Nullità del contratto di locazione senza forma scritta

La nullità del contratto di locazione stipulato in assenza di forma scritta è assoluta. Nel caso in cui la forma verbale sia stata imposta dal locatore, la nullità del contratto è relativa. Sul tema si è espressa anche la Corte di Cassazione a Sezioni Unite (sentenza n. 18214/2015) che ha specificato la modalità di deroga alla insanabilità della forma.

La forma scritta del contratto di locazione

Uno dei casi tipi di violazione delle norme in tema di locazione è proprio la forma. La normativa (legge n. 431/1998) in materia è chiara e inequivocabile. La forma del contratto di locazione deve essere scritta. Una classica stretta di mano non è sufficiente in questo caso. La giurisprudenza ha, infatti, imposto il requisito della forma scritta come obbligatorio con cinque finalità principali:

1. attribuire alle parti la certezza dei propri diritti e doveri
2. definire i soggetti, locatore e conduttore, che intervengono nella stipula del contratto
3. individuare in modo inequivocabile l’immobile oggetto di locazione attraverso i dati catastali per contrastare i fenomeni di evasione ed elusione fiscale
4. determinare la base imponibile riferita al canone di locazione sulla quale computare le imposte
5. far emergere il “sommerso” nel settore delle locazioni

Ma cosa succede se il contratto di locazione è stato redatto in forma verbale e non scritta?

Il contratto di locazione in forma orale

Il contratto stipulato in forma orale, verbalmente, è sempre nullo? La Corte di Cassazione si è proprio espressa su questo punto ma occorre distinguere due casistiche.

A. contratto in forma non scritta per imposizione del locatore

Nel caso in cui il locatore abbia viziato la volontà del conduttore pretendendo di evitare la forma scritta, si verifica una ipotesi di nullità relativa del contratto. In questo caso specifico il conduttore è legittimato a richiedere la applicazione della legge e l’eventuale ricalcolo dei canoni corrisposti. La legge n. 431/1998 accorda infatti una specifica tutela al conduttore. Il conduttore può infatti ricorrere alla conformazione giudiziale del rapporto dei locazione ai sensi dell’art. 13, co.5, della L. 431/1998

B. contratto in forma non scritta per volontà delle parti

In questo caso il contratto deve sempre intendersi non valido in quanto ci si trova di fronte ad una forma di nullità assoluta. In questo caso la conformazione del contratto alle disposizioni di legge è esclusa.

I 5 elementi distintivi del contratto di locazione

Nelle locazioni si possono individuare cinque elementi distintivi fondamentali.

1. Il Locatore

È il proprietario dell’immobile oggetto di locazione e può essere una persona fisica o giuridica. Spetta al conduttore accertarsi che chi sottoscrive il contratto sia effettivamente il proprietario. Come? La banca dati Sister della Agenzia delle Entrate mette a disposizione degli utenti i dati relativi ai proprietari di beni immobili. Con una visura catastale per soggetto si disporrà di un primo elemento identificativo, non ancora sufficiente per accertare la titolarità giuridica. È preferibile, quindi, estrarre una visura ipotecaria per immobile in modo da fugare ogni dubbio. Infatti, solo attraverso la visura in Conservatoria si può certificare la effettiva proprietà del locatore rispetto all’immobile in locazione.

2. Il Conduttore

Il conduttore coincide praticamente con l’inquilino, quindi con il soggetto che dovrà corrispondere un canone di locazione per poter usufruire dell’immobile. In questo caso è il locatore che ha tutto l’interesse a verificare la affidabilità e la solvibilità del conduttore. Questo per evitare lunghi e sfiancanti solleciti di recupero crediti. Si tratta di controlli e verifiche che è bene fare sempre prima della firma del contratto. La visura dei protesti e pregiudizievoli è la soluzione ottimale in quanto verifica tutti i possibili eventi negativi a carico del conduttore.

3. L’immobile

La normativa prescrive che l’immobile venga individuato in modo chiaro con i seguenti dati:

• Comune, provincia e indirizzo
• piano e interno
• destinazione d’uso o categoria catastale
• dati catastali (sezione, foglio, particella o mappale, subalterno)
• rendita catastale
• superficie

Sono tutti dati che possono essere facilmente reperiti in una visura catastale e che serviranno sia per la stipula del contratto sia per la successiva registrazione.

4. Il canone di locazione

Le parti, prima della stipula del contratto, concordano l’importo del canone di locazione. L’importo del canone costituirà la base imponibile per il calcolo dell’imposta di registro e delle imposte sul reddito. È un dato che deve obbligatoriamente essere indicato nei contratti. Ma come si può capire se il canone richiesto da locatore è in linea con i valori di mercato? L’OMI, Osservatorio del Mercato Immobiliare, registra i dati relativi non solo alle compravendite ma anche alle locazioni. I dati con i valori di locazione possono essere resi accessibili e comprensibili attraverso la stima immobiliare. Una volta compilato il form con i dati obbligatori, si potrà disporre di un documento basato su dati ufficiali da utilizzare in fase di trattativa con il locatore per la definizione del canone.

5. L’attestato di prestazione energetica, APE

Introdotto in Italia dal D.Lgs. 192/2005 , la sua disciplina ha subito nel tempo una serie di modifiche. Si tratta di un documento, redatto da un tecnico abilitato, che deve essere obbligatoriamente allegato ai contratti di locazione. L’APE certifica l’indice di prestazione energetica di una unità immobiliare. Vengono quindi stimati il consumo energetico e la capacità di isolamento termico. Se vuoi sapere come ottenere l’APE da allegare al contratto di locazione, ti invitiamo a leggere questo articolo.

La registrazione del contratto di locazione

In seguito alla sottoscrizione del contratto di locazione, le parti hanno l’onere di provvedere alla registrazione del contratto in Agenzia delle Entrate. Il decreto ministeriale del 16 gennaio 2017 prevede nuove regole ed agevolazioni fiscali. In ogni caso, deve sempre essere utilizzato il modello RLI. Puoi scaricare il modello RLI e leggere le istruzioni per la compilazione oppure richiedere direttamente il servizio di registrazione contratto evitando così di commettere errori.