Planimetria catastale difforme dalla realtà: cosa si potrebbe fare?
Succede spesso, durante le trattative di compravendita immobiliare o addirittura in fase di rogito, di scoprire che la planimetria catastale è difforme dalla realtà. Questo può accadere, nella maggior parte dei casi, perché non è stata depositata la nuova planimetria al Catasto, che dispone quindi di quella non aggiornata. Ma che fare se la planimetria non rispecchia lo stato reale dell’immobile? Vediamolo in questo articolo.
INDICE:
Cosa si intende per conformità catastale?
Il Decreto Legge 31 maggio 2010 n. 78, convertito con modificazioni in Legge 30 luglio 2010 n. 122, ha previsto l’introduzione dell’allineamento catastale. Dal 2010 qualsiasi atto di trasferimento della proprietà (inclusi costituzione o scioglimento di comunione o altri diritti reali) su fabbricati già esistenti deve contenere, pena la nullità dell’atto stesso, oltre all’identificazione catastale:
- il riferimento alla planimetrie depositate in catasto;
- la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale.
Tale dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale.
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L’allineamento catastale è stato introdotto proprio al fine di garantire la corrispondenza tra lo stato di fatto degli immobili e Catasto. Nel caso in cui non si sia assolto a tale adempimento, il proprietario non può procedere con la vendita dell’immobile perché l’atto di alienazione tra le parti risulterebbe nullo. Il notaio, prima della stipula dell’atto, infatti, deve individuare gli intestatari catastali e verificare la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari.
Come verificare conformità catastale?
Se sospetti che l’immobile oggetto di una trattativa abbia una planimetria difforme rispetto alla realtà, puoi richiedere una visura ipocatastale ventennale online. Il tipo di documento ottenuto consiste in un’indagine sulla storia dell’immobile nei venti anni antecedenti la data di richiesta della visura stessa, con verifica della continuità delle trascrizioni e la regolare conformità catastale.
Potrai ricevere questo documento compilando questo modulo:
Visura ipocatastale ventennaleL’applicazione tipica della visura ipotecaria ventennale è, per lo studio notarile, la base fondamentale per la relazione notarile indispensabile per un atto di compravendita, soprattutto in caso di planimetria catastale difforme.
Cosa fare in caso di planimetria catastale difforme dalla realtà?
In base a quanto esposto nei paragrafi precedenti, nel rogito deve essere inserita anche la dichiarazione del venditore in cui attesta, sotto la sua responsabilità, la conformità dei dati e delle planimetrie catastali con lo stato di fatto degli immobili oggetto dell’atto stesso.
Questo significa che in caso di una difformità tra planimetria catastale e stato di fatto oppure in assenza di conformità dei dati catastali, affinché possa essere inserita nell’atto tale dichiarazione di conformità, il venditore dovrà regolarizzare la situazione catastale presentando apposita denuncia di variazione in Catasto e una nuova planimetria conforme allo lo stato reale dell’immobile.
La presenza di una planimetria catastale difforme dalla realtà potrebbe sussistere fin dalla dichiarazione di nuova costruzione, poiché la sua presentazione non era avvenuta correttamente. Altra situazione potrebbe essere riconducibile, ad esempio, a dei successivi lavori di ristrutturazione, trasformazione, ecc., per i quali non era stata effettuata una dichiarazione di variazione.
L’obbligo della dichiarazione di variazione in catasto sussiste, come stabilito dalla Circolare del 09/07/2010 n. 2 dell’Agenzia delle Entrate, nei casi in cui “la variazione incide sullo stato, la consistenza, l’attribuzione della categoria e della classe, a seguito di interventi edilizi di ristrutturazione, ampliamento, frazionamento, oppure per effetto di annessioni, cessioni o acquisizioni di dipendenze esclusive o comuni, cambio di destinazione d’uso, ecc.“. Assume rilievo tutto ciò che influisce sulla corretta determinazione della rendita catastale.
Come fare una variazione planimetria catastale?
Nel caso siano stati eseguiti degli interventi regolari, per allineare le planimetrie catastali con lo stato effettivo dell’immobile sarà necessario nominare un tecnico abilitato affinché si occupi dell’aggiornamento dei riferimenti catastali.
Fonti: Legge 30 luglio 2010 n. 122, Circolare del 09/07/2010 n. 2 – Agenzia del Territorio – Direttore.
14 commenti per "Planimetria catastale difforme dalla realtà: cosa si potrebbe fare?"
Buongiorno, sto acquistando un appartamento, il costruttore/venditore mi ha consegnato le planimetrie ufficiali dove è disegnato un muro che divide due ambienti che nella realtà non c’è. A me va bene che non ci sia ma possiamo andare al rogito senza fare la modifica? Rischio qualcosa? Dovrei pretendere che lui esegua la modifica? Il costruttore insiste che è tutto regolare e non ci saranno problemi. È davvero così? Grazie.
Gentile Luisa, se la planimetria catastale non è conforme allo stato di fatto, è necessario rivolgersi ad un tecnico per verificare l’entità delle difformità. Cordiali saluti.
Ho acquistato un lotto di terreno
edificabile ed ho scoperto dopo 18
anni c’è difformità tra la
planimetria catastale e la realtà
Cioè il posizionamento della mappa catastale sulla realtà mi rende come dato che sulla mia particella insiste la villetta del mio vicino e così tutto intorno
Mi occorre una consulenza per vedere come poter risolvere il problema
Grazie
Buongiorno Silvia, in questi casi è necessario rivolgersi ad un geometra. Cordiali saluti.
Buongiorno, nel nostro caso abbiamo presentato condono e ricevuto sanatoria presentando la planimetria che sanava l immobile con l’aggiunta di un fondo e poi con la planimetria del medesimo locale con l’assegnazione della categoria garage presentata in catasto e allegata sempre in comune con la documentazione per la sanatoria ricevuta successivamente. Quindi in comune abbiamo la planimetria di base che riporta fondo e insieme la rappresentazione aggiornata con scritto garage allegata della comunicazione in catasto consegnato dallo stesso geometra per l ottenimento della sanatoria arrivata successivamente in base alla documentazione consegnata. Si può considerare una difformità?
Gentile Alessandro, il Catasto acquisisce tutto ciò che viene autorizzato dal Comune. Non ci è chiaro a quale difformità si riferisca, dovrebbe fare riferimento al tecnico che si è occupato della Sua pratica per verificare che la procedura sia stata eseguita correttamente. Cordiali saluti.
Voi scrivete quanto segue:
“Il Decreto Legge 31 maggio 2010 n. 78, convertito con modificazioni in Legge 30 luglio 2010 n. 122, ha previsto l’introduzione dell’allineamento catastale. Dal 2010 qualsiasi atto di trasferimento della proprietà (inclusi costituzione o scioglimento di comunione o altri diritti reali) su fabbricati già esistenti deve contenere, pena la nullità dell’atto stesso, oltre all’identificazione catastale: il riferimento alla planimetrie depositate in catasto; la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale.
Tale dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale.”
Il problema però si presenta soprattutto quando c’è l’impossibilità di regolarizzare la planimetria catastale perchè sussistono difformità sulla planimetria urbanistica e cioè quella depositata nel Comune dove è ubicato l’immobile. Dato che è proprio la planimetria urbanistica la più importante, senza la quale non è possibile aggiornare alcunché, cosa dovrebbe fare un proprietario in questo caso?
Grazie
Buonasera, un immobile che presenta delle difformità non può essere venduto, in quanto si incorrerebbe in sanzioni e denunce. Risulta necessario, pertanto, rivolgersi ad un tecnico abilitato che si occupi di tali pratiche in modo tale che la aiuti a risolvere questa situazione alquanto complessa. Cordiali saluti.
Buon pomeriggio. Ho acquistato, 11 anni fa, un appartamento con terrazzo, 1°piano, ignorando che il primo proprietario aveva a suo tempo aperto un cancelletto, con il consenso, pare, di alcuni condomini, che, con 4 gradini, scende sul terrazzo sottostante di proprietà del costruttore, per poter accedere al posteggio condominiale, tramite altro cancelletto e scaletta preesistenti.
Il costruttore è stato informato, a suo tempo, dell’innovazione e non ha fatto obiezioni, anzi, ha proposto al primo proprietario di acquisire gratuitamente il secondo terrazzo, non avendo ormai altra proprietà nel condominio.
Il successivo proprietario dal quale ho acquistato la casa non mi ha avvertito di questa irregolarità, nè lo ha fatto l’amministratore del condominio che segue la casa da sempre, nonostante io gli abbia chiesto se c’erano complicazioni o fatti dei quali avrei dovuto essere informata.
Di questa situazione mi ha messo al corrente un condomino, un paio di mesi dopo il rogito. Io ho lasciato cadere la cosa visto il tempo intercorso dall’apertura del cancelletto, e perchè questa doveva essere la mia ultima casa. Inoltre, la possibilità di uscire passando dal terrazzo era una delle cose che mi interessavano maggiormente.
Dovendo adesso vendere l’appartamento, qual’è la mia posizione nei confronti di questa irregolarità, che risale ormai a 20 anni almeno, passando per 2 rogiti e 2 diversi Notai ?
Grazie per la cortese attenzione, buona serata.
Buongiorno Orietta,
lei può vendere senza problemi l’appartamento. Verifichi nell’atto notarile di acquisto del suo appartamento come è stato descritto l’immobile e se è stata o meno indicato questo passaggio dal terrazzo di proprietà al terrazzo sottostante. Verifichi anche se nella planimetria catastale è stato indicato o meno il passaggio. Possiamo suggerirle di contattare il costruttore, se ancora attivo, e formalizzare il trasferimento di proprietà del terrazzo a suo favore in modo da inserire anche questa pertinenza. In difetto, può semplicemente eliminare il cancello e vendere l’immobile esattamente come risulta nell’atto di vendita. Cordiali saluti.
Grazie alla redazione tutta. Prendo buona nota e vedrò cosa posso fare.
Escludo di acquisire il terrazzo sottostante, anche a titolo gratuito, essendo molto vasto e in pessime condizioni.
La vendita pare stia andando a buon fine. Nessuna obiezione sul cancelletto di mia proprietà che, a suo tempo, comunque, aveva ottenuto il consenso dei condomini.
L’ acquirente, essendo disabile, sarebbe interessato a mantenere la situazione attuale, per chiedere, fra qualche tempo, il permesso per costruire uno scivolo o una pedana per scendere al posteggio di sua pertinenza o, se necessario, provvederebbe ad eliminare il cancelletto, avendo in famiglia chi può occuparsi di questo lavoro.
Grazie ancora, buon pomeriggio.
Buongiorno Orietta,
bene, ci sembra un’ottima soluzione.
Buongiorno, sono proprietario di un immobile (baiadera) con garage all’interno della proprietà, staccato dalla casa e confinante con altre due proprietà. Il geometra che deve rilasciarmi la documentazione necessaria per la vendita ha riscontrato una deformità nell’altezza del garage risultando più basso di 45 cm. Non è condonabile perchè al momento non ci sono condoni. A detta del geom. la soluzione più veloce sarebbe quella di demolire il tetto e ricostruirlo all’altezza riportata sulla pianta catastale però con il rischio, durante i lavori, di un controllo da parte delle autorità comunali e relative conseguenze. Vi chiedo, in questi casi cosa si può fare? Quale altra strada si può intraprendere?
Buongiorno Alessio, speriamo di aver compreso bene il suo quesito ma se l’altezza del garage è inferiore di 45 cm. rispetto al progetto depositato in Comune, si desume che non sia stata utilizzata tutta la cubatura assentita. La invitiamo a prendere visione del progetto (tavole e prospetti) depositato in Comune (può richiederne copia anche lei semplicemente richiedendo un accesso agli atti in qualità di proprietario) e verificare esattamente l’altezza del garage indicata nel progetto. Se la cubatura del garage è inferiore rispetto a quella di progetto, nessun problema. Se fosse superiore, occorre intervenire. In ogni caso, tutte queste informazioni non sono rilevate nella planimetria catastale ma solo in quelle di progetto.