste sull’edificio condominiale. Le suggeriamo pertanto di rivolgersi ad un legale che possa tutelarla. Cordiali saluti.
Buonasera,
per il rifacimento delle facciate (bonus 90%) quando si dice che è necessaria la “maggioranza degli intervenuti” e almeno 500 millesimi, per intervenuti si intende solo i presenti fisicamente o anche i delegatari?
Grazie,
Nadia Sever
Gentile Nadia, in questo caso trovano applicazione le regole previste per le delibere che concernono i lavori straordinari (art. 1136 c.c.). È indifferente se gli intervenuti alla riunione vi prendano parte personalmente o tramite delegato. Cordiali saluti.
lavori per bonus facciate 90%.CONDOMINIO COSTITUITO DA 4 CONDOMINI DI CUI DUE HANNO MAGGIORANZA MILLESIMI. IN ASSEMBLEA DUE ESPRIMONO IL CONSENSO(MILL.MAGGIORITARI)E I RIMANENTI DUE SI SONO OPPOSTI.SOM DA PROFANO,CHE PER DELIBERARE OCCORRE LA MAGGIORANZA DEI MILLESIMI MA ANCHE IL VOTO DELLE ” TESTE ” .LE TESTE SONO PARI.DELIBERA DA ANNULLARE? grazie.
Gentile Mimmo, gli interventi sulla facciata rientrano solitamente tra la “manutenzione straordinaria” o le “innovazioni”. Facendo riferimento all’art. 1136 c.c, l’approvazione dovrebbe avvenire dalla maggioranza degli intervenuti in assemblea ed almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi). Le delibere approvate con quorum inferiori sono impugnabili entro 30 giorni (art. 1137 c.c.). Cordiali saluti.
vorrei sapere quali sono i diritti di un condomino che si oppone al cosiddetto cappotto, poiché sul suo balcone non c’e abbastanza spazio per questo intervento
Gentile Valentina, ipotizziamo che il Suo quesito sia collegato al tanto discusso Superbonus 110%, in quanto il cappotto termico rientra tra gli “interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali”. In questo caso, il comma 9-bis dell’articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, stabilisce che: “Le deliberazioni dell’assemblea del condominio aventi per oggetto l’approvazione degli interventi di cui al presente articolo sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio“. Può leggere il testo completo al seguente link: http://bit.ly/Dl-34-2020
Questo significa che se nell’assemblea del condominio di cui fa parte vengono approvati questi interventi con le maggioranze previste dalla legge, non vi sarà margine di opposizione. Cordiali saluti.
Come stanno le cose non si capisce un cavolo di niente. A quanto ammonta la notevole entità’? Si può sapere o aspettiamo il miracolo? Poi il giudice potrà stabilirlo in sede di causa. La notevole entità deve essere chiara, a quanto ammonta? Perché far partire le persone a iniziare un contenzioso senza dare precise istruzioni. Ma chi le fa le leggi? Non è necessario leggere cento pagine per capire che alla fine la notevole entità viene stabilita da un giudice in sede di causa… Cose da pazzi…
Salve Lorenzo, le leggi le emana il nostro Parlamento e dobbiamo tutti attenerci a queste disposizioni, a volte ostiche, confuse e farraginose. In caso di contenzioso, spetta al Giudice esprime un parere di merito ed una interpretazione e l’applicazione in base al caso specifico della normativa vigente. Nel merito, sarà appunto il Giudice che dovrà valutare l’entità dei lavori straordinari e dirimere il contenzioso tra le parti.