Morosità condominiale: quando l’amministratore paga il debito
L’amministratore che non fornisce i nominativi dei morosi rischia di pagare il debito. Ecco perché.
In caso di morosità condominiale, chi risarcisce il debito? Il rischio è che sia proprio l’amministratore condominiale a essere condannato per il risarcimento.
Morosità condominiale e Codice Civile
Una novità sulla procedura per il recupero delle obbligazioni a favore di terzi nel caso della morosità condominiale è rappresentata dall’articolo n° 63 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile. Nell’articolo, infatti, si contempla l’onere a carico del creditore di escussione preventiva dei condomini morosi.
Questo punto di vista, però, lascia moltissimi dubbi interpretativi, ad esempio:
- sulla possibilità di pignoramento del conto corrente condominiale, che presuppone l’espropriazione di fondi anche ai condomini non morosi
- sulla solidarietà dei condomini morosi nei confronti del terzo creditore
- sulla solidarietà tra i condomini non morosi successivamente escussi.
Tra questi, spicca la questione riguardante l’interpello dell’amministratore di condominio il quale è tenuto a fornire al creditore i nominativi dei condomini morosi per permettere l’escussione preventiva.
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Il ruolo dell’amministratore
Secondo la norma, quindi, in caso di morosità condominiale l’amministratore dovrebbe:
- porre al vaglio dell’assemblea condominiale l’obbligazione
- successivamente all’approvazione dell’assemblea condominiale, eseguire la delibera acquisendo i fondi necessari per pagare il creditore
- in presenza di morosi, l’amministratore potrà fornire al creditore i nominativi per la riscossione del debito.
Nella pratica, però, l’amministratore può andare incontro a situazioni che ne ostacolano l’attività. È possibile infatti che i condomini, in sede di assemblea condominiale, non approvino la spesa per evitare di dover intervenire anche in sostituzione dei condomini morosi.
Inoltre, l’amministratore stesso può restare inerte rispetto alla richiesta della riscossione da parte del creditore. In questo caso, come nel caso discusso dal Giudice di Pace di genova (1917/15), l’amministratore sarà condannato personalmente al risarcimento del terzo creditore per l’importo dell’intero credito. Perché? Perché con l’inerzia viola le regole di buona fede e correttezza, omettendo i necessari adempimenti.
Il provvedimento del Giudice di Pace non si sofferma sui dettagli dell’obbligazione imposta all’amministratore di condominio nei confronti del terzo, cioè se si tratti di obbligazione ex lege di natura contrattuale o fondata sull’art. 2 della Costituzione, che impone obblighi di fede e solidarietà sociale. In ogni caso, l’amministratore condominiale deve tutelarsi, e tutelare i condomini non morosi, dall’insorgere di queste situazioni.
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