Mutui immobiliari: approfondiamo con Matteo Comelli di Money360

Mutui, prestiti e tassi di interesse: come cambierà nei prossimi mesi la situazione nel settore immobiliare per quanto riguarda l’erogazione creditizia? Lo abbiamo chiesto a Matteo Comelli, collaboratore di Money360 del Gruppo MutuiOnline.

Il taglio dei tassi da parte della BCE punta a incrementare le richieste di mutui e prestiti. Ma non tutti sono poi così ottimisti…Un tuo personale commento?

Con le iniziative dello scorso 5 giugno 2014, effettivamente la BCE ha puntato ad aumentare il capitale presente nel sistema economico con l’obiettivo, tra gli altri, di incrementare le erogazioni di mutui e prestiti da parte delle banche e a favore di privati e aziende. Non è stato solo tagliato il tasso primario (dallo 0,25% allo 0,15%), ma si è anche arrivati a tassi negativi sui depositi overnight effettuati dalle banche presso la BCE: questo significa che per le banche è diventato costoso parcheggiare i propri soldi presso la BCE. La BCE ha anche previsto nuove aste di liquidità rivolte alle banche. È l’insieme di queste misure, più che il semplice (e forzatamente limitato) taglio dei tassi, a rendere palese l’obiettivo di fondo della BCE. Non tutti sono ottimisti, probabilmente perché chi opera nel settore del credito sa che non servono solo piccoli o grandi stimoli finanziari a far aumentare i volumi di mutui erogati, ma che sono necessari interventi più estesi a sostegno dell’economia reale nel suo complesso. Il mercato immobiliare è fermo (o sta iniziando molto lentamente a muoversi); il mercato del lavoro propone sempre più frequentemente tipi di contratto di lavoro che le banche non gradiscono e non accettano nel momento in cui devono valutare una richiesta di mutuo.

E nello specifico parlando di mutui nell’ambito immobiliare?

I numeri nell’ambito specifico dei mutui immobiliari sono in crescita: già dalla seconda parte del 2013 per quanto riguarda le richieste di nuovi mutui fatte alle banche e dall’inizio di quest’anno anche per quanto riguarda anche le erogazioni (questo secondo elemento è il più significativo perché misura i mutui effettivamente concessi). In valori assoluti siamo comunque lontanissimi dai volumi del periodo 2005-2009: la strada da fare per il recupero di volumi di mercato anche solo soddisfacenti è lunga, e deve comunque passare da iniziative complesse che vanno oltre gli stimoli finanziari visti ultimamente. I segni positivi degli ultimi mesi possono comunque far ben sperare.

Mutui, prestiti e cessione del quinto. Cosa sta cambiando e cosa possiamo immaginare di vedere cambiare in questi tre prodotti finanziari per i prossimi mesi?

Nella mia attività mi occupo prevalentemente di mutui casa e solo marginalmente di prestiti e cessioni del quinto, quindi posso rispondere con piena cognizione di causa solamente riguardo il prodotto mutuo. Per i mutui casa sta venendo avanti la tendenza delle banche a erogare credito sulla base di regole certe e rispettate, quindi mutui a chi merita e non più mutui quasi a tutti (come accadeva negli anni del boom dei mutui) o mutui quasi a nessuno (come è accaduto negli anni successivi al boom e fino a qualche mese fa). Altra tendenza in atto nel mercato dei mutui è l’applicazione, all’interno della stessa banca, di condizioni finanziarie differenti a seconda della qualità dell’operazione di mutuo: sono premiate con condizioni più favorevoli (spread più bassi) le operazioni di mutuo con percentuale d’intervento bassa rispetto ai valori indicati dalle valutazioni immobiliari.

Sappiamo che sei un consulente creditizio e assicurativo per Money360, società specializzata nella mediazione di mutui per acquisto casa e per surroga. Quali sono le domande più frequenti che ti capita di rispondere a chi si sta affacciando al mondo dei mutui?

Io mi occupo di consulenza creditizia già da molti anni e posso confermare un cambiamento nel corso del tempo delle domande che mi vengono rivolte dai clienti che incontro. Le persone sono ora molto più informate di qualche anno fa, quando mi veniva chiesto semplicemente un preventivo di mutuo e qualche spiegazione generale.

Ora, grazie soprattutto all’accesso alle informazioni dato da internet, sfruttando i siti di preventivazione on line, gli stessi siti internet delle banche, i blog di settore, e le varie informazioni presenti in rete, i clienti nella maggior parte dei casi sanno già, prima di incontrare un consulente creditizio, quali sono le offerte di mercato delle diverse banche in termini di tassi d’interesse e di spese collegate. Ciò è indubbiamente positivo, ma l’eccesso di informazione ha, come controindicazione, la confusione. Il cliente chiede allora alla mia professionalità di riordinare la massa di informazioni che già ha, di applicarla al suo caso concreto e di individuare la soluzione ottimale di mutuo, non solo in termini di minor tasso di interesse, ma anche e soprattutto in termini di migliori probabilità di approvazione del mutuo da parte della banca.

Questo significa che chi si affaccia al mutuo non vuole da me solo un preventivo, ma vuole soprattutto sapere se ha la possibilità di avere il mutuo che ha scelto e di cui conosce già le condizioni economiche. Altra domanda che mi viene spesso posta riguarda come le banche si comportano davvero con i prodotti assicurativi abbinati ai mutui: “sono davvero facoltativi? Sono consigliati? Senza di essi la banca non eroga il mutuo anche se non potrebbe mettere questo tipo di vincolo?” In generale, quindi, al consulente creditizio viene chiesto di andare oltre quelle semplici informazioni che ciascun cliente on line può recuperare per conto suo.

Mutui con tassi scontati a chi possiede già il 50% del valore dell’immobile… Questa è una delle ultime trovate degli istituti di credito, ma ovviamente non è tutto oro quel che luccica… Cosa puoi consigliare a chi oggi si mette alla ricerca di un mutuo grazie anche gli strumenti digitali?

Io di principio non sono contrario ai tassi scontati per chi chiede operazioni di mutuo in bassa percentuale sul valore dell’immobile, quindi più sicure per la banca. Ricordiamo che una banca, per lavorare bene, deve fare credito in modo sano ed efficiente: un’operazione al 50% è giusto che venga pagata meno, da chi la richiede, rispetto ad una all’80%.

Non ci vedo niente di scandaloso in questo: probabilmente molti di noi farebbero così se fossero una banca. Non bisogna cercare nelle banche una finalità “sociale” legata al mutuo: è da altre parti che si deve bussare se si cerca un aspetto sociale dei mutui. Servono iniziative legislative ad hoc e strumenti pubblici. Se il pubblico entra direttamente nelle banche, invece, purtroppo porta più danni che benefici: e i recenti scandali bancari lo dimostrano.

Chi oggi ricerca un mutuo può avere un grande aiuto dagli strumenti digitali (i siti di preventivazione on line, nello specifico) in quanto può vedere quali sono le offerte migliori per il tipo di operazione di mutuo che deve richiedere: si ha quindi in pochi minuti la panoramica del mercato senza dover girare per giorni da una banca all’altra.

Tornando alla prima parte della domanda, se io cliente devo fare un mutuo al 50%, allora mi converrà andare in una banca che applica condizioni migliori per chi chiede basse percentuali di mutuo sul valore dell’immobile; se devo fare un mutuo all’80%, mi converrà andare in una banca che fa offerte di mutuo uniformi quale che sia la percentuale di mutuo richiesta.
Se devo fare infine un mutuo al 100%, devo accontentarmi di quello che passa il convento.