Quali sono i metodi e gli standard per una stima immobiliare

La stima immobiliare è la relazione tecnica che fornisce il reale valore di un immobile. Il valore immobiliare è condizionato da diversi fattori, nonché dai metodi e dagli standard attraverso i quali avviene la valutazione.

La stima immobiliare è richiesta generalmente da parte di:

• autorità giudiziaria, in caso di contenzioso in genere ed esecuzioni immobiliari;
• istituti bancari, al fine di valutazioni nelle esposizioni creditizie;
• aziende, per la valutazione dei beni immobili strumentali e no;
• fondi immobiliari e società di leasing, per effettuare valutazioni mirate;
• privati, per valutazioni in caso di acquisto, vendita e locazione.

Essa può avere quindi diverse finalità in base ai soggetti richiedenti. Conoscere lo scopo è indispensabile per la valutazione immobiliare, in quanto solo in questo modo sarà poi possibile determinare il valore economico dell’immobile.

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Gli Standard internazionali per la stima immobiliare

Con Standard di Stima Immobiliare si intende un insieme di regole che riguardano la metodologia estimativa e le fasi operative da seguire. Essi hanno quindi lo scopo di stabilire:

• definizioni tecniche;
• criteri valutativi applicabili;
• aspetti legati alla qualificazione dei valutatori e alla deontologia professionale;
• norme guida di metodologia applicativa.

I principali sono:

• International Valuation Standards (IVS)
• European Valuation Standards (EVS)
• Appraisal & Valuation Standards (Royal Insitution of Chartered Surveyors RICS)
• Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP).

Gli International Valuation Standards (IVS) consistono nel cosiddetto “The White Book” di Londra. Hanno lo scopo di stabilire “un complesso di regole uniformi e condivise di natura metodologica e applicativa, raccolte e presentate in modo sistematico” per la stima degli immobili. Si basano sul rilievo di dati reali di mercato (compravendite di fabbricati simili) e sull’applicazione di procedimenti matematici per determinare il valore dell’immobile oggetto di stima.

Gli European Valuation Standards (EVS) costituiscono “The Blue Book”. Rappresentano gli standard di valutazione immobiliare elaborati da TEGoVA. Essi sono indirizzati esclusivamente al settore delle valutazioni immobiliari, a differenza degli altri standard che si possono applicare anche alla valutazione di asset differenti.

Abbiamo infine i RICS Valuation, che consistono nel cosiddetto “The Red Book”, e gli USPAP, Uniform Standards of Professional Appraisal Practice, predisposti dall’Appraisal Strandards Board, con sede a Washington.

Gli Standard nazionali

Gli Standard nazionali per la stima immobiliare comprendono:

• Norma UNI 10839-1:1999, che si occupa di inquadrare la qualificazione e il controllo della valutazione estimativa, finanziaria ed economica all’interno della qualificazione e del controllo del progetto edilizio;
• Codice delle valutazioni immobiliari, che considera i concetti, le definizioni, i criteri, i procedimenti e i metodi di stima riportati nella letteratura estimativa scientifica e negli standard valutativi, contabili e catastali internazionali;
• Linee guida per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie (ABI ), tra le cui finalità vi è quella di assicurare la massima trasparenza nella valutazione degli immobili dati in garanzia nel mercato ipotecario, di rispondere alle disposizioni di vigilanza dettate dalla Circolare della Banca d’Italia n. 263/2006, di garantire anche all’Italia specifiche linee guida per il comparto;
• Manuale operativo delle stime immobiliari (MOSI). I suoi obiettivi: realizzare la massima trasparenza nei processi estimativi, fornire ai tecnici valutatori dell’Agenzia gli strumenti attraverso i quali è possibile confrontarsi con gli IVS e con i procedimenti a carattere finanziario di scuola anglosassone, fornire le premesse per una maggiore interazione fra tecnici valutatori e tecnici che operano nell’ambito dell’Osservatorio del mercato immobiliare..

Come si effettua una stima immobiliare

La banca dati dell’Osservatorio del mercato immobiliare (OMI) costituisce ad oggi un riferimento per le valutazioni immobiliari. Presso ciascun Ufficio provinciale del territorio ha sede il Comitato consultivo misto dell’OMI, che esprime pareri inerenti al mercato immobiliare. Pur con i limiti dettati dall’aggiornamento dei dati, l’OMI è un valido supporto per richiedere una stima immobiliare online.

Attraverso una stima immobiliare è possibile ottenere facilmente un’indicazione del valore di mercato basato su dati ufficiali di un immobile a destinazione residenziale, commerciale, terziaria o produttiva. Si tratta di un servizio online disponibile in tutta Italia nella quasi totalità delle provincie italiane. Le informazioni contenute sono aggiornate semestralmente, in base alla pubblicazione dei dati ufficiali sull’andamento del mercato immobiliare in Italia.

Per la richiesta è necessario l’inserimento di alcuni dati obbligatori, quali comune, zona, indirizzo, destinazione, superficie e piano. L’inserimento di ulteriori dati qualitativi sull’immobile (stato di conservazione, anno di costruzione) nonché di dati identificativi più precisi (piano, scala, interno), consentirà di affinare la ricerca e rendere più precisa la stima immobiliare. Verrà fornita una scheda sintetica, in formato pdf, con un range di valutazione (valore minimo e massimo) dei valori immobiliari di compravendita, tipicamente per un appartamento e di locazione, soprattutto per un ufficio o un locale commerciale. La valutazione sarà tanto più precisa quanti più dati, anche facoltativi, verranno indicati nella richiesta.