Significato delle azioni edilizie: breve guida

Il venditore deve garantire che l’immobile venduto non abbia vizi che lo rendano inidoneo all’uso cui è destinato o ne diminuiscano il valore. Ma cosa può fare chi acquista un immobile con vizi? In questo caso, le possibilità per rimediare alla situazione di irregolarità sono costituite dalla azioni edilizie. Ti spieghiamo in breve di cosa si tratta nell’articolo di oggi.

INDICE:

Cosa sono i vizi occulti?

Per vizi occulti si fa riferimento ai difetti funzionali o strutturali dell’immobile preesistenti all’atto di acquisto e che il compratore non conosceva alla firma del contratto. Non tutti i vizi sono oggetto di garanzia, ma solo quelli che compromettono l’uso dell’immobile e diminuiscono il suo valore. Se si verificano queste condizioni, la legge dispone che il contratto sia nullo e l’acquirente può pretendere la restituzione del doppio della caparra versata.

Sulla base dell’articolo 1669 del codice civile sono vizi gravi quelli derivanti dalla realizzazione dell’opera con l’uso di materiali non idonei e/o non ad opera d’arte, anche nei casi in cui impattino su elementi secondari come gli infissi. A questo proposito la Cassazione ha più volte esplicitato la casistica di vizi per i quali si può applicare l’art. 1669 come:

• vizi agli impianti idraulici,
• difetti dell’impianto di riscaldamento,
• problemi all’impianto fognario.

Azioni edilizie per chi acquista un immobile viziato

Il compratore della cosa viziata ha due rimedi rappresentati dalle azioni edilizie che sono di due tipologie:

• azione redibitoria, ossia una modalità di risoluzione che prevede la restituzione del prezzo,
• azione estimatoria, con cui chi acquista richiede una riduzione del prezzo facendo leva sulla minore utilità dell’immobile. 

Non è possibile revocare la scelta tra le due azioni se questa è fatta mediante domanda giudiziale (art. 1492 c.c.). Il venditore oltre a restituire il prezzo deve in ogni caso risarcire i danni quando non dimostra di aver ignorato senza colpa i vizi (art. 1494 c.c.). Inoltre, l’esercizio delle due azioni edilizie segue dei termini precisi di prescrizione e decadenza. Quest’ultimo è di otto giorni dalla scoperta per la denunzia dei vizi al venditore, mentre il termine di prescrizione è di un anno dalla consegna per l’esercizio dell’azione.

Oltre alle azioni edilizie, sono diversi i rimedi a favore del compratore, che potrà per legge agire con le azioni per la risoluzione e ricorrere alle azioni contrattuali di nullità e di annullamento, rescissione e risoluzione.

Quanto può essere ridotto il prezzo per chi compra un immobile viziato?

La Suprema Corte ha stabilito che il compratore che sceglie questo rimedio ha diritto alla differenza di valore determinata dai vizi stessi riferita al prezzo convenuto. Si tratta di una decisione che deriva dalla funzione dell’azione estimatoria, in quanto mira a ristabilire il rapporto di corrispettività economica tra prestazione e controprestazione, in funzione dei vizi della cosa venduta e del prezzo pattuito.

Nello specifico, il caso preso in esame dalla Suprema Corte riguarda l’acquisto di un’unità immobiliare. Solo dopo il rogito, gli acquirenti hanno scoperto di dover effettuare alcuni lavori di manutenzione straordinaria delle strutture portanti dell’edificio condominiale e hanno agito in giudizio per richiedere la riduzione del prezzo. La Corte d’appello, in seguito ha riconosciuto agli appellanti la riduzione del prezzo, con una somma corrispondente alla quota a carico degli acquirenti in relazione ai lavori eseguiti.

Potrebbe interessarti anche >> Contratto preliminare e vizi dell’immobile: cosa fare?