Amministratore di condominio: quali sono gli adempimenti fiscali?

L’amministratore di condominio si deve occupare, tra i suoi differenti compiti, anche degli adempimenti fiscali inerenti alla gestione finanziaria del condominio. Vediamo quali sono gli adempimenti fiscali dell’amministratore.

Il condominio degli edifici è una particolare forma di comunione che si verifica quando gli appartamenti che compongono un edificio non spettano alla stessa persona, ma a soggetti diversi. Troviamo la sua disciplina dall’articolo 1117 all’articolo 1139 del Codice civile.

Ciascuno soggetto è proprietario esclusivo del proprio immobile, ma anche di alcune parti dell’edificio (suolo, scale, cortile, muri maestri, ecc.) in comunione con gli altri condomini.

La quota di partecipazione ai diritti e obblighi derivanti dall’attribuzione di queste parti comuni è indicata in millesimi. L’uso e l’amministrazione delle cose comuni viene gestito tramite l’assemblea dei condomini e l’amministratore condominiale.

Gli obblighi fiscali dell’amministratore di condominio

L’amministratore di condominio viene nominato dall’assemblea per gestire la vita del condominio, in particolare sotto l’aspetto fiscale e normativo.

La nomina avviene quando i condomini sono più di otto e dura in carica per un anno. Oltre a quanto previsto dall’articolo 1129 c.c., deve svolgere una serie di funzioni tra cui l’esecuzione degli adempimenti fiscali.

Ci sono, infatti, una serie di obblighi fiscali che l’amministratore di condominio deve eseguire in virtù del mandato ricevuto. Tracciamo un quadro delle scadenze fiscali condominiali.

Attribuzione o variazione del codice fiscale

Il condominio, salvo casi piuttosto rari, non è un soggetto giuridico titolare di partita IVA. È compito dell’amministratore di condominio in carica fare domanda di attribuzione del codice fiscale del condominio.

In caso di sostituzione dell’amministratore, il subentrante dovrà effettuare, entro i 30 giorni successioni a quello della nomina, la variazione del rappresentante associato al codice fiscale.

La fatturazione elettronica in condominio

L’obbligo della fatturazione elettronica, entrato in vigore il 1° gennaio 2019, ha riguardato anche il condominio, il quale viene coinvolto in particolare in qualità di soggetto passivo di imposta.

Il condominio, generalmente, è un soggetto giuridico privo di partita IVA e non emette fattura. Quando invece esercita attività d’impresa e, quindi, è titolare di partita IVA, è tenuto ad emettere le fatture in formato elettronico come tutti gli altri operatori economici.

Condominio come sostituto d’imposta

L’art. 32, c. 1, n. 8-ter, d.P.R. n. 600/1973, introdotto dal comma 11, lett. e, dell’art. 21 della legge n. 449/1997, dispone che: “Per l’adempimento dei loro compiti gli uffici delle imposte possono […] richiedere agli amministratori di condominio negli edifici dati, notizie e documenti relativi alla gestione condominiale“.

La stessa legge n. 449/1997 ha modificato anche l’art. 23 del sopraccitato d.P.R., stabilendo che “[…] condominio quale sostituto d’imposta […] devono operare all’atto del pagamento una ritenuta a titolo di acconto dell’imposta sul reddito delle persone fisiche dovuta dai percipienti, con obbligo di rivalsa“.

Il condominio, in qualità di sostituto d’imposta, è il soggetto obbligato ad applicare la ritenuta sul pagamento dei corrispettivi dei dipendenti, dei lavoratori autonomi e dei prestatori di servizi.

Il soggetto che in concreto è però obbligato ad assolvere agli adempimenti correlati alle funzioni di sostituto d’imposta è l’amministratore (Circolare del Ministero delle Finanze n. 204 /E del 6 novembre 2000). Deve effettuare, per conto del condominio, l’applicazione della ritenuta sul pagamento dei corrispettivi e il versamento delle ritenute operate attraverso il modello F24.

L’amministratore o il condomino rappresentante sono tenuti anche alla presentazione e invio telematico della Certificazione Unica (CU) e del modello 770 e alla consegna cartacea della CU ai percipienti.

L’obbligo di questi adempimenti fiscali è riferito all’amministratore in carica al 31 dicembre dell’anno precedente, o al condomino rappresentante che risultava svolgere le stesse funzioni a quella data.

Comunicazioni connesse alle detrazioni fiscali

L’amministratore di condominio dovrà effettuare, inoltre, una serie di comunicazioni connesse alle detrazioni fiscali. Nello specifico:

• trasmissione in via telematica all’Agenzia delle Entrate, entro il 28 febbraio di ciascun anno, di una comunicazione contenente i dati relativi agli interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica effettuati sulle parti comuni di edifici residenziali (Decreto Ministeriale 01/12/ 2016. Ministero dell’Economia e delle Finanze).
• comunicazione annuale dei dati del cessionario dei crediti fiscali (Provvedimento n. 165110/2017 dell’ Agenzia delle Entrate).
• trasmissione per via telematica all’Enea delle informazioni sugli interventi effettuati entro 90 giorni dalla data di ultimazione dei lavori o del collaudo.
• compilazione e presentazione del Quadro AC del modello Redditi e del Quadro K del modello 730.

Denuncia e versamento delle imposte locali

L’articolo 10, c. 4, del d. lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, stabilisce che: “per gli immobili indicati nell’articolo 1117, n. 2) del codice civile oggetto di proprietà comune, cui e’ attribuita o attribuibile una autonoma rendita catastale, la dichiarazione deve essere presentata dall’amministratore del condominio per conto dei condomini“.

Questo significa che in caso di parti comuni condominiali suscettibili di reddito autonomo a cui è attribuita, quindi, una rendita catastale (es. l’alloggio del portiere), l’amministratore, per conto dei condomini, deve provvedere alla denuncia ai fini IMU, l’Imposta Municipale Unica, nonché alle variazioni successive.

È sempre di competenza dell’amministratore la denuncia ai fini Tosap, relativamente a nuove grate areazioni o fioriere esterne. Di questi tributi locali dovrà essere effettuato anche il relativo versamento.

Per quanto riguarda la Tari, invece, sono escluse dal pagamento di tale tassa le aree scoperte pertinenziali o accessorie a locali tassabili, non operative, e le aree comuni condominiali di cui all’art. 1117 del codice civile che non siano detenute o possedute in via esclusiva (art. 1, comma 641, secondo periodo, della legge n. 147 del 2013).