Proposta di acquisto immobiliare: come funziona?

L’acquisto di una casa è l’ultimo passaggio di un articolato processo che non è per niente immediato. Il primo step consiste proprio nella proposta di acquisto immobiliare, con cui l’acquirente attesta la propria volontà di comprare un bene a una certa cifra. Se il venditore accetta, allora si passa alla fase del contratto preliminare ed infine al rogito.

Ma vediamo nel dettaglio come funziona, quanto dura e cos’altro è importante sapere.

INDICE:

Che cos’è la proposta di acquisto immobiliare?

Come anticipato, la proposta d’acquisto è la dichiarazione dell’acquirente di voler acquistare un certo bene a un determinato prezzo. Di solito si accompagna al versamento di una somma di denaro a titolo di caparra. Tale somma resta bloccata (e viene sottratta alla disponibilità dell’acquirente) per tutta la durata di validità della proposta di acquisto.

Quest’ultima, inoltre, contiene impegni già vincolanti soltanto per l’acquirente. Il venditore, infatti, resta libero di valutare anche altre offerte. Per questo motivo, molti preferiscono stipulare un contratto preliminare, in quanto la proposta d’acquisto impegna solo la parte che l’ha firmata. Una volta accettata dal venditore, comunque, la proposta di acquisto immobiliare si converte in automatico in un contratto preliminare.

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La visura catastale riporta i dati del proprietario, la natura e quota dei diritti reali e i dati catastali relativi all’immobile.

La stima immobiliare comprende il valore ponderato di un immobile, la visura catastale e la verifica dell’ubicazione. Evidenzia il valore di un immobile sulla base delle informazioni estratte dalla banca dati pubblica.

La valutazione immobiliare, infine, completa l’analisi di cui sopra con la planimetria catastale. Consente di dare un preciso valore di mercato riferito all’unità immobiliare sulla base dei dati estratti dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate.

Come si scrive una proposta di acquisto immobiliare?

Il modello da compilare è fornito dall’agenzia immobiliare oppure, nel caso di proposta di acquisto tra privati, puoi rivolgerti ad un professionista. È fondamentale che nel modello della proposta di acquisto siano indicati:

• gli elementi identificativi dell’immobile;
• le garanzie di vendita, cioè gli aspetti catastali, l’assenza di vizi occulti e la conferma del pagamento di tutte le imposte sull’immobile;
• prezzo, modalità e condizioni di pagamento, ad esempio se la proposta è subordinata al mutuo.

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Dopo aver ricevuto la proposta di acquisto, il venditore può rifletterci e rifiutare, accettare o modificare la proposta e sottoporla all’acquirente una seconda volta. In seguito, le parti firmano il contratto preliminare di vendita, detto compromesso, con cui si obbligano dal punto di vista giuridico a concludere la compravendita.

Quanto dura una proposta di acquisto immobiliare?

A questo proposito la legge non stabilisce una durata precisa. In ogni caso, il venditore non può disporre di un tempo illimitato per valutare se accettare o meno la proposta.

Di solito tra la proposta di acquisto e la sua accettazione o rifiuto trascorre circa una settimana (se l’acquirente non ha richiesto il mutuo) fino a 30/40 giorni in caso contrario. In quest’ultima ipotesi, infatti, l’istituto di credito di riferimento deve effettuare gli opportuni controlli.

Quanto offrire nella proposta di acquisto?

Al momento di trattare sul prezzo dell’immobile, puoi provare ad andare al ribasso. Se il venditore rifiuta la tua proposta iniziale, puoi farne un’altra subito dopo. Di solito è possibile ottenere uno sconto dal 10% al 20%, quindi tu comincia con il secondo.

Ricorda che scegliere di partire con un’offerta bassa ti aiuterà a risparmiare quanto più possibile. Tieni presente, comunque, che anche il venditore vuole difendere i suoi interessi, quindi è difficile che accetti subito la prima proposta. A quel punto, però, potrete trattare fino a raggiungere una cifra adeguata per entrambi.

La proposta di acquisto è vincolante?

La proposta di acquisto è vincolante, di conseguenza è importante leggerla con molta attenzione prima di firmarla. In particolare, devi stare attento soprattutto a due aspetti, che non sempre le agenzie riportano nella proposta:

• la clausola sospensiva del mutuo, con cui concordate che procederai all’acquisto della casa solo se otterrai il mutuo da parte della banca. In caso contrario, non avrai alcun obbligo di acquisto;
• la clausola sospensiva per i controlli urbanistici e catastali, per poter inviare nella casa un tuo tecnico che esegua tali verifiche. Se l’immobile non risulta in regola, proprio grazie a questa clausola non sarai più tenuto ad acquistarlo.

Cosa succede dopo che il proprietario accetta la proposta?

In genere, l’acquisto di una casa prevede tre passaggi: la proposta di acquisto, il preliminare e il rogito. Le parti possono anche saltare la proposta e il preliminare, poiché non sono obbligatorie, ma di solito si seguono entrambe.

All’approvazione dell’offerta di acquisto dal proprietario e comunicazione al proponente, le parti registrano l’atto all’Agenzia delle Entrate. Ciò avviene senza attendere un eventuale preliminare, poiché a fini fiscali l’offerta di acquisto firmata e resa nota dal proponente costituisce un preliminare.

E se il venditore rifiuta la tua proposta?

Se il venditore rifiuta la tua proposta di acquisto, sei di fatto libero da ogni vincolo. Spesso accade che il proprietario faccia una controproposta, per cercare di alzare il prezzo. Anche se si verificasse questa ipotesi, il proponente sarebbe comunque libero vista la mancata accettazione della sua proposta. A quel punto, quindi, il venditore o l’agenzia immobiliare devono provvedere subito a restituirti l’assegno, a meno che tu non intenda proseguire la contrattazione.

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