Recupero crediti condominio: cosa fare in caso di morosità condominiale?

Con l’aumentare dei casi di morosità condominiale negli ultimi anni, gli amministratori di condominio si trovano nella situazione di dover procedere al recupero crediti piuttosto che sopperire con propri fondi oppure ripartendo la somma tra gli altri condomini non morosi. Ma quali sono le procedure per il recupero crediti nel condominio? Scopriamole in questo articolo.

INDICE:

Riforma del condominio e morosità

I casi in cui un condomino non provveda al pagamento delle quote dovute in caso di manutenzione e gestione delle parti comuni dell’edificio sono sempre frequenti.

L’amministratore di condominio, come stabilito dalla Riforma del condominio, ha dei termini temporali specifici entro i quali deve attivarsi per il recupero dei crediti, pena la responsabilità personale della morosità condominiale.

L’art. 1129, c. 9, c.c., modificato dalla Legge 11 dicembre 2012, n. 220, dispone infatti che l’amministratore è tenuto ad agire alla riscossione forzosa delle somme “entro 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso”.

Solo l’assemblea condominiale può esonerare l’amministratore dall’obbligo di riscossione, nei casi in cui:

• le condizioni economiche del condomino moroso impongano un atto di clemenza
• data l’esiguità del credito il recupero coatto dello stesso risulterebbe troppo dispendioso.

Al di fuori di questi casi eccezionali, quindi, l’amministratore ha 180 giorni di tempo per agire giudizialmente nei confronti del condomino moroso.

Cosa fare se un condomino è moroso?

Il primo tentativo è quello del recupero crediti stragiudiziale, che consiste in una serie di attività che hanno lo scopo di risolvere amichevolmente la situazione.

Attraverso le informazioni reperite con il servizio verifica residenza anagrafica è possibile dare inizio al recupero crediti stragiudiziale con solleciti di pagamento scritti o telefonici, con cui si invita il condomino moroso al un pagamento spontaneo. 

Rientra nella risoluzione stragiudiziale della controversia anche la messa in mora mediante raccomandata a.r. , che ha lo scopo di informare il condominio del fatto che se non salderà il proprio debito entro la data stabilita si procederà al recupero crediti giudiziale.

Leggi anche >> Differenza tra recupero crediti stragiudiziale e giudiziale

In seguito a quest’ultimo sarà necessario rivolgendosi al Tribunale per l’ottenimento di una condanna al pagamento. Si tratta di un’azione legale che comporta dei costi, per cui prima di procedere è importante verificare la consistenza del patrimonio del condomino moroso, attraverso delle indagini patrimoniali.

Il decreto ingiuntivo

In che modo procedere giudizialmente nei confronti del condomino moroso? Utilizzando un decreto ingiuntivo, cioè un procedimento che è possibile avviare nei casi in cui il diritto da far valere sia supportato da una prova scritta, proprio come il diritto di credito.

L’art. 63 disp. att. c.c., in merito al recupero crediti in condominio, dispone che:

“Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione […]“.

La normativa prevede, quindi, che l’amministratore di condominio possa riscuotere i contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, senza autorizzazione da parte della stessa, con decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo a prescindere dall’eventuale opposizione dell’ingiunto, fatta salva l’ipotesi di revoca della provvisoria esecuzione in corso di causa.

In sostanza, la prova scritta per procedere al decreto ingiuntivo è proprio il piano di ripartizione approvato dall’assemblea. Come si procede? La forma da utilizzare è quella del ricorso contenente:

• generalità del creditore e del debitore
• indicazione del procuratore del ricorrente
• ufficio giudiziario
• oggetto e ragioni della domanda
• prove che si intendono produrre.

Il ricorso va quindi depositato in cancelleria insieme ai documenti allegati. Cosa succede una volta emessa l’ingiunzione di pagamento? La stessa deve essere notificata al debitore entro 60 giorni, pena la perdita d’efficacia della stessa. Il debitore, a questo punto, ha 40 giorni di tempo per per opporvisi mentre, in caso decida di pagare, deve procedere subito a sanare il debito poiché, in materia di contributi condominiali, la legge stabilisce la provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo.

Atto di precetto

Sia in caso di opposizione che di mancato pagamento, il creditore avrà diritto di agire coattivamente nei confronti del condomino moroso intimando il pagamento della cartella mediante un atto di precetto. Di cosa si tratta? Dell’atto che preannuncia l’inizio dell’esecuzione forzata e che consiste nell’intimidazione di adempiere all’obbligo del decreto ingiuntivo entro un termine non minore di 10 giorni con l’avvertimento che, in mancanza di ciò, si procederà all’esecuzione forzata.

L’atto di precetto dovrà contenere, pena la sua stessa nullità, l’indicazione delle parti, della data di notificazione del titolo esecutivo, sottoscrizione e notifica personali. Allo scadere dei menzionati 10 giorni e fino al novantesimo giorno – il precetto ha validità tre mesi – in mancanza di pagamento spontaneo può utilmente esperirsi l’esecuzione coattiva.

Come fare per recuperare un credito dal condominio

L’amministratore di condominio non è l’unico soggetto a dover avere a che fare con il recupero crediti condominiale.

Pensiamo, ad esempio, ai fornitori titolari di un credito nei confronti di condominio moroso. Anche in questo caso, può essere attivata un’azione di recupero crediti stragiudiziale, ma stavolta nei confronti dell’intero condominio, rappresentato dall’amministratore.

Se i solleciti bonari non vanno a buon fine, anche il fornitore ha la possibilità di procedere in via giudiziale richiedendo un decreto ingiuntivo.

Sempre l’art. 63 disp. att. c.c. stabilisce che l’amministratore di condominio è “tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi“. Inoltre, i creditori potranno agire nei confronti dei condomini in regola con i pagamenti, solamente dopo l’escussione degli altri condomini.