Mancata dichiarazione di congruità catastale: nullità dell’atto

Una nuova sentenza della Cassazione sancisce la nullità della compravendita immobiliare in caso di mancata dichiarazione di congruità catastale.

Con la sentenza n° 8611 dell’11 aprile 2014, la Corte di Cassazione si è espressa nuovamente sugli effetti della mancata verifica della regolarità catastale dell’immobile che viene venduto/acquistato. In base alla norma, “la vendita immobiliare priva della dichiarazione di coerenza dei dati catastali, prescritta dall’art. 19, comma 14, del d.l. n. 78 del 2010, conv. in legge n. 122 del 2010, non soddisfa la “ratio” pubblicistica di contrasto all’evasione fiscale ed è affetta da nullità assoluta, conseguendone la responsabilità disciplinare del notaio rogante”.

Scopo della sentenza sulla dichiarazione di coerenza dei dati catastali

Stando all’art. 19 della Legge n. 122/2010 sulla compravendita immobiliare, il venditore ha l’obbligo di rendere la dichiarazione di corrispondenza delle unità immobiliari vendute alle risultanze catastali. Ciò che accade con la nuova sentenza, è che la mancanza di congruità e corrispondenza oggettiva delle unità immobiliari dichiarate con quelle di riferimento al catasto viene sanzionata con la nullità dell’atto.

La norma, secondo la Corte di Cassazione, ha lo scopo di rilevare eventuali situazioni di evasione fiscale: alcuni immobili potrebbero infatti aver acquisito una maggiore redditività rispetto a quella dichiarata al catasto proprio in conseguenza di un mancato aggiornamento dei dati relativi all’immobile stesso. Per dati catastali si intende ogni dato nella sua interezza, anche non strettamente legati alle planimetrie come Codice Fiscale o la dichiarazione della quantità dei vani dell’immobile.

Per questi motivi, allegare semplicemente la planimetria catastale all’atto non è sufficiente.

Come evitare la sanzione di nullità dell’atto

Come anticipato, la sanzione prevista in caso di incongruità della dichiarazione di corrispondenza è la nullità dell’atto stesso. In sostanza, gli atti e le scritture private che hanno come oggetto trasferimento, costituzione o scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti (a esclusione dei diritti reali di garanzia), in riferimento alle unità immobiliari devono contenere:

• identificazione catastale
• riferimento alle planimetrie depositate in catasto
• dichiarazione della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, che deve essere resa in atti dagli intestatari in base alle disposizioni correnti in materia catastale
• in sostituzione della dichiarazione di conformità, può essere presentata un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale.

Spetta al notaio individuare gli intestatari catastali e verificare la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari prima di stipulare gli atti.

Sul sito ufficiale della Corte di Cassazione è possibile leggere e scaricare tutta la sentenza n° 8611 dell’11 aprile 2014.