Prelazione agraria per l’affittuario: come funziona?

In linea di massima, il diritto di prelazione implica una preferenza da parte di un soggetto nei confronti di un beneficiario nella chiusura di un contratto. Ma come funziona esattamente e qual è l’iter da seguire per poter esercitare questo diritto?

INDICE:

Che cos’è il diritto di prelazione?

Come anticipato in apertura, il diritto di prelazione consiste nell’essere preferiti ad altre persone nella conclusione di un contratto, a parità di condizioni con la controparte. Colui che concede il diritto di prelazione è chiamato concedente, prelazionante o promittente, mentre il titolare del diritto è detto beneficiario o prelazionario.

Nello specifico, la prelazione può essere di tipo volontario, se è stabilita mediante una convenzione tra le parti, oppure legale quando è imposta dalla legge. Un esempio a questo proposito è il caso del contratto di locazione ad uso abitativo oppure la locazione commerciale. La prelazione, però, può essere esercitata anche in altri settori come quello successorio o agrario.

Cosa si intende per prelazione agraria e affittuario?

Soffermiamoci ora sulla prelazione agraria, un particolare tipo di prelazione legale che può riguardare l’affittuario del fondo ed il proprietario confinante dello stesso. La legge stabilisce che un fondo rustico possa essere concesso in affitto per l’esercizio di un’attività agricola dal suo proprietario, dietro il pagamento di un compenso, in modo tale che l’affittuario che si occuperà della coltivazione del terreno possa godere dei suoi frutti.

Nel dettaglio, possono esercitare tale diritto sul fondo i seguenti soggetti che lo coltivino da almeno due anni:

• l’affittuario,
• il mezzadro,
• il colono,
• il compartecipante.

Per di più, nel caso in cui il fondo non sia dato in affitto, il diritto di prelazione spetterà al coltivatore diretto confinante. Specifichiamo anche che questo diritto può essere esercitato anche dalle società agricole di persone e dagli imprenditori agricoli professionali.

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A cosa serve la prelazione agraria?

Il principale scopo della prelazione agraria è quello di consentire la riunione nella stessa persona di due qualità: proprietario del fondo e lavoratore della terra. È anche per questo motivo che è considerata nulla la prelazione esercitata dal coltivatore diretto che vende, subito dopo e senza una motivazione valida, il fondo a terzi.

Quanto al diritto di prelazione del coltivatore diretto confinante, in questa ipotesi la prelazione di quest’ultimo è legata alla possibilità di formare imprese diretto-coltivatrici di più ampie dimensioni, accorpando i fondi agricoli per favorire la redditività dei terreni.

Come si esercita il diritto di prelazione agrario?

Tale diritto può essere esercitato entro 30 giorni dalla notifica della proposta di alienazione. Ecco qual è l’iter da seguire:

• il proprietario deve notificare al coltivatore la proposta di alienazione insieme al preliminare di compravendita,
• il coltivatore diretto deve esercitare il proprio diritto entro e non oltre i 30 giorni dalla notifica,
• il pagamento del prezzo di acquisto deve essere effettuato entro 3 mesi. Il termine decorre dal trentesimo giorno dall’avvenuta notifica da parte del proprietario, salvo diversi accordi presi tra le parti.

Se il proprietario del fondo non effettua la notifica o il prezzo indicato è superiore a quello del contratto di compravendita, l’avente titolo al diritto di prelazione agraria entro un anno dalla trascrizione del contratto di compravendita può riscattare il fondo dell’acquirente. Di conseguenza, il coltivatore diretto subentrerà nel contratto con il terzo ed il riscatto è sottoposto al pagamento del prezzo in favore dell’acquirente. Rappresenta quindi un debito di restituzione a un creditore, della somma da questi versata per l’acquisto del fondo.

Quando la prelazione agraria non è valida per l’affittuario?

Non si può esercitare il diritto di prelazione agraria quando l’affittuario non intende rinnovare l’affitto e se il rapporto non è più attivo a causa di un grave inadempimento o per il recesso del conduttore. 

Allo stesso modo, non si può esercitare tale diritto neanche nei casi di:

• permuta;
• vendita forzata;
• liquidazione coatta;
• fallimento;
• espropriazione per pubblica utilità;
• nei casi in cui i terreni dovranno essere utilizzati per attività edilizie, industriali o turistiche secondo i piani regolatori. 

Tempi di decadenza del diritto di prelazione di un terreno

I termini per esercitare il diritto di prelazione legale sono diversi a seconda della tipologia:

• 2 mesi dalla notifica nel caso di prelazione ereditaria;
• 60 giorni dalla notifica nell’ipotesi di prelazione urbana;
• 30 giorni dalla notifica per la prelazione agraria.

Inoltre, il diritto di riscatto ha una decadenza di:

• 10 anni nel caso della prelazione ereditaria;
• 6 mesi dalla trascrizione del contratto se si tratta di prelazione urbana;
• 1 anno dalla trascrizione del contratto nell’ipotesi della prelazione agraria.

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