Parti comuni del condominio: quali sono e quale uso farne?

Definire quali siano le parti comuni del condominio è molto importante in numerosi casi pratici come la ripartizione delle spese o l’attribuzione della causa di un danno. Scopri nel nostro articolo quali sono gli spazi in comune e quale uso puoi farne insieme agli altri condòmini.

INDICE:

Quali sono gli spazi comuni condominiali?

Con parti comuni condominiali si intendono le porzioni di edificio la cui proprietà è condivisa tra tutti i condomini, a meno che non sia stato indicato diversamente al momento dell’acquisto della casa.

Gli spazi comuni all’interno del condominio non vengono elencati in modo tassativo dal nostro ordinamento, che si limita, attraverso l’art. 1117 del Codice civile, a considerare comuni tutte quelle parti necessarie all’uso e alla funzionalità dei servizi condivisi. Rientrano in questi spazi, ad esempio, le scale, il cortile, il tetto e così via.

Questo articolo, inoltre, individua tre categorie di parti comuni, in base al loro rapporto strutturale o funzionale con l’edificio:

• parti che formano la struttura dell’immobile;
• locali accessori utilizzati per il servizio generale dell’edificio;
• impianti e opere non indispensabili ma comunque destinati a servizi di uso e godimento comune.

I balconi sono parti comuni condominiali?

I balconi del condominio non sono considerati come parti comuni. Ogni spesa di manutenzione di ringhiere e sottobalconi, infatti, è a carico del proprietario. Un’eccezione si verifica quando i balconi rivestono una funzione decorativa della facciata dell’edificio, perché, in questo caso, la spesa viene suddivisa tra tutti i condomini.

La visura catastale Elenco immobili è un documento che riporta con precisione l’elenco di tutte le unità immobiliari (come abitazioni, uffici, locali commerciali, cantine, garage, ecc.) presenti all’interno di un fabbricato. Serve per identificare quante e quali unità siano presenti in un determinato fabbricato qualora si conoscano gli identificativi catastali (foglio e particella) relativi all’immobile oggetto di visura.

Quali sono le caratteristiche delle parti comuni?

Le parti comuni dell’edificio si distinguono per due caratteristiche principali, l’irrinunciabilità e l’indivisibilità, dal momento che sono strumentali al godimento delle proprietà dei singoli.

Questo significa che nessun condòmino può rinunciare ai diritti sui beni comuni né sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la loro conservazione. Di conseguenza, l’eventuale rinuncia potrebbe avvenire solo in caso di privazione dell’intera proprietà.

Per quanto riguarda l’indivisibilità, invece, può essere derogata soltanto con il consenso unanime di tutti i condomini, a patto che si dimostri che la divisione del bene non comporti una diminuzione della funzionalità a cui è destinato.

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Uso delle parti comuni condominiali

A differenza della proprietà esclusiva che può essere utilizzata a proprio piacimento, l’uso delle parti comuni è regolato dal regolamento del condominio. Quest’ultimo stabilisce che si può usufruire degli spazi comuni senza pregiudicare o impedire l’utilizzo da parte degli altri condomini e secondo la destinazione d’uso prevista.

Si possono modificare le parti comuni del condominio?

Secondo quanto è stato stabilito nel contratto di acquisto dell’immobile, è possibile effettuare alcune modifiche. Queste, però, devono trovare l’accordo unanime dei condomini in sede dell’assemblea, nelle quali votino i 4/5 dei partecipanti al condominio ed i 4/5 del valore dell’edificio per motivi di interesse condominiale.

Le innovazioni alle parti comuni, secondo quanto disciplinato dall’articolo 1120 del Codice civile, possono essere finalizzate ad abbattere eventuali barriere architettoniche, migliorare la sicurezza degli spazi condominiali, realizzare dei parcheggi e degli impianti di produzione di energia a servizio del condominio.

Si precisa, tuttavia, che sono vietate le modifiche che potrebbero pregiudicare la stabilità o la sicurezza dell’edificio, alterare il decoro architettonico ed infine pregiudicare l’indivisibilità degli spazi comuni.