Le pregiudizievoli: cosa è importante sapere

In ambito giuridico legale le pregiudizievoli, rilevate quotidianamente dalle Conservatorie dei registri immobiliari, sono informazioni di carattere pubblico riguardanti persone fisiche e giuridiche. Devono essere iscritte senza la volontà del soggetto a carico del quale avviene l’iscrizione. Questi atti limitano la libera circolazione dei beni immobiliari.

Le pregiudizievoli

Pregiudizievoli da Tribunale o da Conservatoria

Prima di procedere con un acquisto è sempre meglio essere al corrente di eventuali pregiudizievoli che potrebbero gravare sul bene immobile. Ma come si può risalire a possibili pregiudizievoli? A tal proposito, un primo servizio consigliato è il monitoraggio pregiudizievoli, che consiste appunto in un controllo costante di una impresa, atto a verificare se nel corso dell’anno di controllo vengono pubblicati eventi pregiudizievoli da Tribunale o da Conservatoria a suo carico. In caso di esisto positivo, è previsto l’immediato inoltro di un avviso. Per approfondire è anche possibile procedere richiedendo, in base ai casi, una visura pregiudizievoli da Conservatoria o una visura pregiudizievoli da Tribunale, dell’azienda con la quale si sta allacciando un rapporto. Queste tipologie di visure consentono di verificare eventuali:

• Gravami: ipoteche volontarie, servitù, vincoli.
• Pregiudizievoli (da Tribunale): fallimenti, liquidazioni, sequestri e concordati.
• Pregiudizievoli (da Conservatoria): ipoteche legali, ipoteche giudiziali, decreti ingiuntivi, pignoramenti immobiliari e sequestri conservativi.

Le tipologie di pregiudizievoli da Consevatoria

Le tipologie di pregiudizievoli da Conservatoria più conosciute sono quelle di seguito indicate ma esiste un ampio elenco di pregiudizievoli che abbiamo approfondito in un nostro articolo:

• Ipoteca legale: può essere iscritta contro la volontà del soggetto da tre specifici soggetti, quali: l’alienante di un bene immobile o di un bene mobile registrato; ciascun coerede sugli immobili dell’eredità; lo Stato sui beni della persona civilmente responsabile del reato o dell’imputato. Può essere iscritta, per esempio, quando il venditore di un immobile non è pagato dall’acquirente, o nel caso in cui i coeredi di immobili ereditati attendono il conguaglio in denaro.
• Ipoteca giudiziale: si basa in particolare su una sentenza di condanna al pagamento di una somma di denaro, oppure su un decreto ingiuntivo reso esecutivo a seguito di un fattura non pagata.
• Decreto ingiuntivo: è l’ordine attraverso il quale il giudice richiede al debitore, entro un determinato periodo di tempo (solitamente 40 giorni) di adempiere l’obbligazione assunta. Bisogna tenere presente che, una volta giunta al termine tale scadenza temporale, il decreto diventa esecutivo. Ciò comporta che si può procedere al pignoramento dei beni del debitore.
• Pignoramento: è l’atto, richiesto dal giudice nei confronti del debitore, mediante il quale può prendere avvio l’espropriazione forzosa di un bene immobile. Il decreto ingiuntivo e successivo pignoramento rientrano nell’ambito delle pregiudizievoli da Conservatoria solo a condizione che i beni oggetto dell’esecuzione siano di tipo immobiliare.
• Sequestro conservativo: il creditore può richiedere il sequestro dei beni mobili o immobili del debitore o delle somme a lui dovute, secondo le regole stabilite dal Codice Civile. Ha effetti sia di tipo materiale, in quanto i beni oggetto del sequestro sono sottoposti a custodia, sia di tipo giuridico, poiché esso crea appunto un vincolo di indisponibilità.

L’ipoteca volontaria

Oltre le due tipologie di ipoteca già citate, legale e giudiziale (tra le pregiudizievoli da Conservatoria), esiste una terza tipologia di ipoteca – nota come ipoteca volontaria – appartenente alla categoria gravami. Essa, si costituisce mediante un atto volontario del debitore. E’ una forma di garanzia utilizzata, per esempio, nel caso di stipula di un contratto di mutuo. Nella maggior parte dei casi, emerge che le banche rendono disponibile la somma di mutuo almeno 10 giorni dopo la stipula dell’atto notarile, affinché si possa effettivamente realizzare il consolidamento dell’ipoteca.