Comprare la prima casa all’asta: le agevolazioni

Quali sono le novità per chi acquista la prima casa all’asta? Ecco quali sono le imposte che non bisogna più pagare e l’agevolazione di cui si può usufruire, con i documenti utili da ottenere online.

Acquistare casa all’asta è più conveniente nel 2016, specie se si tratta della prima casa. Il motivo? Oltre al prezzo della casa più basso perché acquistata con una procedura esecutiva, lo Stato ha deciso di rinunciare a parte delle imposte dovute per l’acquisto dell’immobile. Ecco in cosa si risparmia comprando la prima casa all’asta.

Acquistare casa all’asta: le agevolazioni se si tratta di prima casa

La novità è che, grazie ad un nuovo emendamento, lo Stato ha deciso di rinunciare alle imposte di registro, ipotecarie e catastali che di solito sono dovute nella misura del 9% del valore della casa: al loro posto si dovrà solo pagare un’imposta fissa di 200 euro, cosa che consente di risparmiare davvero molto.

Un esempio? Per un immobile pagato 250mila euro, l’imposta di registro risparmiata è di ben 22.500 euro, quasi un decimo del prezzo pagato. Si tratta delle novità imposte dal decreto legge Salva Banche approvato qualche giorno fa in via definitiva dal Senato. Il provvedimento stabilisce quindi che le tre imposte sono dovute in misura fissa di 200 euro. Se ad acquistare un immobile è un’impresa, allora è previsto l’obbligo di rivenderlo entro due anni, obbligo già previsto dalla legge. L’obbligo non sussiste però se ad acquistare l’immobile è un privato e l’immobile è destinato ad essere una prima casa di abitazione.

L’agevolazione delle imposte di registro in misura fissa vale solo per gli acquisti che avverranno fino al 31 dicembre 2016. La valutazione complessiva della perdita di gettito è di circa 220 milioni. La copertura individuata è un incremento di pari importo dell’ammontare delle entrate provenienti dalla voluntary disclosure.

Il decreto di legge n° 18/2016 “Misure urgenti concernenti la riforma delle banche di credito cooperativo, la garanzia sulla cartolarizzazione delle sofferenze, il regime fiscale relativo alle procedure di crisi e la gestione collettiva del risparmio”, infatti, stabilisce che: “gli atti e i provvedimenti recanti il trasferimento della proprietà o di diritti reali su beni immobili emessi nell’ambito di una procedura giudiziaria di espropriazione immobiliare di cui al libro III, titolo II, capo IV, del codice di procedura civile, ovvero di una procedura di vendita di cui all’articolo 107 del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, sono assoggettati alle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna a condizione che l’acquirente dichiari che intende trasferirli entro due anni”.

Nel decreto si precisa che “ove non si realizzi la condizione del ritrasferimento entro il biennio, le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono dovute nella misura ordinaria e si applica una sanzione amministrativa del 30 per cento oltre agli interessi di mora di cui all’articolo 55, comma 4, del testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131. Dalla scadenza del biennio decorre il termine per il recupero delle imposte ordinarie da parte dell’amministrazione finanziaria. Le disposizioni del presente articolo hanno effetto per gli atti emessi dalla data di entrata in vigore del presente provvedimento fino al 31 dicembre 2016. 4. Gli oneri derivanti dal presente articolo sono valutati in 220 milioni di euro per l’anno 2016. 5. All’articolo 1, comma 958, della legge 28 dicembre 2015, n. 208, come modificata dal decreto-legge 4 dicembre 2015, n. 191, convertito, con modificazioni, dalla legge 1° febbraio 2016, n. 13, le parole: «2.100 milioni di euro» sono sostituite dalle seguenti: «2.320 milioni di euro»”.

I requisiti e i vantaggi

Le conseguenze positive di questa nuova disposizione sono a vantaggio di chi non è titolare di immobili, che con l’acquisto di una nuova casa può usufruire di agevolazioni quali:

• il normale abbattimento del prezzo di acquisto derivante dai ribassi connessi al pignoramento immobiliare, specialmente in mancanza di altri offerenti
• lo sconto fiscale del 9% sul prezzo corrisposto
• la possibilità di tenere l’immobile anche dopo i due anno dall’acquisto, cosa che invece non avviene nel caso ad acquistare sia un’impresa.

In questo modo, è come se il bonus prima casa venisse esteso anche a chi acquista mediante un’asta giudiziale.

Quali sono i requisiti per i privati? La legge prevede il ricorrere delle condizioni per l’agevolazione fiscale prima casa, ovvero:

• sono esclusi gli immobili di lusso;
• l’immobile deve trovarsi nel Comune in cui l’acquirente ha la residenza o la sposti entro 18 mesi dall’acquisto;
• l’acquirente deve adibire l’immobile a prima casa e, per farlo, non deve possederne altri per cui ha usufruito delle suddette agevolazioni o, in caso contrario, deve cederne la proprietà entro un anno.

La disposizione che permette di usufruire dello sconto sull’imposta di registro nella misura fissa di 200 euro ha effetto temporaneo quindi si riferisce solo agli atti che saranno emessi entro il 31 dicembre 2016.

Acquistare casa all’asta

Se si desidera comprare casa all’asta, la prima cosa da fare è tenersi sempre in aggiornamento sugli avvisi delle aste. L’avviso della vendita all’asta di un immobile avviene:

• mediante l’affissione per almeno 3 giorni continuativi all’albo del tribunale presso il quale si svolge il procedimento esecutivo. Per esempio, dal sito del Tribunale di Roma o da quello del Tribunale di Milano è possibile accedere al portale delle vendite giudiziarie dove vengono pubblicizzati gli immobili all’asta;
• con la pubblicazione su siti internet specializzati
• con pubblicazione sui quotidiani di informazione locale o nazionale.

La pubblicità dell’asta conterrà le stesse informazioni dell’avviso di vendita dell’immobile, il documento pubblico redatto dal cancelliere, dal notaio o dal professionista delegato.

Inoltre, prima di decidere di comprare casa all’asta, bisogna sempre valutare bene le tempistiche che bisogna attendere prima di poter davvero usufruire dell’immobile. Per quanto riguarda i tempi, bisogna procedere a una valutazione di tipo personale: le tempistiche possono essere più lunghe di quelle delle normali compravendite immobiliari, quindi bisogna capire bene se è necessario disporre di un immobile nel breve periodo.

Documenti utili: Casa Check Up

Cosa succede se si decide di comprare casa all’asta? Bisogna ovviamente essere in possesso di tutte le informazioni riguardanti l’immobile, per evitare di acquistare una casa che poi possa riservare brutte sorprese. Un esempio? Ottenere i dati catastali dell’immobile la rendita catastale, il dettaglio di tutte le eventuali ipoteche ed i gravami legati all’immobile.

In sostanza, in preparazione della vendita di un appartamento o nel caso in cui si voglia procedere con l’acquisto di una casa, è indispensabile disporre di tutte le informazioni utili per valutare l’operazione ed evitare rischi. Come fare per ottenere tutti i documenti necessari in pochissimo tempo?

• È possibile richiedere una visura Casa Check Up su Visure Italia. Nel documento ottenuto vengono evidenziate informazioni particolarmente utili, quali:
• dati del proprietario/i dell’immobile, natura giuridica del diritto e quota
• dati catastali dell’immobile
• superficie
• rendita catastale
• planimetria catastale
• dettaglio di ipoteche, pregiudizievoli, decreti ingiuntivi o pignoramenti
• dettaglio protesti sul proprietario dell’immobile.

Il servizio Casa Check Up in particolare comprende anche:

• visura ipotecaria su immobile con evidenza di pregiudizievoli (trascrizioni ed iscrizioni)
• visura storica catastale su immobile
• sviluppo di n. 3 formalità con evidenza del titolo di provenienza
• relazione ipocatastale
• planimetria catastale
• visura protesti.

In aggiunta, possono essere richiesti separatamente il Certificato APE di Prestazione Energetica ed il Certificato di Destinazione Urbanistica.

Stabilire il valore immobiliare di un immobile

Anche se con le nuove normative i costi delle imposte di registro, ipotecarie e catastali sono abbattute di molto e limitate a un costo fisso di 200euro, non è detto che acquistare casa all’asta sia sempre conveniente. Uno degli aspetti da prendere in considerazione è il valore reale dell’immobile. Per essere sicuri di acquistare casa ad un prezzo che non superi il reale valore di mercato dell’immobile, è consigliabile richiedere preventivamente una valutazione immobiliare.

Cos’è la valutazione immobiliare? È il documento che consente di dare una preciso valore di mercato, specificatamente riferito all’unità immobiliare oggetto di valutazione sulla base della relativa planimetria catastale. È possibile richiedere una valutazione immobiliare online su Visure Italia.

Il documento ottenuto consente di effettuare una precisa valutazione dell’immobile attraverso la misurazione e quantificazione della superficie dell’unità immobiliare sulla base della relativa planimetria catastale. Il servizio, infatti, mette a disposizione:

• valutazione immobiliare
• planimetria catastale
• visura catastale storica.

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