Il notaio nelle compravendite immobiliari. Obblighi e responsabilità
Nelle compravendite immobiliari, il notaio deve adempiere a una serie di oneri accessori oltre alla stipula del rogito. Se il notaio non vi adempie è responsabile sotto diversi aspetti. Vediamo quali sono le responsabilità del notaio nella compravendita.
INDICE:
Il ruolo del notaio nella stipula del rogito
Il notaio, in qualità di pubblico ufficiale e professionista incaricato dalle parti, nel predisporre gli atti immobiliari, ha il dovere di attenersi a determinate regole affinché:
- l’atto notarile sia conforme alla legge e alla volontà delle parti;
- gli effetti giuridici dell’atto non siano pregiudicati da vincoli o da diritti di terzi (ad esempio ipoteche, pignoramenti, servitù, prelazioni, ecc.) di cui le parti non erano al corrente, in quanto erroneamente informate dal notaio.
Gli obblighi gravanti sul notaio derivano dal contratto di prestazione d’opera professionale stipulato con il suo cliente. L’inosservanza di tali obblighi stabiliti dalla legge è fonte di responsabilità.
Obblighi del notaio nella compravendita immobiliare
Il notaio incaricato alla stipula di compravendite immobiliari deve eseguire degli accertamenti preliminari:
- informare le parti di tutte le conseguenze che possono derivare dalla stipulazione di un atto;
- effettuare gli accertamenti catastali e ipotecari.
Riguardo a quest’ultimo punto, durante la compravendita il notaio è tenuto ad accertare che negli ultimi venti anni non risultino a carico dell’immobile eventuali gravami o pregiudizievoli che ne limitano la disponibilità o il godimento. Per tal motivo, le visure catastali e ipotecarie rappresentano lo strumento necessario per adempiere agli obblighi del notaio nel rogito.
Compravendite immobiliare: quando è responsabile in notaio?
L’inadempimento degli obblighi sopracitati è fonte di responsabilità. Ogni qualvolta che da essi derivi un danno ad una o entrambe le parti, il notaio potrebbe essere responsabile sotto diversi profili:
- civile, in caso di danni per l’inadempimento dei suoi doveri professionali;
- penale, se ha commesso reati;
- disciplinare, in caso di violazione dei principi deontologici della categoria.
La giurisprudenza ritiene che sul notaio non grava solo l’obbligo di predisporre un atto che produca gli effetti voluti dalle parti, formalmente e sostanzialmente valido. I suoi obblighi si estendono anche a quelle attività preparatorie e successive necessarie perché sia assicurata la serietà e certezza del rogito.
Salvo espressa dispensa per concorde volontà delle parti, il notaio ha l’obbligo di effettuare la preventiva verifica della libertà e disponibilità del bene. Più in generale, deve verificare le risultanze dei registri immobiliari attraverso la loro visura. L’inosservanza dei suddetti obblighi accessori da parte del notaio dà luogo a responsabilità “ex contractu” per inadempimento dell’obbligazione di prestazione d’opera intellettuale, a nulla rilevando che la legge professionale non contenga alcun esplicito riferimento a tale peculiare forma di responsabilità. (Cass. Civ. sez. III, 28 novembre 2007, n. 24733).
Responsabilità del notaio nella compravendita per omesse visure
Se il notaio non effettua gli accertamenti ipocatastali, sarà obbligato al risarcimento del danno che il cliente ha sopportato. Il cliente che sostiene di aver subito un danno per la mancata acquisizione delle visure da parte del notaio, dovrà però dimostrare e quantificare l’effettivo danno sopportato.
Le visure da effettuare sono:
- la visura catastale (attuale o storica, per nominativo, per indirizzo o per immobile), oltre ad identificare la posizione di un immobile sul territorio di uno specifico Comune, ne definisce i dati catastali, la categoria catastale, la classe, la consistenza, la rendita catastale per i fabbricati e il reddito dominicale per i terreni.
- le visure ipotecarie o visure ipocatastali (per immobile, per soggetto, pregiudizievoli, legale, ecc..) vengono eseguite presso gli Uffici di Pubblicità Immobiliare (ex Conservatoria Registri Immobiliari) in tutta Italia. In generale, hanno lo scopo di far conoscere i dati del proprietario e dei comproprietari, la natura del diritto reale, della quota, la tipologia dell’atto di provenienza, nonché verificare lo stato di eventuali gravami (ipoteche volontarie, servitù, vincoli) o pregiudizievoli (ipoteche legali, ipoteche esattoriali, pignoramenti, decreti ingiuntivi) a carico dell’immobile.
Assicurazione obbligatoria a tutela del cliente
Il cliente è protetto dalle conseguenze degli eventuali errori e inadempimenti attraverso un’assicurazione obbligatoria sottoscritta dal notaio. Essa per legge copre ogni notaio in caso di responsabilità civile per errore. Esiste, inoltre, un fondo di garanzia per i danni derivanti da illeciti di carattere penale.
Anche i Consigli Notarili Distrettuali controllano il corretto comportamento del notaio. Verificano che il professionista osservi i suoi doveri, compreso l’obbligo di risarcimento del danno.
Fonte: Notariato
28 commenti per "Il notaio nelle compravendite immobiliari. Obblighi e responsabilità"
Buongiorno
Il notaio della parte acquirente mi sta imponendo di fare un atto di rinuncia perché da successione per la morte di mio padre , a mia madre era stato indicato il diritto di abitazione.
A seguito di pareri richiesti a geometra , architetto e altro notaio , considerando che il diritto di abitazione è praticamente automatico per il coniuge superstite per mantenere i benefici per abitazione principale , si è convenuto di fare richiesta al catasto con successione non modificata al in allegato.
Il catasto ha regolarmente levato il diritto di abitazione ed ora, improvvisamente , al notaio non va più bene e mi ha praticamente prospettato come soluzione solo un atto notarile…
E’ corretto tutto questo ?
A chi ci si può rivolgere in questi casi dove ci sono queste situazioni così dubbie ?
Buongiorno Valentina, il diritto di abitazione per il coniuge superstite è automatico e dovrebbe essere stato correttamente cancellato dal Catasto. Se il notaio ora richiede un atto notarile, potrebbe esserci un’interpretazione diversa della normativa. In questo caso, è consigliabile consultare un altro notaio o un avvocato esperto in diritto successorio per chiarire la situazione. Cordiali saluti.
Buongiorno,
nel mese di maggio ho stilato una promessa di vendita del mio monolocale con loggia e garage;
La signora che ha visto gli e’ piaciuto e come caparra ha versato Euro 5.000, che a sua volta ho riversato per un bilocale il altro paesino vicino con l’intesa che prima di novembre avrei versato la somma pattuita ;
Ho inviato copiosa documentazione a quanto serviva per il rogito e la risposta che mi dava la sig.ra in questione era:il notaio ha avuto tutta la Sua documentazione ed E’ in perfetta regola ;
Quindi da maggio 2024 ad oggi 31 ottobre 2024 tutto procedeva bene senonche alle ore 18,15 mi tele fona la segretaria ,certa anna , che comunica il rogito non possiamo farlo perche’ manca l’APE;
A parte il fatto che questo mio immobile l’ho comprato all’sta presso il Tribunale di monza nel novembre 2017 da una ditta fallimentare ;
Pagato al tribunale cio’ che dovevo a maggio del 2018 ,mi insediavo nel mio monolocale ,
Quindi l’APE con durata decennale ,da come apprendo sia dall’ingegnere consultato che da altro notaio non DOVREBBE essere SCADUTA!
Adesso sorge il dubbio o che la sig.ra ,che mi ha fatto traslocare prima di novembre per risparmiare ben 600,oo Euro di affitto, cosa che ho fatto in 4 giorni di lavoro abbastanza pesante, a distanza di manco 12 ore mi si comunica che manca l’APE e il rogito non si puo’ concludere;
Senza raccontare le numerose varie telefonate intercorse tra la segretaria confusa e non pratica di atti notarili che a mezzogiorno mi comunicava che non si potava rogirare alle ore 16,30 che era tuto a posto,alle 18,15 manca l’APE ….insomma da impazzire con la negligenza e l’imperizia di questa signora che lavora in uno studio si’ delicato.
Non mi resta che presentarmi , l’appuntamento e’ per le 10,30 di stamani ,con tutte le varie spese affrontate ,non sto a elencarle , mi ritrovo con la casa completamente vuota ,i biglietti fatti per g.2 novembre con itaarwais,eccc..ecc…ecc…non mi resta per farmi pagare le spese,il disagio, lo stress e quat’altro il disturbo alla famiglia.Questo in breve.Grazie!!!!!!!!
Buongiorno Salvatore, ci dispiace per gli inconvenienti che sta affrontando. Per prima cosa, considerato che l’APE è stato rilasciato nel 2017, dovrebbe ancora essere valido per i 10 anni previsti, a meno di modifiche significative all’immobile. Le consigliamo di portare una copia dell’APE all’appuntamento e, data la comunicazione confusa che ha ricevuto, potrebbe anche chiedere al notaio una dichiarazione scritta in cui indichi eventuali documenti mancanti per completare il rogito, evitando così ulteriori problemi. Infine, per il disagio e le spese sostenute, potrebbe valutare una richiesta di rimborso qualora emergano responsabilità da parte dello studio notarile o dell’acquirente, per coprire le spese aggiuntive e i danni derivanti dai ritardi. In questo caso dovrà confrontarsi con un legale per valutare se ricorrano le condizioni. Speriamo che questi suggerimenti possano aiutarla a risolvere rapidamente la situazione. Cordiali saluti.
Cordiali saluti.
Buongiorno, il notaio ha il dovere di verificare se si è già usufruito dell’agevolazione prima casa in un precedente acquisto?
Grazie
Buongiorno Giulia, il notaio verifica la sussistenza dei requisiti per eventuali benefici fiscali. Cordiali saluti.
Buongiorno,
nel 2016 comprai un monolocale (stanza principale più bagno cieco), il notaio fece l’atto ma non fece i dovuti controlli al catasto. Attualmente sto vendendo e il notaio dell’acquirente ha verificato che al catasto c’è solo una stanza senza il bagno. Risultato, annullamento dell’atto e adesso devo dare il doppio della caparra, premessa la mia buona fede, posso rivalermi sul notaio che non fece i dovuti controlli?
Buongiorno Andrea, le suggeriamo di confrontarsi con un legale per verificare se sussisto le condizioni per poter agire. Cordiali saluti.
Buongiorno,ho comprato una casa con corte esclusiva.l ex proprietario ha recintato la proprietà,il notaio ha fatto tutti i controlli del caso non ci sono diritti di passaggio o corte comune.dopo 6 mesi dal rogito i confinanti mi dicono che la corte era comune e loro devono passare da lì. Il notai non ha trovato niente di registrato e ha trascritto che la corte è di mia proprietà . Devo tenere valido il controllo del notaio? Neanche nel rogito precedente è trascritto che la corte è di proprietà. Grazie .
Gentile Marika, ipotizziamo che i controlli effettuati dal notaio siano corretti in quanto, da quanto ci riporta, la corte di proprietà risultava anche nei precedenti rogiti. In questo caso occorrerebbe verificare quanto risulta nel rogito dei confinanti, in modo da accertarsi sulla base di quale titolo affermano che la corte è comune e devono passare da lì. Cordiali saluti.
ho comperato un immobile con un garage adiacente volevo sistemare il garage e ho scaricato un geometra che dopo verifiche mi ha confermato che mezzo garage e su un altra proprietà il notaio in questo. caso ha sbagliato ha fare il. rogito grazie
Buongiorno Albino, in questo caso è necessario confrontarsi con il notaio per fare le opportune verifiche e chiarire la sua situazione. Cordiali saluti.
Buongiorno. Ho appena acquistato un terreno agricolo. Il notaio nella registrazione dell’ atto ha omesso di eseguire la scansione della pagina dell’ estratto catastale in cui era rappresentato il mappale oggetto della vendita. In pratica l atto è stato registrato senza allegata la mappa catastale. Ho provveduto a segnalare la cosa ma non ho ancora ricevuto risposte su come risolvere la cosa.
Sandro
Buongiorno Sandro, in questo caso è necessario confrontarsi con il notaio. Cordiali saluti.
Buongiorno,
ho acquistato a gennaio 2021 da un impresa srl un appartamento già costruito nel 2016.
nel preliminare non è stato riportato che era in corso una causa per infiltrazioni nei garage e che la società della della garanzia postuma era fallita.
Al momento del rogito mi è stata consegnata una copia della garanzia postuma fallita e non mi è stato detto che era in corso la causa per infiltrazioni nei garage. Quindi non ho potuto verificare la garanzia postuma e se c’erano cause in corso.
Nel condominio non c’era la targa della società che amministra il condominio neanche nel preliminare e nel rogito.
E’ stata fatta un assemblea straordinaria dove si è deliberato di fare causa all’amministratore della srl che è insolvente. Ho fatto un pec ai sensi dell’art. 1132 cc che in causa di perdita della causa non ritengo pagare la parcella l’avvocato.
Il notaio è responsabile per non aver verificato quello che ho descritto?
Grazie
Cordiali Saluti
Buongiorno, non ci risulta che le mancate verifiche su quanto da voi descritti rappresentino un inadempimento ai doveri professionali del Notaio. A tal proposito, le suggeriamo di verificare anche quanto indicato sul sito web del Notariato (controlli classici e nuovi controlli). Cordiali saluti.
Il 5maggio 2022 ho formulato proposta irrevocabile d’acquisto x un appartamento sito in una città distante 370 km dalla mia dopo aver venduto un appartamento di mia proprietà e,dopo accettazione di due venditrici ho fatto un bonifico bancario di totali 40 Milà euro in data 25 maggio confermando la mia intenzione di acquisto; precedentemente avevo inviato al notaio la documentazione richiestami;mi è stata comunicata la data del rogito x il 28 luglio 2022 anche se avessi chiesto espressamente una data lontana dalle vacanze estive. Ho messo in deposito i mobili dal 26 giugno ed ho prenotato spedizioniere per i primi di luglio ed ho anche pagato il comune come di prassi x parcheggio dei trasportatori.Ho comunicato tutto ciò al notaio che comunque non mi risposto mai personalmente ma tramite i suoi collaboratori. D’improvviso il 22 luglio il notaio invia una mail comunicandomi di non poter stipulare il rogito x mancanza dei documenti delle venditrici per conformità catastale ed urbanistica dell’ immobile. Quindi noi siamo rimasti basiti! Come dopo vari mesi di attesa nessuno ci avvertiti? Il notaio non poteva avvisarci prima? Adesso siamo senza casa e spendiamo denaro x deposito e il notaio che tornerà all’inizio di settembre dalla vacanza e le venditrici non rispondono alla diffida del nostro legale? Che possiamo fare?
Buonasera Jole, ci dispiace per quanto sta vivendo. Proprio per evitare di incappare in queste spiacevoli situazioni, è sempre bene non effettuare un bonifico bancario, bensì un assegno circolare di importo ben più modesto (ad esempio di un massimo di 5.000 euro) che non deve essere incassato dal venditore. Le suggeriamo quindi di sporgere denuncia alle Forze dell’Ordine e chiedere loro in che modo potrebbe rintracciare i venditori, i quali dovranno rispondere a proprie spese delle difformità catastali e urbanistiche dell’immobile. Cordiali saluti.
Ho acquistato un appartamento in centro storico. A qualche settimana di distanza apprendo che le modifiche apportate prima dell acquisto, approvate dal comune, non sono valide perché l immobile è sotto la tutela della sovrintendenza delle belle arti. Ora tutti se ne lavano le mani, notaio, venditore, tecnico del venditore. Io dovrei fare tutto il percorso di approvazioni, e nessuno vuole pagare. Ammesso che le belle arti approvino i cambiamenti della destinazione d’uso, da ufficio ad appartamento. Non c’è responsabilità di notaio e venditore?
Grazie
Buongiorno Paolo, si tratta di una situazione piuttosto complessa in quanto per qualsiasi immobile tutelato dalla sovrintendenza delle belle arti normalmente è richiesta una lettera di approvazione alla vendita. Le suggeriamo pertanto di richiedere quanto prima un parere legale. Cordiali saluti.
Salve,
ho acquistato un immobile 10 anni fa tramite un’agenzia immobiliare che si è occupata di tutto, anche dell’atto notarile. Ad oggi, volendo rivendere la casa, scopro che parte dell’immobile non era stato accatastato. Posso io rifarmi sul Notaio? Com’è possibile che questa cosa gli sia “sfuggita”?
Grazie
Gentile Carolina, le consigliamo di rivolgervi al Notaio presso cui ha effettuato il rogito per chiedere delucidazioni sulla situazione. Cordiali saluti.
l’articolo è chiaro ed esaustivo , grazie
Gentile Laura, grazie a lei. Siamo lieti che abbia apprezzato il nostro articolo :)
Il problema é se l’assicurazione temporeggia per non pagare mentre il cliente rischia che venga pignorata la casa per una mancata visura ipotecaria da parte del notaio….
Caro lettore,
il notaio è obbligato ad eseguire le ispezioni ipocatastali e nell’atto notarile deve indicare anche la data di aggiornamento delle stesse in modo da rassicurare la parte acquirente. Prima della stipula il notaio è infatti tenuto ad eseguire una serie di controlli. La invitiamo a leggere l’articolo Obblighi del notaio nel quale troverà anche una recente sentenza della Corte di Cassazione che può esserle di aiuto.
Cordiali saluti
Salve,
ho acquistato una casa e dopo circa 7 anni mi è stata pignorata a causa di una ipoteca (valore di circa 65.000 euro) non vista dal Notaio… Il Notaio si difende dicendo che l’ipoteca ha un numero del codice fiscale errato… e che i controlli sono stati eseguiti facendo interrogazioni sul codice fiscale esatto della parte venditrice.
Secondo voi… il Notaio ha fatto i giusti controlli?
Grazie per l’interessamento e l’eventuale risposta in merito.
Gentile Domenico,
il notaio, prima della stipula, è tenuto ad eseguire tutte le verifiche inerenti il libero trasferimento di un diritto reale da un soggetto venditore all’acquirente. Tra i suoi doveri rientrano certamente le ispezioni ipocatastali. Il presunto (non abbiamo elementi per verificarlo non disponendo dell’atto in oggetto) errore materiale nella digitazione del codice fiscale, presumiamo di uno dei soggetti, non può certo esimere il notaio dalle sue responsabilità. Le ispezioni devono essere eseguite correttamente, sull’immobile (in questo caso non si sarebbe presentato alcun errore) e sul soggetto venditore. Il dovere professionale del notaio è di eseguire le ispezioni ipocatastali inserendo i dati anagrafici dei soggetti (sono sufficienti nome, cognome e data di nascita). Nella banca dati della Agenzia delle Entrate (Catasto e Conservatoria) sono presenti diversi errori ma un notaio esperto e che svolga il suo lavoro con professionalità e scrupolo deve essere in grado di identificarli.
La invitiamo a leggere l’articolo Obblighi del notaio nel quale trova anche una recente sentenza della Corte di Cassazione.
Cordiali saluti