Notifica del titolo esecutivo verso i condomini morosi: come funziona?

La nuova versione dell’art. 63 delle disposizioni attuative del codice civile mette insieme, per la prima volta, una disciplina dedicata al recupero crediti nei confronti dei condomini. Prima della legge di riforma 220/2012 ci si affidava sostanzialmente alle decisioni della Corte di Cassazione che ha introdotto inizialmente il principio della solidarietà del debito. In base a questo, ogni condominio era responsabile in solido dell’intero credito condominiale. In seguito, con la sentenza n. 9148 del 2008, la Cassazione ha modificato il sistema introducendo il principio della parziarietà. Sostanzialmente, il condomino era responsabile sì in solido ma solo in proporzione alla propria quota condominiale. Adesso il legislatore ha voluto rendere più chiare le procedure da mettere in atto per il recupero delle spese dei condomini morosi.

Condomini morosi: come comportarsi?

In forza del novellato articolo 63 delle nuove disposizioni attuative del Codice Civile, al terzo creditore è vietato agire contro i condomini regolari nei pagamenti, se non dopo aver, senza alcun successo, escusso quelli morosi. Sarà compito dell’amministratore fornirgli l’elenco dei condomini morosi. Non si fa peraltro alcun riferimento su come agire nei confronti dei singoli condomini per l’intero credito o solo pro quota.

Il Decreto Destinazione Italia e la legge di stabilità sono intervenuti su alcune disposizioni della legge 220/2012, senza però modificare l’articolo 63 delle disposizioni attuative. Nel caso si verifichino le sopracitate situazioni il creditore, attraverso il suo legale, potrà alternativamente:

• rivolgersi al Tribunale, affinché ordini all’amministratore di fornire l’elenco dei condomini morosi
• procurarsi in qualche modo l’elenco e notificare a ognuno di essi un atto di precetto.

Come disporre dell’elenco completo dei condomini?

L’elenco dei condomini è disponibile presso l’amministratore di condominio. Ma se questi dovesse rifiutarsi di fornirlo al creditore, come può questi agire per disporre di un elenco completo?

Attraverso una visura catastale online è possibile richiedere l’elenco delle unità immobiliari presenti all’interno di un singolo condominio. La visura elenco immobili fornisce i dati catastali di tutte le unità immobiliari. Con i dati catastali sarà possibile risalire, con una visura catastale immobile, ai dati anagrafici dei singoli condomini.

Esaminiamo ora il caso in cui l’amministratore adempia a quanto richiesto dal creditore. Quest’ultimo dovrà notificare a uno dei condomini morosi l’atto di precetto, intimandogli il pagamento dell’intero credito dovuto dal condominio. Anche se non espressamente disciplinato, viene di fatto reintrodotto il criterio della solidarietà del debito.

Per quanto riguarda il titolo esecutivo, questo dovrà essere notificato al singolo condomino. La sentenza Cassazione n. 8150 del 29 marzo 2017 stabilisce infatti che il creditore debba notificare il titolo esecutivo al singolo condominio che risulti responsabile pro quota dei debiti del condominio. La notifica dell’atto di precetto sarà poi seguita dalla richiesta di pignoramento sul bene del condomino.
Solo in caso di mancato successo delle esecuzioni nei confronti dei condomini morosi, il creditore potrà aggredire i beni dei condomini in regola con i pagamenti.

Il ruolo dell’amministratore di condominio

Passiamo al caso in cui il creditore sia l’amministratore di condominio. La riforma ha introdotto dei termini temporali entro i quali è necessario che l’amministratore si attivi per il recupero dei crediti, pena la responsabilità personale della morosità condominiale.

L’amministratore è infatti tenuto ad agire alla riscossione forzosa delle somme “entro 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso”.

Solo l’assemblea condominiale può esonerare l’amministratore dall’obbligo di riscossione, nei casi in cui:

• le condizioni economiche del condomino moroso impongano un atto di clemenza
• data l’esiguità del credito il recupero coatto dello stesso risulterebbe troppo dispendioso.

Al di fuori di questi casi eccezionali, quindi, l’amministratore ha 180 giorni di tempo per agire giudizialmente nei confronti del condomino moroso.

Per approfondire l’argomento, leggi Morosità condominiale: procedure per il recupero crediti.

Recupero crediti: come rintracciare i condomini morosi

Elenco dei condomini morosi alla mano, è il momento di agire per il recupero dei crediti. Ci sono alcuni servizi richiedibili online che potrebbero risultare utili e necessari:

• rintraccio residenza persona, consente di individuare la residenza fiscale del debitore in Italia e le utenze telefoniche mediante la consultazione di banche dati nazionali e indagini investigative;
• rintraccio posto di lavoro, permette di verificare se un debitore ha capacità reddituale in quanto dipendente di un’azienda privata o di un ente pubblico ed è quindi in grado di restituire un debito attraverso un’azione legale;
• indagine bancaria persona, fornisce la denominazione degli istituti di credito nei quali la persona fisica risulta censita ed i rapporti di conto corrente bancario o postale con la giacenza.